Mit dem RELion-Modul Wirtschaftlichkeitsberechnung lassen sich Kostenmieten berechnen und in entsprechenden Mietanpassungsläufen weiterverarbeiten. Dies betrifft insbesondere Wi (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz).
Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung wird in übersichtlicher Kartenform dargestellt. Im Kopf der Karte werden die notwendigen Eckdaten festgehalten, in der Zeilenansicht wird die Struktur des Berechnungsschemas abgebildet.
Pauschalen (z. B. Instandhaltungskostenpauschalen) und andere Festwerte lassen sich zentral verwalten und bei Änderungen automatisiert auf die betroffenen Wirtschaftlichkeitsberechnungen anwenden. Der Anwender muss also bei Aktualisierungen gesetzlicher Rahmenbedingungen nicht jede einzelne Berechnung ändern, sondern die Änderung nur einmal zentral erfassen. RELion identifiziert dann auf Knopfdruck die betroffenen Wirtschaftlichkeitsberechnungen und erstellt für diese jeweils eine neue Version mit den aktuellen Werten. Im Anschluss kann auf Grundlage der neuen Werte die Mietanpassung durchgeführt werden.
Einrichtung
In der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind im Vorfeld einmalige Einrichtungen vorzunehmen, auf deren Basis dann im weiteren Verlauf die Wirtschaftlichkeitsberechnungen erstellt werden können.
Wirtschaftlichkeitsberechnung Code
In RELion erfolgt die Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgangsbezogen. Ein Vorgang wird unter einem eindeutigen Code und einem Startdatum in der Datenbank verwaltet. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung kann, muss aber nicht zwingend für ein einziges Immobilienobjekt erfolgen, es können auch unterschiedliche Objekte oder mehrere Wirtschaftlichkeitsberechnungen im gleichen Objekt für unterschiedliche Einheiten angelegt werden.
Über die Suche öffnen Sie das Fenster Wirtschaftlichkeitsberechnung Code. Legen Sie zunächst einen Datensatz in der Tabelle Wirtschaftlichkeitsberechnung Code an.
Wählen Sie im Feld Art die Option Wirtschaftlichkeitsberechnung. Die Bezeichnung des Codes ist frei wählbar. Es sind bis zu 20 Zeichen möglich. Hinterlegen Sie zusätzlich eine aussagefähige Beschreibung.
Rubriken
Mit Rubriken werden die Kostenarten strukturiert, die im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu kalkulieren sind. Dazu öffnen Sie über die Suche das Fenster Wirtschaftlichkeitsberechnung Rubriken.
Rubriken werden zur Strukturierung der Zeilen der Wirtschaftlichkeitsberechnung verwendet. Wird eine Rubrik in der Zeile ausgewählt, werden Beschreibung und Betragsart dort vorgeblendet, ebenso – falls hinterlegt - die Pauschale.
Die Rubriken werden darüber hinaus in den WB-Zeilen auch verwendet, um die Berechnung von Summenzeilen zu definieren (siehe Zusammenzählung).
Legen Sie die für Ihre Wirtschaftlichkeitsberechnungen nötigen Rubriken an. Jede Rubrik kann in der Zeilenstruktur einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nur einmal verwendet werden. Vergeben Sie im Feld Rubrik einen Code und hinterlegen Sie eine aussagefähige Beschreibung. Das Feld Betragsart dient der optionalen ergänzenden Beschreibung und Gruppierung mit programmseitig vorgegebenen Klassifizierungen, ist ansonsten aber ohne Bedeutung für das Verfahren.
Im Feld Code Pauschale können Sie optional die Rubrik mit einem Code für Kostenpauschalen verknüpfen. Kostenpauschalen finden Anwendung im Bereich der Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
Pauschalen
Soweit in der Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Pauschalen gearbeitet wird, z. B. für die Verwaltungskosten und den Instandhaltungsaufwand, sind diese ebenfalls einzurichten. Über die Suche öffnen Sie das Fenster Wirtschaftlichkeitsberechnung Pauschalen.
Der Datensatz einer Pauschale ist definiert durch Code und Startdatum. Wenn sich der Pauschalsatz ändert, ist mit dem neuen Startdatum ein neuer Datensatz anzulegen. Erfassen Sie zusätzlich eine aussagefähige Beschreibung.
Die Spalte Wertart steuert, ob der erfasste Betrag im Feld Pauschal Betrag in der Berechnung als Basiswert oder als Faktor vorgeblendet werden soll (siehe Berechnungen). Standardmäßig ist Basiswert für Berechnung voreingestellt.
Änderungsgrund (RE Einrichtung)
Wie für jeden Vorgang, der eine Änderung von Sollstellungszeilen mit sich bringt, ist auch für die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Änderungsgrund-Code einzurichten. Über die Suche öffnen Sie das Fenster RE Einrichtung.
Hinterlegen Sie im Inforegister Mietanpassung einen Änderungsgrund-Code für Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Feld Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Ablaufschema
Fallbeispiel
Im nachfolgenden Fallbeispiel wird der Prozess einer Mietenberechnung mit Wirtschaftlichkeitsberechnung durchlaufen. Hierbei werden die Kostenmieten ermittelt und anschließend in die Sollstellungszeilen übertragen.
Wirtschaftlichkeitsberechnung Kopf anlegen
Im ersten Schritt legen Sie einen neuen Wirtschaftlichkeitsberechnungs-Kopf an. Über die Suche öffnen Sie das Fenster Wirtschaftlichkeitsberechnung Übersicht. Erzeugen Sie einen neuen Datensatz mit Neu.
Wählen Sie im Inforegister Allgemein im Feld Code den entsprechenden Datensatz aus und hinterlegen Sie das Startdatum für die Berechnung. Sie können bei Bedarf das Feld Beschreibung, welches zunächst aus dem Code übernommen wurde, an dieser Stelle anpassen. Das Datum im Feld Nächste Mietanpassung steuert den Sollstellungsbeginn der neuen Miete, dieses muss nicht zwingend mit dem Startdatum der Wirtschaftlichkeitsberechnung übereinstimmen, da zur Wirksamkeit der neuen Miete bei vermieteten Wohnungen eine Ankündigungsfrist einzuhalten ist.
Hinterlegen Sie im Feld Verteilungscode Fläche den maßgeblichen Verteilcode für die Ermittlung der Wohnfläche. Nach Auswahl wird dieser im Feld Verteilcode Beschreibung nachrichtlich angezeigt und im Feld Wohnfläche m² in Summe zu den zugeordneten Einheiten kalkuliert. Geben Sie in jedem Fall auch im Feld Wohnfläche für WB und Gewerbefläche für WB die Summe an. Diese muss nicht zwingend mit der kalkulierten Summe der beteiligten Wohnflächen übereinstimmen.
Im Feld Konto f. Mietanpassung ist noch das Konto anzugeben, über welches die Mietsollstellung aus dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung gebucht werden soll. Im Feld Bisherige Miete/m²/monatlich wird der entsprechende Wert der vorigen WB-Version angezeigt. Die Differenz aus diesem Wert und der neuen Miete/m²/monatlich wird im Feld Differenz Miete/m²/monatlich angezeigt und als Grundlage der Berechnung der Mietanpassung verwendet.
In der Regel muss der Wert nicht manuell verändert werden, das Feld ist deshalb im Grundsatz nicht editierbar. Eine Ausnahme hiervon ist die jeweils erste Version einer WB, solange keine weitere Version existiert. Hier kann der Wert im Feld noch manuell verändert werden, um z. B. bei Übernahme bestehender Objekte aus Altsystemen eine Historie abzubilden. Die nachfolgenden Felder können zu Informationszwecken gefüllt werden oder werden automatisch kalkuliert.
Das Feld Status erhält zunächst den Eintrag Offen. Der Status ist vom Anwender auf Freigegeben zu ändern, wenn die Berechnungen abgeschlossen sind und die Wirtschaftlichkeitsberechnung in die Mietanpassung übernommen werden soll. Wurde auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Mietanpassungsvorschlag durchgeführt, ändert sich der Status automatisch auf Miete berechnet, wurde der Mietanpassungsvorschlag in die Sollstellungen übernommen, ändert sich der Status automatisch auf Mietanpassung durchgeführt. Weitere optionale und vom Anwender manuell zu setzende Optionen sind Gesperrt, Inaktiv, Muster und Verzicht auf Mietanpassung welche allesamt zur Folge haben, dass auf Basis dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung keine Mietanpassung durchgeführt werden kann, solange der Status nicht auf Freigegeben gesetzt wird. Im Feld Änderungsgrund ist vor Freigabe der Berechnung ein Code auszuwählen, falls der Status auf Inaktiv gesetzt werden soll, kann in diesem Textfeld dafür eine Begründung erfasst werden.
Einheiten zuordnen
Im nächsten Schritt werden die relevanten Einheiten der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugeordnet. Dies erfolgt anhand der Einheitenstämme des Objekts bzw. der Objekte. Grundsätzlich ist es möglich, Einheitenstämme aus unterschiedlichen Objekten einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zuzuordnen. Ebenso kann eine Einheit mehreren Berechnungen zugeordnet werden.
Öffnen Sie auf der Karte Wirtschaftlichkeitsberechnung im Menüband die Funktion Einheiten.
Diese ist zunächst leer, da noch keine Einheiten zugewiesen wurden. Wählen Sie die Funktion Einheiten zuordnen.
Hinweis
In der Übersicht werden zunächst alle Einheitenstämme des Mandanten angezeigt. Es wird lediglich auf die Finanzierungsarten gefiltert, damit frei finanzierte Einheiten nicht ausgewählt werden können. Falls Sie zur besseren Übersicht auf ein oder mehrere Objekte filtern möchten, haben Sie hierzu in der Karte Wirtschaftlichkeitsberechnung, Inforegister Sonstiges, Feld Objektnr. die Möglichkeit, einen Objekt-Filter zu definieren.
Wählen Sie die betroffenen Einheiten aus der Liste aus und schließen Sie die Seite mit OK.
Sie erhalten einen Hinweis und wenn Sie diesen Sie mit Ja quittieren, werden die Einheitenstämme in die Wirtschaftlichkeitsberechnung übernommen und das Ergebnis in einem weiteren Hinweis angezeigt.
Drücken Sie auf OK.
Nach Auswahl und Übernahme der Einheiten werden diese in der Übersicht angezeigt, und im Kopf der WB-Karte wird die Summe der Flächen im Feld Wohnfläche m² (bzw. Gewerbefläche m²) angezeigt.
Wichtig
Beachten Sie, dass die Flächen später für die Berechnung verwendet werden. Die vorgeblendeten Werte Wohnfläche m² und Gewerbefläche m² dienen jedoch nur der Information. Maßgeblich für die Berechnung sind die jeweils darunter liegenden Felder Wohnfläche für WB bzw. Gewerbefläche für WB. Diese sind manuell zu füllen, damit der Anwender Gelegenheit hat, die errechneten Werte bei Bedarf korrigieren zu können.
Wirtschaftlichkeitsberechnung Zeilen anlegen
In der Zeilenansicht der Karte Wirtschaftlichkeitsberechnung wird das eigentliche Berechnungsschema angelegt.
In diesem Beispiel wurde eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Fremdkapitalkosten, Eigenkapitalkosten und den üblichen Bewirtschaftungskosten angelegt. Die Erfassung des Schemas erfolgt zunächst durch Auswahl der Zeilenart, hier zur Übersichtlichkeit zunächst mit einer Überschrift. In der nächsten Zeile ist die erste Aufwandszeile abgebildet, mit der ZeilenartAufwand. Zur Aufwandszeile muss eine Rubrik ausgewählt werden, die die Kostenposition abbildet. Die Beschreibung kann ggf. noch für diese Wirtschaftlichkeitsberechnung angepasst werden. Sollen die Kosten auch für die Berechnung des Mietausfallwagnisses herangezogen werden, ist im Feld MAW berechnen ein Haken zu setzen.
Als Basiswert für Berechnung hinterlegen Sie die Kosten. Wurde mit der Rubrik eine Pauschale verknüpft, wird dieses Feld bereits durch die Pauschale gefüllt und kann nicht geändert werden. Die Verbindung der Rubrik mit der Pauschale wird zusätzlich im Feld Code Pauschale angezeigt. Im Feld Berechnungseinheit hinterlegen Sie die zum Feld Faktor für Berechnung gehörende Einheit. Durch Multiplikation der Felder errechnet sich der Wert im Feld Betrag jährlich automatisch.
Zur besseren Übersichtlichkeit können Summenzeilen unter bestimmte Rubriken oder Rubrikengruppen durch die Zeilenart Summe eingefügt werden. Wenn eine Summe eingefügt werden soll, müssen im Feld Zusammenzählung die zu summierenden Rubriken eingetragen werden. Die Ergebniskalkulation erfolgt dann im Feld Betrag jährlich. Die Zeilenart Leerzeile erzeugt Absätze, die ebenfalls der Übersichtlichkeit dienen. Wichtig ist am Ende der Berechnung mit der Zeilenart Endsumme die Gesamtsumme aller Rubriken im Feld Zusammenzählung zu ermitteln. Diese Gesamtkosten dienen später zur Ermittlung der Kostenmiete. Die verschiedenen Optionen und Feldinhalte werden in den nachfolgenden Abschnitten detailliert beschrieben.
Zeilenarten
Zunächst geben Sie für die anzulegende Zeile die Zeilenart an. Optionen sind:
Überschrift
Zur Texteingabe im Feld Beschreibung. Wird in Fettdruck wiedergegeben.
Betrag
Zur Eingabe von Beträgen, die weder als Aufwand noch als Ertrag gekennzeichnet sein sollen.
Text
Zur Eingabe von normalem Text im Feld Beschreibung.
Summe
Bei dieser Zeilenart wird eine Summierung anderer Zeilen im Feld Rubrik zugelassen. Das Ergebnis der Summe wird dann im Feld Betrag jährlich angezeigt. Diese Zeilenart dient insbesondere zur Aufsummierung einzelner Kostenblöcke.
Leerzeile
Zum Einfügen einer Leerzeile.
Aufwand / Ertrag
Die Summen dieser Zeilenarten werden auf der Karte im Register Sonstiges in den entsprechenden Feldern angezeigt.
Mietausfallwagnis
Diese Zeilenart ist nur einmal zu verwenden, und zwar zur Berechnung des Mietausfallwagnisses. Im Feld Zusammenzählung ist die Basis der MAW-Berechnung zu definieren. Gemäß §24 II.BV ist das Mietausfallwagnis Bestandteil der Bewirtschaftungskosten. Aus diesem Grund ist die Basis der MAW-Berechnung zu definieren als die Gesamtkosten abzüglich MAW. Der fest programmierte Faktor zur Berechnung ist 100/98*2 Prozent (also rund 2,04 %).
Endsumme
Definieren Sie hier über die Zusammenzählung die Gesamtsumme aller Kosten. Diese Zeilenart kann nur einmal verwendet werden, da ihr Ergebnis die Grundlage für die Berechnung der Kostenmiete ist.
Erläuterung
Diese Zeilenart unterscheidet sich von der Art Text insofern, als sie beim Ausdruck der WB optional ein- oder ausgeblendet werden kann. Verwenden Sie diese Zeilenart also für solche Textpassagen, die nur auf bestimmten Ausdrucken erscheinen sollen.
Summe Basiswert
Diese Zeilenart wird verwendet, falls eine Aufsummierung der Basiswerte angezeigt werden soll.
Hinweis
In der Spalte drucken wird eine Vorauswahl getroffen, welche Zeilen beim Druck mit angedruckt werden. Standardmäßig wird der Haken gesetzt bei Zeilenarten Überschrift, Summe und der Endsumme. Bei Kostenblöcken, in denen Änderungen stattgefunden haben, werden zusätzlich alle Einzelzeilen des Blocks gedruckt. Es empfiehlt sich, einzelne Kostenblöcke entsprechend so anzulegen, dass sie jeweils mit einer Überschrift beginnen und mit einer Summe enden.
Rubriken
Rubriken sind nur für operative Zeilen erforderlich, also nicht für Text- oder Leerzeilen. Sie dienen zum einen der Definition von Summen (s. auch Zusammenzählung). Zum anderen wird eine dort hinterlegte Pauschale automatisch in die Zeile übernommen. Die Beschreibung der Rubrik wird ebenfalls automatisch in das gleichnamige Feld der Zeile übernommen. Das Feld ist auch manuell editierbar.
Jede Rubrik kann nur einmal pro Wirtschaftsplan verwendet werden. Im Feld Code Pauschale wird der entsprechde Code angezeigt, falls eine solche an der gewählten Rubrik hinterlegt ist.
Wichtig
Das Feld Code Pauschale ist aus Platzgründen standardmäßig ausgeblendet. Bei Bedarf können Sie es jedoch über Personalisieren einblenden.
Zusammenzählung
Hier kann für die Zeilenarten Summe und Endsumme definiert werden, welche Zeilen aufsummiert werden sollen. Die Definition erfolgt über die Auswahl der entsprechenden Rubriken.
Summe
Wählen Sie die Rubriken derjenigen Zeilen aus, deren Werte aus dem Feld Betrag jährlich summiert werden sollen. Das Ergebnis wird in der Summenzeile, ebenfalls im Feld Betrag jährlich, angezeigt.
Endsumme
Wählen Sie die Rubriken derjenigen Zeilen aus, deren Werte aus dem Feld Betrag jährlich summiert werden sollen. Falls Sie Teilsummen mit Rubriken versehen haben, können Sie auch über deren Rubriken die Teilsummen direkt summieren. Das Ergebnis wird in der Endsummenzeile, ebenfalls im Feld Betrag jährlich, angezeigt. Es wird außerdem in den Kopf der WB-Karte ins Feld Betrag Mietanpassung p.a. übernommen und dort für die weitere Berechnung der Kostenmiete verwendet.
Bei anderen Zeilenarten ist die Eingabe einer Zusammenzählung nicht möglich.
MAW berechnen
Jede Zeile, die in die Berechnung des Mietausfallwagnisses mit einfließt, ist hier mit einem Haken zu versehen. Die jährlichen Beträge aller angehakten Zeilen werden addiert und bilden die Grundlage der MAW-Berechnung. Die Summe wird eingeblendet im Feld Basiswert für Berechnung.
Berechnungen
In den Feldern Basiswert für Berechnung, Berechnungseinheit und Faktor für Berechnung werden die Parameter für die eigentliche Berechnung der Kosten in den einzelnen Zeilen eingegeben. Das Ergebnis der Berechnung wird dann im Feld Betrag jährlich angezeigt.
Basiswert für Berechnung
Hier ist der Basiswert einzutragen, der zusammen mit dem Faktor für Berechnung den Betrag jährlich ergibt. Beispiel Kapitalkosten: Basiswert Darlehensbetrag x Faktor Zinssatz = Zins-Betrag jährlich; Beispiel Verwaltungskosten: Basiswert Verwaltungskostenpauschale x Faktor Anzahl Einheiten = Betrag jährlich der Verwaltungskosten.
Der Wert ist manuell einzutragen oder wird vorgeblendet, falls er als Pauschale hinterlegt ist. Bei Zeilenart MAW wird hier das Ergebnis der Zusammenzählung angezeigt.
Berechnungseinheit
Hier ist die Einheit des im folgenden Feld eingetragenen Faktors anzugeben (Prozentwert, Wohnfläche m² etc.).
Faktor für Berechnung
Hier ist der Faktor einzutragen, der zusammen mit dem Basiswert für Berechnung den Betrag jährlich ergibt. Der Wert ist manuell einzutragen oder wird vorgeblendet bei folgenden Berechnungseinheiten:
• Kosten je Wohnung bzw. Gewerbeeinheit bzw. Parkplatz/Garage: es wird die Anzahl der zugeordneten Einheiten vorgeblendet (Unterscheidung erfolgt nach Nutzungsartenklasse).
• Wohnfläche m²: es wird der als Wohnfläche für WB eingetragene Wert vorgeblendet.
• Gewerbefläche m²: es wird der als Gewerbefläche für WB eingetragene Wert vorgeblendet.
Dieser Faktor wird mit dem Basiswert für Berechnung unter Berücksichtigung der angegebenen Einheit multipliziert. Das Ergebnis wird im Feld Betrag jährlich angezeigt.
Betrag Jährlich
Die Werte im Feld Betrag jährlich stellen die jährlichen Gesamtkosten der einzelnen Zeilenpositionen dar. Ihre Summe wird letztlich über den Betrag in der Zeile Endsumme zur Berechnung der Kostenmiete verwendet. Der Wert im Feld Betrag jährlich wird in der Regel aus den vorhergehenden Feldern Basiswert und Faktor automatisch errechnet und vorgeblendet. Ist als Berechnungseinheit Festbetrag gewählt, ist der Betrag jährlich manuell einzutragen.
Weitere Felder
Einige der in den obigen Abschnitten beschriebenen Felder werden in den darauffolgenden Spalten noch einmal wiederholt, und zwar zur Anzeige der entsprechenden Werte der vorigen Version. Die Felder heißen demzufolge bish. Basiswert für Berechnung, bish. Faktor für Berechnung und bish. Betrag jährlich.
Handelt es sich bei der aktuellen WB um die erste Version, wird in diesen Feldern nichts angezeigt. Des Weiteren werden in den darauffolgenden Spalten Differenz absolut jährlich und Differenz je Verteilfaktor und Monat die Differenzen zwischen dem alten und dem neuen Betrag berechnet und angezeigt. In der Spalte geändert werden Zeilen, deren Jahresbetrag sich gegenüber der vorigen Version geändert hat, automatisch mit einem Haken versehen. In der Spalte drucken lässt sich über das Setzen des Hakens steuern, welche Zeilen mit angedruckt werden sollen. Standardmäßig werden die Felder bei Zeilenarten Überschrift, Summe und der Endsumme aktiviert. Bei Kostenblöcken, in denen Änderungen stattgefunden haben, werden zusätzlich alle Einzelzeilen des Blocks zum Drucken markiert.
Ergänzende Angaben zur Wirtschaftlichkeitsberechnung
Im Inforegister Sonstiges können bei Bedarf weitere Angaben und Einstellungen vorgenommen werden, die wesentlichen Informationen sind aber bereits vorbelegt, sodass hier i.d.R. keine weiteren Eingaben erforderlich sind.
Art der WB / Teil-WB Anteil in %
Wählen Sie hier die Art der WB aus. Optionen: Gesamt-WB / Teil-WB / Zuschlags-WB. Der Wert ist rein informativ, allerdings kann nur bei Art Teil-WB ein Wert im darunterliegenden Feld Teil-WB Anteil in % eingetragen werden.
Rundungsverfahren
Hier wird das Rundungsverfahren für verschiedene berechnete Feldergebnisse in den Zeilen festgelegt. Im Einzelnen betrifft dies die Felder Basiswert für Berechnung, Faktor für Berechnung, Betrag jährlich und Neue Miete/m²/monatlich. Optionen: Kaufmännisch / Aufrunden / Abrunden
Dezimalstellen
Hier wird die Anzahl der angezeigten Dezimalstellen für verschiedene berechnete Feldergebnisse in den Zeilen festgelegt. Im Einzelnen betrifft dies die Felder Basiswert für Berechnung, Faktor für Berechnung, Betrag jährlich und Neue Miete/m²/monatlich. Auswahl möglich von 1 bis 5 Nachkommastellen.
Dezimalstellen Miete p.M.
Hier wird die Anzahl der angezeigten Dezimalstellen für das Feld Aufwendungen je m²/Monat festgelegt. Im Einzelnen betrifft dies die Felder Basiswert für Berechnung, Faktor für Berechnung, Betrag jährlich. Auswahl möglich von 1 bis 5 Nachkommastellen.
Grundstücksgröße
Hier kann die Größe des Grundstücks eingetragen werden. Der Wert ist rein informativ.
Saldo
Dieses Feld zeigt den Saldo der jährlichen Erträge und Aufwendungen an. Der Saldo wird aus allen Beträgen der Spalte Betrag jährlich der Zeilenarten Ertrag oder Aufwand kalkuliert.
Erträge p.a.
Wie Saldo nur für die Zeilenart Ertrag.
Aufwendungen p.a.
Wie Saldo nur für die Zeilenart Aufwand.
Aufwendungen je m²/Monat
Hier wird die Summe des jährlichen Aufwands (vorhergehendes Feld) durch 12 Monate sowie den Wert Wohnfläche für WB geteilt.
Objektnr.
Hier kann ein Objektfilter angegeben werden, der bei der Zuordnung der Einheiten greift.
Mittleres Bezugsdatum
Der Wert ist rein informativ.
Bearbeiter Code / Bearbeiter Name
Hier kann ein Bearbeiter aus der Verkäufer/Einkäufer-Tabelle ausgewählt werden. Standardmäßig wird hier der Code desjenigen eingetragen, der die Wirtschaftlichkeitsberechnung angelegt hat.
Geändert am / Geändert von
Die jeweils letzte Änderung der WB wird hier mit dem Datum und dem Benutzernamen des Bearbeiters dokumentiert.
Datum Erstbewilligung/Bewilligungsstelle/Aktenzeichen der Bewilligung/Energiepass f. Förderung erforderlich/Förderprogramm
Diese Werte können zur Information erfasst werden. Bei der Auswahl eines Förderprogramms ist zuvor ein Code für das Förderprogramm anzulegen. Dieser wird, wie im Abschnitt Wirtschaftlichkeitsberechnung Code beschrieben angelegt, allerdings mit der ArtFörderprogramm.
Differenz Miete/m²/monatlich
Dieser Wert ist die Differenz der Werte Neue Miete/m²/monatlich und Bisherige Miete/ m²/monatlich. Diese Differenz dient als Grundlage der Ermittlung der neuen Miete. Der Wert wird in den Mietanpassungszeilen zu den vorhandenen Sollstellungsbeträgen addiert. Folglich ergibt sich durch einen positiven Differenzwert eine Erhöhung, durch einen negativen Wert eine Absenkung.
Wirtschaftlichkeitsberechnung drucken
In der aktuellen Version steht dazu der Bericht 5052731 Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Verfügung. Dieser druckt eine Übersicht der Wirtschaftlichkeitsberechnung, bestehend aus den wichtigsten Angaben aus dem WB-Kopf sowie den WB-Zeilen. Beachten Sie, dass die Druckausgabe der Zeilen gesteuert werden kann: es werden alle Zeilen gedruckt, die in der Spalte drucken mit einem Haken versehen sind.
Standardmäßig wird der Haken gesetzt bei Zeilenarten Überschrift, Summe und der Endsumme. Bei Kostenblöcken, in denen Änderungen stattgefunden haben, werden zusätzlich alle Einzelzeilen des Blocks gedruckt. Die Haken können manuell verändert werden.
Mietanpassung durchführen
Ziel der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist die Ermittlung der Kostenmiete und die Anpassung der Mietsollstellungen an die ermittelten Werte. Nachdem also durch die oben beschriebenen Schritte die Kostenmiete/m² ermittelt wurde, kann die Mietanpassung durchgeführt werden.
Wirtschaftlichkeitsberechnung freigeben
Zunächst ist der Status der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Freigegeben zu setzen. Erfassen Sie dazu auf der Karte einen Änderungsgrund und wählen Sie im Menüband die Funktion Freigeben.
Mietanpassungsvorschlag erstellen
Die freigegebene Wirtschaftlichkeitsberechnung kann nun als Basis einer Mietenberechnung herangezogen werden. Dazu wird das Modul Mietanpassung genutzt. Über die Suche öffnen Sie das Fenster Mietanpassungsvorschläge.
Wählen Sie einen Code für diesen Mietanpassungsvorschlag aus oder legen Sie einen neuen Code an. Bei der Neuanlage achten Sie darauf als Mietanpassungsart Anp. nach WB Kostenmieten zu wählen.
Starten Sie die Verarbeitung mit dem Funktionsaufruf Mietanpassung erstellen. Es öffnet sich der Bericht WB Kostenmieten berechnen.
Im Inforegister Optionen ist das Mitteilungsdatum anzugeben, dieses ist das Datum, das auf dem Mieteranschreiben als Versanddatum angedruckt wird. Das Wirksamkeitsdatum der Anpassung wird nicht angegeben, es wird jeweils aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung Karte, Feld Nächste Mietanpassung genommen.
Im Inforegister Wirtschaftlichkeitsberechnung Code kann die Bearbeitung auf verschiedene Filterkriterien begrenzt werden. Hier wählen Sie durch Lookup auf die Übersicht der Wirtschaftlichkeitsberechnungen zunächst den Code und danach durch Vorgabe des Startdatum die gewünschte Version der Wirtschaftlichkeitsberechnung aus. Mit OK starten Sie den Vorgang. Für alle betroffenen Einheiten werden Anpassungszeilen im Mietanpassungsvorschlag erstellt.
Hinweis
Es werden nur Wirtschaftlichkeitsberechnungen mit dem Status Freigegeben berücksichtigt.
Mit dem Erstellen der Anpassungszeilen wird der Status der betroffenen WB automatisch auf
Miete berechnet geändert.
Da es sich um ein einseitiges Anpassungsverfahren handelt, sind die Datensätze bereits mit
Zustimmung = Ja gekennzeichnet.
Wenn es sich, anders als in obigem Beispiel, um eine erstmalige Anpassung für einen Neubau handelt, sind die Spalten Betrag alt, Erhöhung Betrag und Erhöhung % nicht gefüllt. Die erstmalige Ermittlung der Kostenmiete hat darüber hinaus die Besonderheit, dass Sollstellungszeilen bei der Mietanpassung zugleich erstmals angelegt werden, da vor der Wirtschaftlichkeitsberechnung noch keine Mietansätze und damit auch keine Sollstellungen vorhanden sein können. Die erstmalige Ermittlung von Kostenmieten für Objekte mit vorhandenen Sollstellungen wie z. B. bei der Übernahme von Objektbeständen aus anderen Systemen, unterscheidet sich dadurch, dass im Feld Bisherige Miete / m² / monatlich in der Wirtschaftlichkeitsberechnung Karte eingetragen wird (siehe Wirtschaftlichkeitsberechnung Kopf anlegen).
Sie haben an dieser Stelle die Möglichkeit über die Funktion Drucken den Word-Bericht 5052574 Mietanpassung nach Wirtschaftlichkeitsberechnung zu starten.
Hinweis
Über Berichtslayouts können Sie sich diese Vorlage exportieren, an Ihre Bedürfnisse anpassen und wieder importieren. Auf diese Weise können Sie auch verschiedene Varianten. Weitere Details zum Thema Berichtslayouts entnehmen Sie bitte den entsprechenden Microsoft-Hilfeseiten (z. B. Erste Schritte beim Erstellen von Berichtslayouts).
Mit der Funktion Sollstellungszeilen eintragen werden die Zeilen in die Sollstellungszeilen der Einheiten übertragen und der Status der betroffenen Wirtschaftlichkeitsberechnung automatisch auf Mietanpassung durchgeführt geändert.
Neue Version Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellen
Wenn eine Wirtschaftlichkeitsberechnung neu zu erstellen ist, geschieht dies durch das Anlegen einer neuen Version.
Versionsänderungen werden z. B. regelmäßig notwendig, wenn sich Pauschalen oder Kapitalkosten ändern. Für den Fall der Änderung von Pauschalen kann eine neue Version automatisch angelegt werden. Bei einer Änderung der Kostenstruktur oder einer Änderung der Kosten selbst, ist aus der vorhandenen Wirtschaftlichkeitsberechnung mit neuem Startdatum eine neue Version zu erstellen.
Wählen Sie hierzu im Menüband auf der betroffenen Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Aktionen die Funktion Neue Version erstellen.
Die Quellversion wird bereits vorgeblendet, geben Sie das neue Startdatum und eine ggf. geänderte Beschreibung im Bereich Wirtschaftlichkeitsberechnung speichern unter ein. Ein Haken im Feld Einheitenzuordnung kopieren (voreingestellt) sorgt dafür, dass die Einheitenzuordnung aus der bestehenden WB übernommen wird. Mit OK wird der Bericht gestartet und die neu erstellte Version in der Übersicht angezeigt:
Die Daten wurden aus der Vorgängerversion übernommen bzw. fortgeschrieben. Bearbeiten Sie die neue Version wie in den vorangegangenen Abschnitten beschrieben und führen Sie die weiteren Schritte bis zur Mietanpassung auf Basis der neuen Version aus. Im Beispiel ändert sich der Zinssatz für das Darlehen von 4,75 % auf 4,25 %:
Erfassen Sie die geänderte Kondition im Feld Faktor für Berechnung. Alle abhängigen Beträge werden entsprechend neu kalkuliert und angezeigt, zusätzlich wird eine Differenzberechnung vorgenommen und zur Verdeutlichung angezeigt:
Geben Sie die neue Version frei und erfassen Sie dafür einen neuen Änderungsgrund sowie ein neues Mietanpassungsdatum.
Erstellen Sie einen neuen Mietanpassungsvorschlag und übertragen Sie die Zeilen in die Sollstellungen.
Weiterführende Themen und Besonderheiten
Verschiedene Kopierfunktionen
Für größeren Bedienkomfort bietet RELion mehrere Varianten, um Informationen aus vorhandenen Wirtschaftlichkeitsberechnungen in neue zu übertragen. Die Funktionen werden entweder aus der Übersicht Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder auf der Wirtschaftlichkeitsberechnung Karte aufgerufen:
Die Funktionen Freigeben und Neue Version erstellen wurden in den vorigen Abschnitten bereits vorgestellt. Mit der Funktion Kopieren kann eine Wirtschaftlichkeitsberechnung kopiert werden. Wählen Sie Kopieren und es öffnet sich der Bericht Wirtschaftlichkeitsberechnung kopieren:
Wählen Sie den Quell- und Zieldatensatz aus und vergeben Sie ein Startdatum für den Zieldatensatz. Mit der Funktion Zeilen aus einer anderen WB holen können Sie zu einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, zu der bislang nur der Kopf angelegt wurde und noch keine Zeilen bestehen, Zeilen aus einer anderen Wirtschaftlichkeitsberechnung, z. B. einer Mustervorlage, kopieren. Es öffnet sich die Wirtschaftlichkeitsberechnung Übersicht, aus der Sie die gewünschte Quelle auswählen können:
Änderung von Pauschalen
Ändert sich eine allgemeine Kenngröße, z. B. die Höhe einer gesetzlich definierten Pauschale, betrifft dies unter Umständen eine größere Anzahl von Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Für diese sind dann neue Versionen anzulegen. Damit der Anwender dies nicht manuell für jede WB durchführen muss, bietet RELion den Bericht 5052732 Änderung von Pauschalen an. Die Pauschale ist vom Anwender nur einmalig in der bekannten Einrichtungstabelle zu ändern, d.h. ein neuer Datensatz mit neuem Startdatum und geändertem Betrag anzulegen. Danach wird der Bericht gestartet. Dieser durchsucht alle vorhandenen Wirtschaftlichkeitsberechnungen daraufhin, ob die betreffende Pauschale verwendet wird, und erzeugt für alle, bei denen dies der Fall ist, selbsttätig eine neue Version zum angegebenen Startdatum.
Öffnen Sie über die Suche das Fenster Wirtschaftlichkeitsberechnung Änderung von Pauschalen.
Im Inforegister Optionen ist das Startdatum anzugeben. Es werden diejenigen Pauschalen berücksichtigt, deren Startdatum dem hier eingegebenen entspricht.
Funktion des Feldes Neue Version speichern:
Wird das Feld nicht aktiv gesetzt, wird lediglich ein Testlauf durchgeführt. Im Ergebnis wird in der Seitenansicht angezeigt, welche neuen Versionen erstellt werden würden. Auf diese Weise kann bei Bedarf vor der tatsächlichen Anlage kontrolliert werden, ob das zu erwartende Ergebnis korrekt ist.
Wird das Feld aktiviert, werden die neuen Versionen angelegt.
Im Inforegister Wirtschaftlichkeitsberechnung Code kann die Bearbeitung über verschiedene Filterkriterien eingegrenzt werden.
Über Drucken oder Vorschau & schließen wird die Verarbeitung gestartet.
Hinweis
Die neu erzeugten Versionen tragen zunächst den Status offen. Zur Freigabe und Weiterverarbeitung müssen in den einzelnen Versionen noch die Daten vervollständigt werden, insbesondere die Angaben zum Datum Nächste Mietanpassung und zum Änderungsgrund.
Wohnwertpunkte
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung verteilt die Gesamtkosten nach der Gesamtfläche gleichmäßig auf die Wohnflächen der beteiligten Wohnungen. Im Ergebnis ist dadurch die relative Miete in €/m² für jede Wohnung identisch. Diese Miete wird auch als Durchschnittsmiete bezeichnet. Will man die Wohnungen bzgl. ihres Wohnwertes z. B. hinsichtlich ihrer Lage, Ausstattung oder besonderer Nutzungsrechte unterschiedlich gewichten, sodass z. B. bestimmte Wohnungen einen höheren Mietpreis / m² als andere Wohnungen erhalten, kann diese Gewichtung über die sogenannten Wohnwertpunkte vorgenommen werden. Die Summe der Kostenmiete gemäß Wirtschaftlichkeitsberechnung bleibt dabei identisch, lediglich das Verhältnis der Wohnungen zur Durchschnittsmiete wird verändert.
Die Wohnwertpunkte werden zum Einheitenstamm erfasst. Wählen Sie im Menüband des Einheitenstamms die Funktion Mietanpassung / Wohnwertpunkte.
Die Wohnwertpunkte werden mit Startdatum und aussagefähiger Beschreibung zur Basis von 100 % im Feld Faktor erfasst (Mittelwert = 100 % = Faktor 100). Es müssen nur diejenigen Wohnungen erfasst werden, deren Gewichtung vom Mittelwert abweichen soll, deren Faktor also größer oder kleiner als 100 sein soll, alle anderen Wohnungen werden automatisch mit dem Faktor 100 kalkuliert.
Am Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnung ändern die Wohnwertpunkte nichts. Die Gewichtung kommt erst bei der Verarbeitung der Mietanpassung zum Tragen. RELion rechnet bei der Mietanpassung der einzelnen Einheit zunächst aus der vorhandenen Sollstellung die enthaltenen Wohnwertpunkte heraus, um die reine Kostenmiete zu erhalten, führt dann rechnerisch die Kostenmietenerhöhung durch und wendet auf dieses Ergebnis die Wohnwertpunkte wieder an. Somit ist gewährleistet, dass auch eine zwischenzeitliche Änderung der Wohnwertpunkte korrekt verarbeitet wird.
Wichtig
Beachten Sie, dass die Summe der Wohnwertpunkte aller Wohnungen dem Produkt [100] x [Anzahl Wohnungen] entsprechen muss, da ansonsten Verteilungsdifferenzen bei der Kostenmiete entstehen! Es finden diesbezüglich im Programm keine Prüfungen statt!
Hinweis
Es ist grundsätzlich möglich, eine Mietanpassung ausschließlich zum Zwecke der Verarbeitung geänderter Wohnwertpunkte durchzuführen. In diesem Fall wird für den Stichtag eine neue Version der Wirtschaftlichkeitsberechnung angelegt. Diese unterscheidet sich zwar betragsmäßig nicht von der Vorgängerversion, ermöglicht aber die Durchführung einer Mietanpassung, bei der die Mieten aufgrund der neuen Wohnwertpunkte neu berechnet werden.
