Umsatzmietverträge
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Einführung
In gewerblichen Mietverträgen, insbesondere dem Einzelhandel und der Gastronomie, werden häufig Umsatzmieten vereinbart. Die Höhe der zu zahlenden Miete richtet sich nach dem in der Mietfläche erzielten Umsatz des Mieters und wird meist als prozentualer Anteil festgelegt. Üblicherweise legen Sie eine Mindestzahlung fest, um auch bei geringerem Umsatz Mieterträge zu gewährleisten. Entsprechend können Sie auch Obergrenzen einsetzen, um bei höheren Umsätzen die Mietzahlungen zu begrenzen.
Mit dem Modul Umsatzmiete richten Sie für Ihre Gewerbemietverträge Umsatzmietvereinbarungen ein. Dabei können Sie auch komplexe Modelle abbilden, wie die Ausdifferenzierung nach einzelnen Warengruppen, in mehreren Umsatzbereichen gestaffelte Prozentsätze sowie Unter- und Obergrenzen definieren. Die Abrechnung der Umsatzmiete erfolgt durch Meldungen der Mieter, die zu vertraglich vereinbarten Terminen ihre Umsatzmeldungen an Sie melden müssen.
Ergänzend zu statistischen Meldungen (monatlich, quartalsweise) vereinbaren Sie meist eine testierte Jahresmeldung des Umsatzes, auf deren Basis eine endgültige Schlussabrechnung erfolgt. Je nach Vereinbarung kann bereits mit den Werten der statistischen Meldungen eine vorläufige Abrechnung (Zwischenabrechnung) erstellt worden sein. RELion betrachtet hier ausschließlich Umsatzmieten auf Grundlage von Euro-Umsätzen.
Vorbemerkung und Definition
Die Umsatzmiete im Sinne der Konzeption dieses Moduls ist eine Mietforderung, die Sie durch Abrechnung – ggf. unter Berücksichtigung geleisteter Abschlagszahlungen – in Abhängigkeit vom gemeldeten Umsatz innerhalb einer festgelegten Periode feststellen.
Die Feststellung der Höhe dieser Mietforderung kann abschließend nur am Ende der festgelegten Abrechnungsperiode erfolgen. Es ist möglich, auf die zu erwartende Forderung Abschläge anzufordern, und zwar auf zwei verschiedene Arten:
- Monatliche Abschläge über die monatliche Sollstellung.
- Unterjährige Abschläge aufgrund einer Zwischenabrechnung.
Die Abschläge bei den monatlichen Abschlägen werden über eine, für die Umsatzmiete gekennzeichnete, Sollstellungszeile (Abrechnungsart Umsatzmiete) zum Einheitenvertrag abgebildet. Die unterjährigen Abschläge können durch Abrechnungen der Abrechnungsart Statistik in kürzeren Intervallen vor Ablauf der Abrechnungsperiode angefordert werden.
Hinweis
Die kürzeste Periode einer Abrechnung beträgt einen Monat, die längste Periode einer Abrechnung beträgt ein Jahr.
Branchen
Da Umsatzmietvereinbarungen hauptsächlich im Handel vorkommen, dieser sich wiederum in zahlreiche Branchen untergliedern lässt und Umsatzmieten innerhalb der Branchen häufig nach unterschiedlichen Warengruppen gestaffelt sind, wurden Warengruppen und Branchen eingeführt und in die Umsatzmietvereinbarungen integriert.
Einrichtung
Allgemeine Einrichtungen des Objektkontenplans, der Sachkonten und der Abrechnungs-Buchungsmatrix sowie der übrigen Einrichtungen des Finanzmanagements und der RELion Einrichtung werden zum Verständnis der Funktionalität erforderlich angesprochen, aber nicht im Detail behandelt.
Einrichtung Umsatzmiete
Um Umsatzmieten erfassen zu können, nehmen Sie zunächst einige Einrichtungen vor. Umsatzmieten können nach Branchen und Warengruppen erfasst werden.
Branchen
Öffnen Sie über die Suche Branchen. Erfassen Sie eine oder mehrere Branchen, die im Zusammenhang mit der Erfassung von Umsatzmieten verwendet werden sollen.
Optional können Sie jeder Branche die Mieterkontakte zuordnen. Öffnen Sie über den DrillDown im Feld Anzahl Kontakte die Übersicht Branchenkontakte und hinterlegen dort die Mieterkontakte:
Hinweis
Mit dieser Zuordnung können Sie im späteren Verlauf der Anwendung, die der Branche zugeordneten Warengruppen, auf den jeweiligen Vertragspartner filtern.
Warengruppen
Öffnen Sie über die Suche Warengruppen. Erfassen Sie die benötigten Warengruppen als Code, jeweils in Verbindung mit einem Startdatum und einer Beschreibung.
Optional ordnen Sie der Warengruppe eine Branche zu. In Zusammenhang mit der Branchenzuordnung des Mieterkontaktes haben Sie auf die Weise die Möglichkeit, bei der Erfassung der Umsatzmietbedingungen nach Warengruppen die zum Mieter über die Branche zugeordneten Warengruppen gezielt auszuwählen. Sie können für jede Warengruppe nachrichtlich statistische Umsatzverteilungen pro Quartal in den Feldern Umsatz % 1-4 erfassen. Die Werte werden auf Summe 100 % geprüft. Da diese Prüfung erst nach vollständiger Eingabe aller Werte erfolgen kann, wird sie über die Funktion Freigeben ausgelöst. Wenn Sie nach der Freigabe Änderungen an der Warengruppe vornehmen, müssen Sie die Freigabe über Freigabe zurücknehmen zunächst aufheben.
Die Erfassung der Umsatzverteilungen in % auf die Quartale dient nur der Information und hat keine Funktion im weiteren Bearbeitungsverlauf.
Wichtig
Die Einrichtung mindestens einer Warengruppe ist obligatorisch. Wenn Sie in Ihren Verträgen nicht mit Warengruppen arbeiten, so erfassen Sie wenigstens eine Warengruppe (z. B. Alle Umsätze), da zur Erfassung der Umsatzmietbedingungen mindestens eine Warengruppe benötigt wird.
Verteilungscode Verkaufsfläche und Abrechnungsart
Öffnen Sie über die Suche die RE Vertrag Einrichtung.
| Bezeichnung | Erläuterung |
|---|---|
| Umsatzmiete Verteilungscode Verkaufsfläche | Der Verteilungscode Verkaufsfläche definiert den für die Umsatzmiete maßgeblichen Flächenfaktor und kann identisch oder abweichend sein von der vertraglich vereinbarten Mietfläche. Der Verteilungscode Verkaufsfläche ist ferner wichtig für die Berechnung der Mindestmiete, wenn diese in Relation zur Miet- bzw. Verkaufsfläche definiert wurde und ist bei allen Einheiten, die einer Umsatzmietvereinbarung unterworfen werden, zusätzlich zur Mietfläche zu pflegen. In der RE Vertrag Einrichtung wird definiert, welcher Verteilungs-Code für die Verkaufsfläche verwendet wird. Achten Sie also ggf. darauf, dass der in der Einrichtung hinterlegte Verteilcode auch an den betreffenden Einheiten erfasst wurde. |
| Umsatzmiete Abrechnungsart | Mit der Abrechnungsart wird der Code definiert, über den die Konten zur Buchung der Abrechnungsspitzen aus der Umsatzmiete gesteuert und so weit auf die zu leistende Umsatzmiete Abschläge zu zahlen sind die entsprechenden Erlöskonten gekennzeichnet werden. Die Konten zur Abrechnungsart werden in der Abrechnungsart Buchungsmatrix eingerichtet. Die Erlöskonten im Objektkontenplan. |
Wichtig
Bitte beachten Sie, dass im Objektkontenplan für die Konten, die im Rahmen der Umsatzmietabrechnung benötigt werden, stets die Abrechnungsart für die Umsatzmiete hinterlegt wird.
Im Inforegister Nummerierung hinterlegen Sie eine Nummernserie für die Umsatzmiete Rechnungsnummer sowie die Belegnummer Umsatzmiete. Umsatzmietabrechnungen erhalten pro Vorgang eine Beleg- und eine Rechnungsnummer aus diesen Nummernserien.
Erfassung der Umsatzvereinbarung
In der Umsatzvereinbarung halten Sie fest, welche Meldepflichten der Mieter hat, in welchem Rhythmus und nach welchem Modus abgerechnet wird. Eine Umsatzvereinbarung kann zeitlich beschränkt sein. Zu einem Zeitpunkt darf nur eine Vereinbarung gültig sein, d. h., mehrere Vereinbarungen dürfen maximal lückenlos aufeinander folgen.
Die Vereinbarungen zur Umsatzmiete hinterlegen Sie auf Vertragsebene zu den Mietverträgen der Vertragsklasse Gewerbemietvertrag.
Beispiel eines gewerblichen Mietvertrages:
Über den Durchgriff im Feld Umsatzvereinbarungscode der Einheit gelangen Sie zur Umsatzvereinbarung Übersicht. Mit Neu erstellen Sie eine neue Umsatzvereinbarung, mit Ansicht oder Bearbeiten zeigen Sie die Umsatzvereinbarung an. Die Vertragsnummer wird bereits vorgetragen.
Im Inforegister Allgemein tragen Sie die erforderlichen Daten für Melde- und Abrechnungszeitraum ein. Über Zugehörig richten Sie weitere Parameter der Umsatzmietvereinbarung, wie Umsatzmietbedingungen und Umsatzmietgrenzen ein.
Der Datensatz einer Umsatzvereinbarung ist eindeutig definiert durch die Vertragsnummer des Mietvertrages (Vertragsnr.) und dessen Vertragsklasse, dem Umsatzvereinbarungscode und das Datum Gültig ab.
Folglich sind für einen Vertrag mehrere Vereinbarungen möglich, wenn sie sich durch den Code oder das Datum unterscheiden. Dies ist dann von Interesse, wenn der Vertrag unterschiedliche Mieteinheiten umfasst, die getrennt abzurechnen sind. Einzelheiten hierzu erhalten Sie im Kapitel Zuordnung der Vereinbarung zum Mietvertrag.
Inforegister Allgemein
Nachfolgend die Beschreibung der Felder Inforegister Allgemein der Umsatzvereinbarung. Die Zeilenansicht gibt den Inhalt der Tabelle Umsatzmeldungen Übersicht wieder, diese wird im gleichnamigen Abschnitt beschrieben.
| Bezeichnung | Erläuterung |
|---|---|
| Vertragsnr. | Die Vertragsnummer des Mietvertrags. |
| Umsatzvereinbarungs-code | Kennzeichnen Sie hier die Vereinbarung mit einem Code (frei wählbar, max. 20 Zeichen). |
| Gültig ab | Tragen Sie hier das Datum ein, ab dem die Vereinbarung gültig ist. |
| Gültig bis | Optional kann hier ein Datum eingetragen werden, zu dem die Vereinbarung endet. |
| Verteilungscode; Verkaufsfläche | Der Verteilcode wird aus der Einrichtung übernommen und kann hier entsprechend der individuellen Vertragslage ggf. abweichend ausgewählt werden. |
| Verkaufsfläche | Der Faktor Verkaufsfläche der betreffenden Einheiten wird zur Laufzeit angezeigt. |
| Startdatum Abrechnung | Geben Sie hier das Startdatum der Abrechnung ein. Das Datum muss ein Monatserster sein. |
| Periode Abrechnung | Geben Sie hier die Länge der Abrechnungsperiode ein. Die kürzeste Abrechnungsperiode beträgt einen Monat, die längste Periode ein Jahr. |
| Fälligkeit der Meldung | Datumsformel bestimmt die Fälligkeit der Meldung nach Ende des Abrechnungszeitraums. Der Wert ist maßgeblich für den Mahnlauf fälliger Meldungen. |
| Fälligkeit Abrechnung | Mit dieser Datumsformel steuern Sie das Fälligkeitsdatum, zu dem die abgerechnete Umsatzmiete fällig gestellt wird. Die Datumsformel bezieht sich auf das Belegdatum der Abrechnung. |
| Abrechnung gebucht bis | Datumsanzeige bis zu dem bereits Abrechnungszeilen gebucht wurden. |
| Startdatum Statistik | Soll eine statistische Auswertung oder/und vorläufige Abrechnung anhand vorab gemeldeter untestierter Umsätze erfolgen, geben Sie hier das Startdatum dieser Auswertung ein. Das Startdatum darf nicht abweichen, vom Startdatum der Abrechnung. |
| Periode Statistik | Geben Sie hier die Länge der Periode an, in der Statistiken / untestierte Umsätze zu melden sind. Die Periode der Statistik muss entweder kleiner oder gleich der Abrechnungsperiode sein. |
| Fälligkeit der statistischen Meldung | Anzeige der Fälligkeit der Meldung statistischer Werte bzw. untestierter Umsätze. Der Wert ist maßgeblich für den Mahnlauf fälliger Meldungen. |
| Fälligkeit statistische Abrechnung | Hier steuern Sie das Fälligkeitsdatum, zu dem die abgerechnete Umsatzmiete fällig gestellt wird. Die Datumsformel bezieht sich auf das Belegdatum der Abrechnung. |
| Statistik gebucht bis | Datumsanzeige bis zu dem bereits Abrechnungszeilen der Abrechnungsart Statistik gebucht wurden. |
| Abrechnungsart | Die Abrechnungsart wird aus der Einrichtung vorgeblendet. |
Inforegister Sonstiges
| Bezeichnung | Erläuterung |
|---|---|
| Sperrgrund | Hier kann ein Sperrgrund ausgewählt werden, wenn die Umsatzvereinbarung gesperrt wurde. |
| Gesperrt von | Wurde die Umsatzvereinbarung gesperrt, wird hier die Benutzer-ID des Bearbeiters vorgeblendet, der die Sperrung durchgeführt hat. |
| Gesperrt am | Wurde die Umsatzvereinbarung gesperrt, werden hier Datum und Uhrzeit der Aktion vorgeblendet. |
| Gesperrt | Die Umsatzvereinbarung kann hier durch Setzen eines Hakens gesperrt werden. |
| Bemerkung | Wurden Bemerkungen erfasst, (Verknüpfte Informationen/ Umsatvereinbarung/ Bemerkung) wird dies hier angezeigt. |
| Bruttobeträge | Sie können nachrichtlich an dieser Stelle kennzeichnen, dass die Bemessungsgrundlage der Umsatzmiete, namentlich die Umsatzmietbedingungen und Umsatzmietgrenzen als Bruttobeträge verstanden werden. Diese Kennzeichnung hat keine Auswirkungen auf die weitere Verarbeitung der Beträge. |
Über die Unterscheidung zwischen Periode Abrechnung und Periode Statistik wird die Möglichkeit geschaffen, testierte und nicht testierte Umsatzmeldungen zu erfassen. Hierdurch ist es auch möglich, vor endgültiger (testierter) Abrechnung auch Teil- und Zwischenabrechnungen (Statistik) zu erstellen, Teilzahlungen aufgrund von Zwischenabrechnungen anzufordern und bei der endgültigen Abrechnung zu verrechnen.
Hinweis
Das Startdatum der Abrechnung muss ein Monatserster sein. Das optionale Startdatum Statistik muss, wenn mit statistischer Meldung/Abrechnung gearbeitet wird, identisch zum Startdatum Abrechnung sein. Die Periode Statistik muss kleiner oder gleich der Periode Abrechnung sein und innerhalb des Abrechnungszeitraums enden. Beispielsweise wäre eine Abrechnung vom 01.03.-28.02. eines Jahres zulässig, aber keine Statistik mit der Periode 1Q, da diese nicht zum Abrechnungszeitraum passt.
Zuordnung der Vereinbarung zum Mietvertrag
Da ein Mietvertrag mehrere Einheiten umfassen kann und nicht jede Einheit derselben Umsatzvereinbarung unterworfen sein muss, ist die Zuordnung der Umsatzmietenvereinbarung zur einzelnen Einheit (Vertragszeile) notwendig. Für jede einzelne Gewerbeeinheit können Sie unabhängig voneinander individuelle Vereinbarungen treffen. Deshalb hinterlegen Sie nach dem Anlegen der Vereinbarung den betreffenden Code im Mietvertrag, und zwar an der Zeile der anzusprechenden Einheit im Feld Umsatzvereinbarungscode:
Wichtig
Erst mit diesem Schritt ist die Zuordnung vollständig und die Erfassung der Vereinbarung wirksam. Bei Verträgen mit mehreren Umsatzvereinbarungen beachten Sie, dass alle zugewiesenen Umsatzvereinbarungen die gleiche Abrechnungsperiode haben. Eine gleichzeitige Verwaltung verschiedener Umsatzvereinbarungen mit jeweils unterschiedlichen Abrechnungsperioden ist derzeit nicht möglich.
Umsatzmietbedingungen
Zu einer Umsatzvereinbarung gehören eine oder mehrere Umsatzmietbedingungen, in denen die konkreten Berechnungsregeln definiert werden. Eine Umsatzbedingung gilt immer für eine Warengruppe.
Bei Wertgrenzen werden zwei Verfahren unterschieden:
- Grenzumsatz
Bei der Berechnung als Grenzumsatz werden für verschiedene Teile des Umsatzes unterschiedliche Umsatzmiethöhen vereinbart.
- Gesamtumsatz
Bei Berechnung nach Gesamtumsatz wird der komplette Umsatz nach Erreichen einer bestimmten Umsatzgröße zu diesem Prozentwert herangezogen.
Hinweis
Startdatum und Warengruppe sind Primärschlüssel der Tabelle Umsatzmietbedingung. Es kann pro Umsatzbedingung nur ein Wertgrenzverfahren ausgewählt werden. Eine Kombination beider Verfahren wird nicht unterstützt. Pro Startdatum kann nur eine Umsatzbedingung zur Warengruppe angelegt werden. Eine weitere Zeile mit abweichendem Berechnungsverfahren oder weiteren Staffelspalten wird nicht unterstützt.
Die Tabelle Umsatzmietbedingungen können Sie über die Karte der Umsatzvereinbarung aufrufen. Wählen Sie im Menü Umsatzmietbedingungen.
| Bezeichnung | Erläuterung |
|---|---|
| Vertragsnr. / Umsatzvereinbarungs-code | Diese Werte werden vorgeblendet aus der zugrunde liegenden Umsatzvereinbarung. |
| Startdatum | Geben Sie hier das Startdatum der Bedingung ein. |
| Enddatum | Geben Sie hier ggf. das Endedatum der Bedingung ein. |
| Warengruppen Code | Wählen Sie hier die Warengruppe aus, für die die Bedingung gelten soll. Die Auswahl der Warengruppe ist obligatorisch. |
| Beschreibung Warengruppe | Die Beschreibung wird vorgeblendet, anhand der im vorigen Feld ausgewählten Warengruppe. |
| Branche / Branchenbezeichung | Die Branche und ihre Bezeichnung werden vorgeblendet anhand der ausgewählten Warengruppe. |
| Berechnungsverfahren | Optionen: Grenzumsatz, Gesamtumsatz Der Prozentsatz zu zahlender Umsatzmiete kann nach der Höhe des gemeldeten Umsatzes gestaffelt sein. Bei Überschreiten einer Wertgrenze gilt der Prozentsatz entweder für den Gesamtumsatz oder nur für den übersteigenden Teil (Option: Grenzumsatz). |
| Mindestumsatzwert 1 - 5 | Geben Sie hier den Umsatzwert ein, der mindestens erreicht werden muss, damit der zugehörige Prozentsatz an Umsatzmiete in Kraft tritt. Es können bis zu fünf Staffeln definiert werden. Beachten Sie, dass Sie beim Berechnungsverfahren zwischen Grenzumsatz und Gesamtumsatz zu wählen haben. |
| Umsatzmiete % Satz 1 - 5 | Geben Sie hier den Prozentsatz der Umsatzmiete ein, der ab dem im vorigen Feld definierten Mindestumsatzwert in Kraft treten soll. Es können bis zu fünf Staffeln definiert werden. Beachten Sie, dass Sie beim Berechnungsverfahren zwischen Grenzumsatz und Gesamtumsatz zu wählen haben. |
| Kappungsgrenze | Hier haben Sie die Möglichkeit, eine absolute Obergrenze für die Umsatzmiete der für diese Warengruppe geltenden Bedingung zu definieren. (Eine Kappungsgrenze für die Gesamtmiete aus mehreren Warengruppen wird dagegen im Fenster Umsatzmietgrenzen definiert.) |
Wichtig
Die Mindestumsatzwerte und die Kappungsgrenze sind immer als Betrag pro Abrechnungsperiode einzugeben! Wird die Abrechnungsperiode mit 12 M (1 Jahr) festgesetzt, erfassen Sie Jahreswerte. Sind die Abrechnungsperioden kürzer, erfassen Sie entsprechend gekürzte Beträge. Bei Änderungen der Zeilen durch ein neues Startdatum während einer Abrechnungsperiode grenzen Sie die Beträge zeitanteilig monatsgenau ab.
Für eine optionale Statistikabrechnung werden die Beträge zeitanteilig entsprechend dem Verhältnis von Statistikperiode zur Abrechnungsperiode im Rahmen des Abrechnungsberichts heruntergerechnet.
Sie können bis zu fünf Staffeln für Umsatzmieten erfassen. Die Kappungsgrenze markiert den Höchstbetrag, der der Umsatzmietbedingung unterworfen wird.
Beispiel zur Verdeutlichung der unterschiedlichen Berechnungsverfahren: Eine Warengruppe mit Berechnungsverfahren Grenzumsatz und Gesamtumsatz im Vergleich:
Angenommen, für die Warengruppen E-Sonst (Grenzumsatzverfahren) und E-Ton (Gesamtumsatzverfahren) wurde ein Umsatz von jeweils 1.800.000 Euro gemeldet. Für beide Gruppen wurde eine Kappungsgrenze von 1.500.000 Euro festgelegt.
Die Umsatzmiete nach Grenzumsatzverfahren geht Spalte für Spalte vor und berechnet den anteiligen Wert:
Der Mindestumsatz ist vorgegeben, der Höchstumsatz ergibt sich aus der nächsthöheren Staffelung des Mindestumsatzes bis hin zur optionalen Kappungsgrenze. Die Bemessungsgrundlage errechnet sich aus der Differenz von Höchstumsatz und Mindestumsatz. Ist kein Höchstumsatz definiert, entspricht die Bemessungsgrundlage der Differenz vom gemeldeten Betrag zum Mindestumsatz.
Die Umsatzmiete nach Gesamtumsatzverfahren ordnet den Gesamtumsatz einer Mindestumsatzwertspalte zu und unterwirft den Gesamtumsatz der Berechnung:
Die Bemessungsgrundlage entspricht daher dem Gemeldeten Betrag unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze.
Umsatzmietgrenzen
Mit Umsatzmietgrenzen begrenzen Sie die nach einer Umsatzmietvereinbarung insgesamt zu zahlenden Umsatzmieten nach oben und/oder nach unten. Umsatzmietgrenzen, die die Miete nach unten begrenzen, erfassen Sie mit der Art Mindestmiete, Höchstbeträge mit der Art Kappungsgrenze. Nicht jeder Mieter erreicht den Umsatz, der zu der bei Vertragsabschluss kalkulierten oder angenommenen Miete führt. Daher vereinbaren Sie Mindestmieten, die auch dann zu zahlen sind, wenn der Mieter die Umsatzziele nicht erreicht. Am oberen Ende gibt es möglicherweise Kappungsgrenzen, die auch bei sehr hohen Umsätzen die Mieten begrenzen. Kappungsgrenzen können im Vertrag entweder in Relation zur Verkaufsfläche oder als Festbetrag vereinbart sein.
Hinweis
Umsatzmietgrenzen beziehen sich auf den Gesamtmietbetrag aus der Umsatzvereinbarung, während die im vorigen Abschnitt behandelten Kappungsgrenzen jeweils nur für die einzelne Warengruppe gelten.
Nach Berechnung der Umsatzmiete prüfen Sie, ob die berechnete Umsatzmiete innerhalb der vorgegebenen Werte liegt. Liegt das Ergebnis der Umsatzmiete unterhalb der Mindestmiete, berechnen Sie die Mindestmiete. Liegt das Ergebnis der Umsatzmiete oberhalb der Kappungsgrenze, erfolgt nur die Berechnung des Kappungsbetrags.
Die Tabelle Umsatzmietgrenzen können Sie über die Karte Umsatzvereinbarung aufrufen.
| Bezeichnung | Erläuterung |
|---|---|
| Vertragsnr. / Umsatzvereinbarungscode | Diese Werte werden vorgeblendet aus der zugrunde liegenden Umsatzvereinbarung. |
| Art der Mietgrenze | Optionen: Mindestmiete, Kappungsgrenze |
| Startdatum | Geben Sie hier das Datum ein, ab dem die erfasste Grenze wirksam ist. |
| Enddatum | Geben Sie hier das Datum ein, ab dem die erfasste Grenze unwirksam ist. |
| Verteilungscode | Der Verteilungscode stammt aus der Umsatzvereinbarung und wird hier angezeigt. |
| Betrag pro Verteilcode | Geben Sie hier den Betrag an, der bezogen auf den Verteilcode die Unter-/ Obergrenze der Umsatzmiete darstellt. Hinweis: Bei relativen Wertvorgaben (€/m²) ist der Betrag für die Mietgrenze vom Programm zu berechnen. Dafür werden die Verkaufsflächen aller Einheiten einer bestimmten Umsatzvereinbarung unter Berücksichtigung von Zeitanteilen der Verteilfaktoren addiert und mit dem vorgegebenen Betrag/Verteilcode multipliziert. Diese Berechnung findet bei der Abrechnung der Umsatzmiete statt und wird hier nicht angezeigt. Wird mit Betrag pro Verteilcode gearbeitet, muss das Feld Festbetrag leer sein. |
| Festbetrag | Bei absoluten Wertvorgaben (€) wird der Betrag pro Abrechnungsperiode als Festbetrag erfasst. Wird mit Festbeträgen gearbeitet, muss das Feld Betrag pro Verteilcode leer sein. |
| Index Bezeichnung | Die optionale Hinterlegung eines Indexcodes im Feld Index Bezeichnung ist ohne Funktion und dient derzeit lediglich der nachrichtlichen Kennzeichnung einer indizierten Mietgrenze. |
| Bezug Sollzeilen | Wenn die Mietgrenze nicht durch einen Betrag in den Stammdaten der Umsatzvereinbarung vorgegeben, sondern stets in Bezug zur Höhe einer bereits durch die monatlichen Sollstellungen geleisteten Mindestmiete ermittelt werden soll, kann der Bezug zu den Sollstellungzeilen mit der Aktivierung dieses Feldes hergestellt werden. Wird dieses Feld aktiviert, können Festbeträge oder Werte pro Verteilcode nicht mehr zusätzlich erfasst werden. Der Abrechnungsbericht errechnet sodann zur Laufzeit der Abrechnungsperiode die Mindestmiete über die Summe der Sollstellungsbeträge der Konten mit der Abrechnungsart Umsatzmiete und der Sollstellungsart Miete. |
Wichtig
Die Mietgrenzen tragen Sie bei manueller Erfassung ohne Bezug zu den Sollzeilen entweder immer als Festbetrag pro Abrechnungsperiode oder als relativer Betrag/pro Verteilcode pro Abrechnungsperiode ein.
So wird z. B. bei einer Abrechnungsperiode von 12 Monaten als Festbetrag der Jahresbetrag erfasst, der Betrag pro Verteilcode entsprechend (Produkt aus Monatswert x Anzahl Monate). Für eine optionale Statistikabrechnung werden diese Beträge zeitanteilig entsprechend dem Verhältnis von Statistikperiode zur Abrechnungsperiode im Rahmen des Abrechnungsberichts hochgerechnet.
Beispiele:
- Monatliche Umsatzmietgrenze 10 €/m². Abrechnungsperiode 12 Monate. Erfassung im Feld Betrag pro Verteilcode: 12 x 10 = 120.
- Monatliche Umsatzmietgrenze 10.000 €. Abrechnungsperiode 12 Monate. Erfassung im Feld Festbetrag: 12 x 10.000 = 120.000.
- Monatliche Umsatzmietgrenze 10 €/m². Abrechnungsperiode 3 Monate. Erfassung im Feld Betrag pro Verteilcode: 3 x 10 = 30.
- Monatliche Umsatzmietgrenze 10.000 €. Abrechnungsperiode 6 Monate. Erfassung im Feld Festbetrag: 6 x 10.000 = 60.000.
Fallbeispiel
Schematischer Ablauf
Umsatzmeldung
Die korrekte Erfassung eingehender Umsatzmeldungen ist die Grundlage der Umsatzmietenberechnung. Zunächst ermitteln Sie per Stapelverarbeitung, welche Meldungen aufgrund der Umsatzvereinbarungen erwartet und benötigt werden. Für jeden laut Vereinbarung einzeln auszuweisenden Umsatz (pro Periode, Warengruppe etc.) wird eine eigene Umsatzmeldungszeile erzeugt. In dieser Zeile tragen Sie den gemeldeten Umsatzbetrag ein, sobald die entsprechende Meldung vom Mieter vorliegt. Kommt der Mieter seiner Meldepflicht nicht nach, können Sie in einer weiteren Stapelverarbeitung die ausstehenden Meldungen ermitteln und anmahnen. Die einzelnen Prozesse werden in den nachfolgenden Abschnitten näher erläutert.
Umsatzmeldung erstellen
Über die Suche starten Sie das Fenster Umsatzmeldung erstellen. Im Inforegister RE Vertrag können Sie auf verschiedene Parameter eingrenzen.
Im Inforegister Optionen geben Sie mit einem Start- und Enddatum den Zeitraum an, für den die Umsatzmeldungen erstellt werden sollen. Im Feld Betragsart geben Sie an, ob Sie Zeilen für statistische Werte bzw. untestierte Umsätze erstellen möchten (Statistikwert) oder für verbindliche, testierte Werte (Abrechnung), aufgrund derer die endgültige Abrechnung erstellt werden soll.
Starten Sie den Bericht mit OK. Daraufhin werden Umsatzmeldungszeilen erzeugt, die dann in der Zeilenansicht der Umsatzvereinbarung und im Fenster Umsatzmeldung zu sehen sind. Im Inforegister RE Vertrag können Sie die Verarbeitung auf bestimmte Verträge eingrenzen.
Umsatzmeldungszeilen
Die Umsatzmeldungs-Zeilen mit den darin erfassten Umsatzwerten bilden die Grundlage der Mietberechnung. Die Zeilen werden per Stapelverarbeitung erstellt (siehe Umsatzmeldung erstellen) und die gemeldeten Umsatzwerte vom Bearbeiter eingetragen. Pro Umsatzbedingungszeile wird eine Umsatzmeldungszeile erzeugt.
Dementsprechend sind die Felder nicht editierbar, mit Ausnahme derjenigen, in die manuell das Meldedatum und der gemeldete Wert einzutragen sind. Zeilen können nicht manuell hinzugefügt oder gelöscht werden, einmal erfasste Beträge können nicht manuell geändert werden. Führen Sie bei Bedarf die dafür vorgesehenen Funktionen aus.
Beschreibung der einzelnen Zeilenfelder:
| Bezeichnung | Erläuterung |
|---|---|
| Vertragsnr. | Hier wird die Nr. des angesprochenen Mietvertrags vorgeblendet. |
| Umsatzvereinbarungs-code | Hier wird der Code der angesprochenen Umsatzvereinbarung vorgeblendet. |
| Betragsart | Die Betragsart wird vorgeblendet entsprechend der Einstellung, die beim Ausführen des Berichts Umsatzmeldung erstellen gewählt wurde (Abrechnung / Statistikwert). |
| Warengruppen Code | Der Warengruppen-Code wird vorgeblendet entsprechend der Umsatzbedingungszeile, aufgrund der die Umsatzmeldungszeile erstellt wurde. |
| Beschreibung Warengruppe | Die Beschreibung der Warengruppe wird vorgeblendet entsprechend dem Warengruppen-Code im vorigen Feld. |
| Beginn Meldezeitraum | In diesem Feld wird der Beginn des Meldezeitraums der betreffenden Umsatzmeldungszeile vorgeblendet. Der Beginn des Meldezeitraums ergibt sich jeweils aus den in der Umsatzvereinbarung definierten Perioden. Beispiel: In der Vereinbarung ist Startdatum 01.01.2011 und Periodenlänge 1 Monat festgehalten. Folglich werden Meldungszeilen erzeugt mit Beginndatum 01.01.2011, 01.02.2011 usw., allerdings nur bis zum gewählten Datum gemäß Eingabe bei Start der Verarbeitung des Berichts Umsatzmeldung erstellen. |
| Ende Meldezeitraum | In diesem Feld wird das Ende des Meldezeitraums der betreffenden Umsatzmeldungszeile vorgeblendet. |
| Fälligkeitsdatum | Das Fälligkeitsdatum wird vorgeblendet, es errechnet sich aus dem Beginndatum der betreffenden Zeile zuzüglich der eingerichteten Meldefrist. |
| Meldedatum | Tragen Sie hier das Datum ein, an dem die Umsatzmeldung des Mieters eingegangen ist. |
| Gemeldeter Betrag | Tragen Sie hier den vom Mieter gemeldeten Umsatzbetrag ein. |
| Prognose Betrag | Optional haben Sie hier die Möglichkeit, einen prognostizierten Betrag zu erfassen. Die Angabe ist optional und ohne weitere Bedeutung im weiteren Verlauf der Verarbeitung. |
| Erfasst von | In diesem Feld wird die Benutzer-ID des Bearbeiters angezeigt, der den Umsatzbetrag in der Zeile eingetragen hat. |
| Erfasst am | In diesem Feld wird das Datum angezeigt, an dem der Bearbeiter den Umsatzbetrag in der Zeile eingetragen oder geändert hat. |
| Änderungsgrund | In diesem Feld wird der Änderungsgrund angezeigt, der bei Änderung des Betrages im Feld Gemeldeter Betrag vom Anwender vorgegeben wurde. Zur Änderung des Betrages siehe Umsatzmeldung ändern. |
| Beschreibung Änderungsgrund | In diesem Feld wird die Beschreibung des Änderungscodes angezeigt, der bei Änderung des Betrages im Feld Gemeldeter Betrag vom Anwender vorgegeben wurde. Zur Änderung des Betrages siehe Umsatzmeldung ändern. |
Umsatzmeldung ändern
Falls es im Einzelfall erforderlich ist, einen bereits erfassten Betrag zu ändern, können Sie dies über die Funktion Gemeldeter Betrag ändern und archivieren. Es öffnet sich der Assistent Archiviere Umsatzmeldung.
Erfassen Sie den neuen Betrag und einen Änderungsgrund. Beenden Sie den Assistenten mit Fertigstellen.
Hinweis
Die Erfassung eines Änderungsgrundes ist obligatorisch. Die Änderungsgründe werden verwaltet in der Liste Global Kündigungs- und Leerstandsgrund. Wählen Sie einen Code aus der Liste aus oder legen Sie über Neu einen neuen Code mit Beschreibung an.
Nach Fertigstellung des Assistenten werden der Änderungsgrund und die Beschreibung des Änderungsgrundes in die Umsatzmeldungszeile übertragen. Der ursprünglich notierte Betrag wurde archiviert. Sie können die archivierten Eintragungen in der Tabelle Archivierte Umsatzmeldung über die Suche aufrufen.
Die Archivzeile ist eine Kopie der zuvor erfassten Umsatzmeldungszeile. Zusätzlich wurden die Spalten Neuer Gemeldeter Betrag, Änderungsgrund sowie Beschreibung Änderungsgrund mit den durch den Assistenten neu geschriebenen Inhalten ergänzt.
Hinweis
Eine Prüfung, ob sich der mit dem Assistenten erfasste Betrag tatsächlich vom Betrag, der zuvor erfasst wurde, unterscheidet, wird nicht vorgenommen.
Umsatzmeldung löschen
Falls es im Einzelfall erforderlich ist, bereits erstellte Zeilen wieder zu entfernen, geschieht dies aus der Umsatzmeldung heraus über die Funktion Umsatzmeldung löschen. In diesem Bericht sind die Filtereinstellungen bereits zur passenden Umsatzmeldung vorbelegt und müssen in der Regel nicht geändert werden. Starten Sie den Bericht mit OK. Die Zeilen werden gelöscht.
Hinweis
Sie können nur Umsatzmeldungszeilen löschen, die keine erfassten Beträge enthalten. Siehe dazu auch Kapitel Umsatzmeldung ändern.
Fällige Umsatzmeldungen
Öffnen Sie über die Suche Fällige Umsatzmeldungen. Im Inforegister RE Vertrag kann auf verschiedene Parameter eingegrenzt werden.
Im Inforegister Optionen geben Sie den Stichtag an und die Betragsart. Es werden alle Umsatzmeldungszeilen angezeigt, deren Fälligkeitsdatum zu diesem Stichtag erreicht ist, für die aber noch kein Meldebetrag eingetragen wurde. Starten Sie den Bericht mit Drucken oder Vorschau.
Beispiel:
Mahnung Umsatzmeldung
Öffnen Sie über die Suche Mahnung Umsatzmeldung. Der Bericht sucht zum angegebenen Mahnungsdatum alle Umsatzmeldungszeilen mit Fälligkeit bis zu diesem Datum, bei denen noch kein Umsatzwert erfasst wurde und erstellt entsprechende Mahnschreiben. Im Inforegister RE Vertrag kann auf verschiedene Parameter eingegrenzt werden. Im Inforegister Optionen geben Sie das Mahnungsdatum und die Betragsart an. Starten Sie den Bericht mit Drucken oder Vorschau.
Zu den zum Mahndatum fälligen Umsatzmeldungen erzeugen Sie Mahnungen, die versandfertig ausgedruckt werden können. Der Bericht ist berichtstextfähig, sodass Sie Vor- und Nachtexte individuell einrichten können.
Sofern Sie das Modul RELion Dokumente nutzen, wird der Beleg automatisch archiviert. Dies erkennen Sie unter Archivierung und Beleg zur Archivierung vorgesehen.
Beispiel:
Umsatzmietabrechnung
Umsatzmietabrechnungen können nach Eingang der Umsatzmeldungen erstellt werden. Es wird zwischen zwei Abrechnungsarten unterschieden.
- Abrechnung (testierte Abrechnungen)
- Statistik (Zwischenabrechnungen)
Es können, z. B. zu einer Abrechnungsperiode von einem Jahr, quartalsweise zu erstellende Statistikperioden als Zwischenabrechnungen erstellt und über eine Gesamtabrechnung schlussgerechnet werden. Ziel der Unterscheidung der Abrechnungsarten liegt in der Anforderung, zu einer bestimmten Periode sowohl Zwischenabrechnungen als auch testierte Abrechnungen zu ermöglichen.
Voraussetzung
Um eine Umsatzmietabrechnung erstellen zu können, sind folgende Voraussetzungen zu schaffen:
- Umsatzvereinbarung mit Umsatzmeldungszeilen und vollständig zur Abrechnungsperiode gemeldeten Umsätzen liegen vor.
- Umsatzmietbedingungen und Umsatzmietgrenzen sind zur Laufzeit der Abrechnungsperiode erfasst.
- Ggf. zu leistende Grundmieten oder Abschlagszahlungen auf Umsatzmieten sind über die Sollstellungen des Mietvertrages zur Abrechnungsperiode gebucht worden.
- Ggf. zwischenzeitlich angeforderte Zahlungen (Statistik) sind zur Abrechnungsperiode gebucht worden.
Prozessablauf
Der Ablauf der Umsatzmietabrechnung ist dreistufig, in der ersten Stufe führen Sie den Abrechnungsbericht aus. Nach einer Überprüfung der Ergebnisse durch den Anwender lösen Sie die Funktion zur Übergabe der Abrechnungsergebnisse an das Buchblatt aus, welches sodann in der letzten Verarbeitungsstufe gebucht werden muss.
Mit der Buchung der Abrechnungsergebnisse ist der Prozess der Umsatzmietabrechnung abgeschlossen.
Start des Abrechnungsbericht
Öffnen Sie über die Suche die Aufgabe Umsatzmietabrechnung. Über die Datumseingrenzung Beginn Abrechnungszeitraum und Ende Abrechnungszeitraum werden die fälligen Umsatzmietabrechnungen aus den Umsatzvereinbarungen und Umsatzmeldungszeilen ermittelt.
Mit der Art der Umsatzmietabrechnung werden die Umsatzmeldungszeilen gefiltert auf die entsprechende Abrechnungsart. Stichtag gibt das Beledatum für das Abrechnungsschreiben vor, auf Basis des Stichtages wird ferner die Fällgkeit des Abrechnungspostens errechnet. Starten Sie den Abrechnungsbericht aus der Umsatzvereinbarung heraus über Umsatzmietabrechnung erstellen, so ist in der Requestpage die Vertragsnummmer des Mietvertrages bereits gefiltert:
Mit OK starten Sie die Verarbeitung.
Prüfung der Abrechnungsergebnisse
Öffnen Sie ausgehend von der Umsatzmietvereinbarung die Seite Umsatzmietabrechnung Zeilen.
Pro abgerechnete Umsatzvereinbarung zum Mietvertrag und Meldezeitraum wird eine Abrechnungszeile erstellt. Hier können Sie die Ergebnisse der Abrechnung kontrollieren. Über die Funktion Umsatzmietabrechnung Vertrag gelangen Sie in die Übersicht der zum Vertrag zusammengefassten Umsatzmietabrechnungen.
Hier wird die Abrechnung detailliert dargestellt.
- Im Inforegister Allgemein ist der Bezug der Umsatzmietabrechnung zu der Umsatzmietvereinbarung, der Abrechnungsart und des Abrechnungszeitraumes dargestellt.
- Im Inforegister Einheiten werden die zur Umsatzvereinbarung zugeordneten Einheiten aufgelistet.
- Im Inforegister Mietbedingungen werden die zur Laufzeit der Abrechnungsperiode ermittelten Beträge nebst dem gemeldeten Betrag ausgewiesen.
- Im Inforegister Mietgrenzen werden die zur Laufzeit der Abrechnungsperiode ermittelten Beträge angezeigt.
- In den Inforegistern Kontakt und Eigentümer sind die Personenanschriften für den Rechnungsempfänger (Kontakt Debitor) und den Leistungserbringer (Objekteigentümer) enthalten:
Im Inforegister Rechnung erhalten Sie einen Überblick über die zum Vertrag zusammengefassten Rechnungsbeträge und weiteren relevanten Daten zur Rechnungslegung:
Abrechnungsdruck
Wählen Sie im Menüband die Seite Umsatzmietabrechnung Vertrag und drucken die Umsatzabrechnung. Sie können alternativ auch aus der Übersicht der Umsatzmietabrechnung Zeilen den Abrechnungsdruck veranlassen.
Starten Sie den Bericht mit Drucken oder Vorschau & schließen.
Die Vor- und Nachtexte können als Berichtstexte individuell eingerichtet werden.
Übergabe der Ergebnisse an das Buchblatt
Wählen Sie auf der Seite Umsatzmietabrechnung Vertrag über die Suche Buchblattzeile erstellen, damit veranlassen Sie die Übergabe der Abrechnungsspitze in ein Buchblatt. Sie können alternativ auch aus der Übersicht der Umsatzmietabrechnung Zeilen heraus diese Funktion ausführen.
Geben Sie die gewünschte Buch.-Blattvorlage, Buch.Blattname und das Buchungsdatum vor. Im Inforegister Umsatzmietabrechnung Vertrag haben Sie die Möglichkeit, die Verarbeitung auf bestimmte Abrechnungen einzugrenzen. Starten Sie die Verarbeitung mit OK.
Wechseln Sie anschließend in das Buchblatt und buchen Sie die Abrechnungsspitze.
Hinweis
Es werden pro Umsatzvereinbarung jeweils getrennte Buchblattzeilen erstellt. Sind mehr als eine Mieteinheit der jeweiligen Umsatzvereinbarung zugeordnet, so wird für die erste Vertragszeile innerhalb der Umsatzvereinbarung eine Buchblattzeile erstellt. Der Abrechnungszeitraum wird durch das Beginn- und Enddatum der Reichweite in die Sachposten geschrieben. Hierdurch ist gewährleistet, dass ungeachtet des Buchungsdatums der Abrechnung die Abrechnungsspitze periodengerecht zugeordnet wird. Der Leistungszeitraum wird im Rahmen der Umsatzmietabrechnung nicht unterstützt.
Wenn eine Abrechnungsspitze manuell gebucht werden soll, ist zu beachten, dass nur über das Buchungsdatum eine Zuordnung zur Abrechnungsperiode möglich ist, da die Datumsfelder Beginn- und Ende Reichweite nicht vom Anwender gefüllt werden können. Das Fälligkeitsdatum der Buchung wird vom Belegdatum der Rechnung errechnet. Dadurch ist gewährleistet, dass periodengerechte Buchungen der Abrechnungsspitze in ggf. zurückliegende Zeiträume möglich sind.
Es wird eine Buchung auf das Objektkonto vorgenommen, das gem. Abrechnungsart Buchungsmatrix für die Abrechnungsergebnisse eingerichtet wurde. Dabei kann getrennt für Guthaben und Nachforderungen auf unterschiedliche Konten gebucht werden. Beachten Sie dabei, dass die Konten stets mit der Abrechnungsart für Umsatzmiete eingerichtet sein müssen! Eine Abrechnungszeile trägt den Bearbeitungsstatus Übergeben, wenn sie an ein Buchblatt übergeben wurde und den Bearbeitungsstatus Gebucht, wenn sie gebucht wurde. Sollte eine bereits übergebene Zeile erneut übergeben werden müssen (z. B. Buchblattzeile wurde versehentlich gelöscht), muss der Status manuell auf Erstellt zurückgesetzt werden.
Es erfolgt eine Übergabe an das Buchblatt nur für Zeilen vom Status Erstellt. Zeilen vom Status Gebucht können nicht mehr zurückgesetzt werden. Sollte eine gebuchte Abrechnung erneut erstellt werden müssen, folgen Sie bitte den Erläuterungen im nachfolgenden Kapitel.
Korrektur einer Abrechnung
Sollte eine Abrechnung einmal korrigiert werden müssen, weil beispielsweise ein falscher Meldebetrag erfasst wurde, löschen Sie die betreffende Abrechnung und erstellen sie anschließend mit den korrigierten Konditionen neu. Die Löschung der Abrechnung ist obligatorisch, da es zu einer Abrechnungsart nur eine Abrechnung zur gleichen Periode geben darf.
Wurde die Abrechnung bereits gebucht, wird die bereits gebuchte Abrechnungsspitze bei einer erneuten Abrechnung berücksichtigt und unter den bereits angeforderten Zahlungen verrechnet.
Alternativ können Sie auch die zu korrigierende Abrechnung löschen und die Transaktion im Buchblatt vor der erneuten Abrechnung stornieren. Bei einem sogenannten Transaktionsstorno werden die mit der fehlerbehafteten Abrechnung verbundenen Buchungen rückgängig gemacht, sodass Sie eine erneute Abrechnung erstellen können, ohne Berücksichtigung des zuvor abgerechneten Betrages.
Hinweis
Eine Abrechnung kann nur für den gesamten Abrechnungsbeleg zum Vertrag (Belegnummer Umsatzmietabrechnung Nr.) gelöscht werden. Einzelne Abrechnungszeilen können nicht gelöscht werden. Löschen Sie eine zu korrigierende Abrechnung daher stets von der Seite Umsatzmietabrechnung Vertragsübersicht heraus.
Löschen Sie die Abrechnung ausgehend von der Umsatzmietabrechnung Vertragsübersicht:
Markieren Sie die zu löschende Abrechnung und führen Sie den Befehl Löschen im Menüband aus.
Bestätigen Sie den Dialog mit Ja.
Die gelöschte Abrechnung ist nicht mehr aufgelistet und kann nun erneut erstellt werden. Die gelöschte Abrechnung wurde archiviert. Rufen Sie über die Suche oder über das Menüband die Tabelle Archivierte Umsatzmietabrechnungsverträge auf.
In der Archivtabelle werden alle gelöschten Belege gespeichert. Über Ansicht können Sie sich die Daten ansehen, über Bericht Archivierte Umsatzabrechnung ausdrucken. Der Ausdruck einer archivierten Abrechnung unterscheidet sich von der Ursprungsabrechnung durch den Andruck der Zeile „K O P I E“.
Hinweis
Der Ausdruck der archivierten Umsatzabrechnung ist kein Archivdokument und ersetzt nicht die ggf. bestehende Aufbewahrungspflicht von Belegen. Der Ausdruck dient nur der nachrichtlichen Visualisierung des gelöschten Beleges. Sollten Sie mit Berichtstexten arbeiten, werden die zum Zeitpunkt des Ausdrucks eingerichteten Berichtstexte verwendet, diese könnten ggf. von den ursprünglich verwendeten Berichtstexten abweichen und daher dann nicht mehr mit dem Ursprungsdokument übereinstimmen.
Aktionsprotokoll
Bei der Erstellung der Abrechnung werden einige Prüfungen vorgenommen, die bei entsprechender Diagnose in das Aktionsprotokoll mit der Art des Protokolls Umsatzmiete geschrieben werden.
Das Aktionsprotokoll können Sie über die Suche aufrufen. Es werden für folgende Diagnosen Einträge zum Startdatum der Abrechnung (%1) und Enddatum der Abrechnung (%2) vorgenommen:
- Der Vertrag ist zum %1 nicht mehr aktiv!
- Für den Zeitraum %1-%2 wurde schon eine Abrechnung erstellt!
- Für den Zeitraum %1-%2 wurde schon abgerechnet!
- Der Vertrag hat keine Einheitenverträge für die Umsatzmiete gekennzeichnet sind!
- Für den Zeitraum %1-%2 wurde kein gemeldeter Betrag erfasst!
- Für den Zeitraum %1-%2 gibt es keine Umsatzmietbedienungen!
- Für den Zeitraum %1-%2 gibt es keine Umsatzmietgrenzen!
Weiterführende Themen und Besonderheiten
Umsatzvereinbarung Datenmodell
Zu einem gewerblichen Mietvertrag können beliebig viele Umsatzvereinbarungen erfasst werden. Einer Vertragszeile (Mieteinheit) kann jedoch nur genau eine Umsatzvereinbarung zugewiesen werden, dabei können mehrere Vertragszeilen der gleichen Umsatzvereinbarung angehören.
Die Sollstellungszeilen mit der Abrechnungsart Umsatzmiete (UMS) der zugeordneten Einheit sowie ggf. die erfasste Verkaufsfläche der Einheit finden Berücksichtigung in der Umsatzmietabrechnung.
Umsatzmietabrechnung Datenmodell
Die Umsatzmietabrechnung erfolgt pro Umsatzmietvereinbarung. Verträge mit mehr als einer Umsatzmietvereinbarung werden zusammengefasst abgerechnet, wenn beide Umsatzvereibarungen den gleichen Abrechnungszeitraum haben. Zur Umsatzvereinbarung werden die betroffenen Einheiten ermittelt und aufgelistet. Die relevanten Verkaufsflächen und Sollstellungen werden zur Umsatzvereinbarung aufaddiert.
Das Ergebnis der Umsatzmietabrechnung wird mit der Einheitennummer gebucht, die in der Reihenfolge ggf. mehrerer Vertragszeilen zur Umsatzvereinbarung an erster Stelle kommt. Die MwSt.-Geschäftsbuchungsgruppe der Buchungszeile für das Abrechnungsergebnis wird aus der gleichen Einheit bezogen.
Hinweis
Achten Sie darauf, dass für die gesamte Gültigkeitsdauer einer Umsatzmietvereinbarung die Zuordnung zur Einheit des Vertrages erhalten bleibt, damit zu jeder Zeit alle relevanten Informationen zu den bereits gebuchten Posten zur Umsatzmietvereinbarung verfügbar bleiben!
Verteilcode Verkaufsfläche
Grundsätzlich spielt für das Verfahren der Umsatzmiete die Fläche eine untergeordnete Rolle. Maßgeblich für die Berechnung der Umsatzmiete sind die Umsatzmietbedingungen, Umsatzmietgrenzen und die ggf. geleisteten Abschlagszahlungen. Sollte allerdings die Umsatzmietgrenze in Bezug auf die Verkaufsfläche definiert sein, so ist ein Verteilcode einzurichten über den die relative Bezugsgröße Miete/m² auf einen absoluten Betrag umgerechnet werden kann. Sollte sich die Größe der Fläche während der Abrechnungsperiode ändern, findet eine zeitanteilige Berechnung und Hochrechnung zur Abrechnungsperiode statt.
Hinweis
Der Vorteil in der Erfassung des relativen Wertes (Betrag pro Verteilcode) liegt darin, dass Änderungen der Flächengröße automatisch in die Mietgrenzen eingerechnet werden. Sind tatsächliche Beträge in der Vereinbarung benannt, oder sollen Flächenänderungen nicht in die Mietgrenzen eingerechnet werden, bietet sich eher die Festbetragserfassung an.
Sockelmieten und Abschlagsmieten
Als Sockelmiete im Sinne dieses Konzeptes werden Umsatzmieten bezeichnet, die so zu verstehen sind, dass die Sockelmiete als umsatzunabhängige Mindestmiete zu zahlen ist, während umsatzabhängige Beträge als zusätzliche Beträge zum Sockel angefordert werden.
Sockelmieten werden als Mindestmiete in den Mietgrenzen der Umsatzmietvereinbarung hinterlegt und können bei Bedarf über die Sollstellungen des Mietvertrages bei Fälligkeit wie eine Mietsollstellungszeile behandelt und entsprechend fällig gestellt werden.
Abschlagsmieten hingegen sind wie Vorauszahlungen zu interpretieren und werden in voller Höhe auf die zu zahlende Umsatzmiete verrechnet, dabei kann es sowohl zu Nachforderungen als auch Gutschriften kommen. Abschlagsmieten sind stets über die Sollstellungszeilen zu erfassen und fällig zu stellen.
Es ist auch möglich, mit einer Kombination aus beiden Formen zu arbeiten:
In diesem Schaubild ist die Sockelmiete mit GM = Grundmiete (grün) und die Abschlagsmiete mit AZ= Abschlagszahlung (rot) dargestellt.
In Abhängigkeit von der Höhe der Umsatzmeldung ändern sich die Ansprüche je nachdem, wie die Miete definiert ist. In RELion können Sie Sockelmieten als Erlöskonten mit der Sollstellungsart Miete und mit der Abrechnungsart Umsatzmiete einrichten. Mit der monatlichen Sollstellung werden die Beträge fällig gestellt und bei der Abrechnung der Umsatzmiete interpretiert und mit der Mindestmiete verglichen. Abschlagsmieten können mit der Sollstellungsart Miete oder Sonstiges und mit der Abrechnungsart Umsatzmiete eingerichtet werden und sind über die Sollstellungsläufe fällig zu stellen.
Sofern keine Mindestmiete vereinbart ist, werden sämtliche angeforderten Zahlungen auf die zu zahlende Umsatzmiete angerechnet, anderenfalls nur die Beträge, die die vereinbarte Mindestmiete übersteigen.
Abrechnung und Statistik
Abrechnungen können mit oder ohne Statistische Abrechnung erstellt werden. In jedem Falle gilt, wird eine Abrechnung erstellt, kann für die Periode der Abrechnung keine Statistische Abrechnung mehr erstellt werden. Solange keine Abrechnung erstellt wird, können beliebig häufig statistische Abrechnungen erstellt werden. Bei jeder Abrechnung, auch bei jeder statistischen Abrechnung, erfolgt die Ermittlung der Ansprüche und angeforderten Zahlungen auf die gleiche Art und Weise. Der einzige Unterschied besteht darin, dass der Abrechnungszeitraum der statistischen Abrechnung kleiner sein darf als die Periode der (endgültigen, testierten) Abrechnung.
Eine statistische Abrechnung kann, muss aber nicht gebucht werden. Wird sie gebucht, werden die Abrechnungsspitzen wie angeforderte Zahlungen behandelt und bei der (endgültigen, testierten) Abrechnung entsprechend verrechnet. Sind Abrechnungsspitzen innerhalb einer Abrechnungsperiode gebucht worden, werden diese immer als angeforderte Zahlung behandelt. Eine (endgültige, testierte) Abrechnung kann daher belieb oft neu erstellt werden (nachdem sie zuvor gelöscht wurde), ohne dass dadurch die Sachposten korrigiert werden müssen.
Möchten Sie eine Abrechnung neu erstellen und dabei die Buchung der zuvor erstellten Abrechnung vorher korrigieren, reicht es nicht aus, die Abrechnung nur zu löschen. In diesem Fall müssen Sie auch die Sachpostentransaktion mit einem Transaktionsstorno rückgängig machen.