Mietanpassung

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• Vergleichswohnung
• Objekt
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Einführung

Gegenstand dieser Dokumentation ist die Ablaufbeschreibung von Mietanpassungen in RELion im Rahmen der nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgesehenen Möglichkeiten.

Hierzu zählen Funktionalitäten zur Berücksichtigung von Staffelmieten (§ 557a BGB), Indexmieten (§ 557b BGB), ortsübliche Vergleichsmieten nach Vergleichswohnungen (§ 558a BGB) sowie ortsübliche Vergleichsmieten nach Mietspiegel/Mieterdatenbank (§ 558c, d, e BGB). Neben den im BGB erwähnten Möglichkeiten der Mietanpassung werden in einem weiteren Kapitel auch die Möglichkeiten einer reportbasierten manuellen Mietanpassung angesprochen.

Einrichtung

Öffnen Sie über die Suche die Seite RE Einrichtung.

Nehmen Sie folgende Einstellungen im Inforegister Mietanpassung vor:

Bezeichnung	Erläuterung
Mietanp. Mitteilungsdatum	Hier bestimmt eine Datumsformel den zeitlichen Abstand vom Arbeitsdatum zum Mitteilungsdatum, also dem auf dem Erhöhungsschreiben angegebenen Datum. Beachten Sie, dass auch das Wirksamkeitsdatum ausgehend vom Mitteilungsdatum berechnet wird.
Mietanp. Zustimmung fällig am	Geben Sie hier die Datumsformel ein, mit der bei der Mietanpassung die Fälligkeit der Mieterzustimmung errechnet wird. Hierdurch wird die gesetzliche Frist gem. § 558b BGB abgebildet. Ausgangspunkt der Berechnung ist das Mitteilungsdatum.
Mietanp. Wirksamkeitsdatum	Tragen Sie hier die Datumsformel ein, mit der bei der Mietanpassung das Wirksamkeitsdatum der Erhöhung errechnet wird. Hierdurch wird die gesetzliche Frist gem. § 558b BGB abgebildet. Ausgangspunkt der Berechnung ist das Mitteilungsdatum.
Mietanp. Zustimmung Mahndatum	Über diese Datumsformel kann bei nicht erfolgter Mieterzustimmung der Zeitpunkt für eine Mahnung/Erinnerung gesteuert werden.
Mietanp. min. Änderung Betrag	Über dieses Feld kann für Mietanpassungen eine betragsmäßige Untergrenze festgelegt werden. Wird dieser Wert unterschritten, wird für die betreffende Einheit keine Mieterhöhung vorgeschlagen.
Mietanp. Kappungsgrenze %	Geben Sie hier in Prozent die gesetzliche Kappungsgrenze gem. § 558 (3) BGB ein. Hinweis: Regionale Kappungsgrenzen können im gegenwärtigen Programmstand nicht eingerichtet werden. Sollten Mietanpassungen mit regional unterschiedlichen Kappungsgrenzen durchgeführt werden, kann im Rahmen der Verarbeitung mit einer freiwilligen Kappungsgrenze für den Mietanpassungslauf gearbeitet werden. Näheres dazu entnehmen Sie dem Kapitel Ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Mietanp. Frist Kappungsgrenze	Tragen Sie hier als Datumsformel die Frist für die gesetzliche Kappungsgrenze gem. § 558 (3) BGB ein.
Plansollstellungscode für Zielmiete	Wenn Sie Zielmieten verwenden wollen (s. auch Kapitel Zielmiete als optionaler Richtwert), können Sie über den Lookup eine entsprechende Plansollstellungsart für Zielmiete auswählen. Sofern noch keine Plansollstellungsart dafür angelegt ist, öffnen Sie den Lookup und klicken Sie auf Erweitert, um die Liste Plansollstellungsarten zu öffnen. Definieren Sie hier einen Code für Zielmieten.
Rundungsmethode Indexmietanpassung	Nach einem Urteil des BGH aus dem Jahre 2012 darf eine zweite Nachkommastelle bei der Berechnung der prozentualen Veränderung zweier Indexwerte nicht berücksichtigt werden. RELion rundet bei der Indexmietberechnung standardmäßig kaufmännisch auf 1 Nachkommastelle. Aus einer Veränderung von bspw. 10,15% werden so 10,2%. Allerdings kann das BGH-Urteil auch dahingehend interpretiert werden, dass nach der ersten Nachkommastelle abgerundet bzw. abgeschnitten werden muss. Eine Veränderung von bspw. 10,15% würde dann zu 10,1%. Wählen Sie daher hier die von Ihnen präferierte Methode aus: - kaufmännisch, - abrunden
Änderungsgründe	Hinterlegen Sie in den betreffenden Feldern für die unterschiedlichen Mietanpassungsverfahren einen Änderungsgrund oder richten Sie entsprechende Änderungsgründe über den erweiterten Lookup im entsprechenden Feld ein. Änderungsgründe können für folgende Verfahren hinterlegt werden:
	• Mietspiegelerhöhung (BGB 558), • Indexanpassung (BGB 557b), • Manuelle Mietanpassungen, • Kostenmiete (Wirtschaftlichkeitsberechnung), • Vergleichsmieten (BGB 558), • Staffelmieten (BGB 557a), • Modernisierung (BGB 559). Der Änderungsgrund wird bei Übernahme der Mietanpassungsvorschläge in die Mietsollstellungen als Änderungsgrund in das entsprechende Feld der Sollstellungszeile geschrieben.

Staffelmietanpassung

Die Staffelmiete ist eine fixe Form der Mietanpassung, bei der bereits bei Vertragsabschluss festgelegt wird, in welchem Umfang sich die Miete zukünftig ändern soll. Im Gegensatz zu allen anderen Mietanpassungen ist bei der Staffelmiete der Mietänderungsbetrag daher von Anfang an bekannt.

Für Wohnraummietverhältnisse gilt:

Die Staffelmiete ist geregelt in § 557a BGB. In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Die jeweilige Mietstaffel muss mindestens 1 Jahr unverändert gelten. Weitere Erhöhungen sind für den Zeitraum der Staffelung unzulässig – dies gilt auch bei Modernisierungen in diesem Zeitraum. Ausgenommen sind lediglich die Betriebskosten. Auch in unbefristeten Mietverträgen können Staffelmieten vereinbart sein. Bei Ablauf der Staffelung kann hier die Miete nur abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Der Ausschluss eines Kündigungsrechtes eines gewerblichen Mieters oder bei einer Individualvereinbarung ist bei einem Staffelmietvertrag auf vier Jahre begrenzt.

Hinweis

Die Staffelmietanpassung ist kein Mietanpassungsverfahren im Sinne dieser Dokumentation, da sie als feste Vertragsgröße ohne Anpassungsverfahren ermittelbar und bei der erstmaligen Stammdatenerfassung des Mietvertrages vorzunehmen ist. Sie wird als Bestandteil der gesetzlich zulässigen Mietanpassungsverfahren dennoch der Vollständigkeit halber hier behandelt.

Erfassung der Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag

Im Inforegister Mietparameter erfassen Sie die Staffeldaten:

Bezeichnung	Erläuterung
Staffelmiete	Aktivieren Sie das Feld, wenn Sie eine Staffelmiete erfassen wollen, danach können Sie die restlichen Felder zur Staffelmiete füllen.
Staffelmiete Startdatum / Staffelmiete Enddatum	Das Startdatum füllt sich automatisch mit dem Datum des Vertragsbeginns, Sie können es jedoch auch manuell ändern. Nach dem Sie die in den Feldern Staffel Reichweite und Staffel Anzahl Eintragungen vorgenommen haben, wird hier das Enddatum automatisch in Abhängigkeit zu Ihren Angaben ausgefüllt.
Staffel Reichweite	Geben Sie hier eine Datumsformel zur Reichweite der Staffel (z. B. 12M) ein.
Staffel Anzahl	Geben Sie hier die Anzahl der mietvertraglich vereinbarten Staffeln ein.
Art der Steigerung	Folgende Steigerungsarten stehen zur Wahl:
	Prozent: Geben Sie im Feld Steigerung Staffelmiete den prozentualen Steigerungswert ein (z. B. 3 für eine 3%-Steigerung).
	Betrag pro QM netto: Tragen Sie im Feld Steigerung Staffelmiete den netto Steigerungsbetrag pro QM ein. RELion holt sich den QM-Wert aus dem Verteilcode QM.
	Nettobetrag: Im Feld Steigerung Staffelmiete geben Sie hierbei einen netto Pauschalbetrag ein (z. B. 20), um den sich die Miete erhöhen soll.
Steigerung Staffelmiete	Je nachdem, welche Art der Steigerung Sie gewählt haben, tragen Sie entweder einen Prozentwert oder einen Betrag in dieses Feld ein. Geben Sie den Wert ausschließlich als Zahl ein.

Nach der Erfassung der Daten, aktualisieren Sie die Sollstellungszeilen um die soeben definierten Staffelmieten auch für die Sollstellungen übernehmen zu können:

Staffelmieten berechnen

Wechseln Sie hierzu im entsprechenden Mietvertrag im Inforegister Einheiten zu den Sollstellungzeilen des Vertrages und wählen Sie die Zeile aus, die von der Staffeländerung betroffen ist.

Öffnen Sie im Menü über Staffelmieten berechnen den Bericht Staffelmieten einstellen.

Alle Parameter wurden von den soeben erfassten Vertragsdaten übernommen. Falls Sie mit Art der Steigerung Prozent arbeiten, geben Sie noch einen Rundungsbetrag bei Rundung des Betrages ein und bestätigen Sie die Erfassung mit OK.

Die Sollstellungszeilen werden um die Sollstellungszeilen aus der Staffelmietanpassung erweitert.

Beachten Sie auch die vom Programm vorgenommene Eintragung im Feld Änderungsgrund.

Hinweis

Staffelmieten können nur zum Vertrag erfasst und nur einmalig berechnet werden. Sind im Vertrag einzelne Einheiten und/oder Sollstellungszeilen von unterschiedlichen Staffelvereinbarungen betroffen, so können Sie weitere Sollstellungsänderungen nur manuell durch Änderung der betroffenen Sollstellungszeilen erfassen. Den Änderungsgrund können Sie in diesen Fällen über den Lookup im Feld Änderungsgrund manuell auswählen.

Indexmietanpassung

Die Indexmietanpassung ist eine variable Form der Mietanpassung auf Basis einer Indexveränderung. Die künftige Miethöhe wird dabei von der Entwicklung des Preises anderer Güter und Leistungen abhängig gemacht, dem sog. Preisindex. Die Indexveränderung ist die relative oder absolute Differenz zweier Indexwerte, die durch einen Ausgangswert (Index Basiswert) zum Stichtag 1 (Index Bezug) und einen Vergleichswert (Index aktueller Wert) zum Stichtag 2 (Index aktuelles Datum) eindeutig bestimmt wird.

Der Vergleichswert zum Stichtag ist entweder allein durch sein Datum bestimmt (Anpassungsintervall zum Bezugsdatum), oder aber durch seinen Wert (kritischer Wert als Differenz Benchmark gegenüber Bezugswert). Die tatsächliche Mietanpassung aufgrund der Indexveränderung hängt von verschiedenen individuellen Vertragsvereinbarungen ab (Fälligkeit, Ruhezeit, Kappungsgrenze, Anteil etc. …). In RELion haben Sie die Möglichkeit, sowohl die gestalterischen Möglichkeiten eines frei verhandelten gewerblichen Mietvertrages als auch die mit den gesetzlichen Einschränkungen versehenen Wohnungsmietverträge abzubilden und für die Überwachung und automatisierte Indexmietanpassung einzurichten.

Einrichtung der Indexreihen

Öffnen Sie über die Suche die Global-Indexcodes. In der Liste Global-Indexcodes werden die im Unternehmen benötigten Indexreihen mit einem eindeutigen Code und einer Beschreibung hinterlegt.

Erfassung der Indexwerte

Öffnen Sie über die Suche die Global-Indexverwaltung. In der Liste Global-Indexverwaltung erfassen Sie die Indexwerte zu den einzelnen Indexreihen (Spalte Indexcode) mit Startdatum und Index zeilenweise. Die Erfassung muss stets mit dem Monatsersten beginnen. Die Indexreihen werden nur monatsbezogen veröffentlicht. Aus technischen Gründen muss allerdings ein genaues Kalenderdatum vorgegeben werden.

Hinweis

Bitte beachten Sie, dass die sowohl die Indexcodes wie auch die Indexwerte für alle Mandanten übergreifend Gültigkeit besitzen.

Über die Funktion Vertragsindexdaten aktualisieren können Sie eine Stapelverarbeitung für die Aktualisierung der Indexdaten für das neue Datum in der Vertragsverwaltung anzustoßen. Markieren Sie hierzu die aktuelle Zeile (z. B. 01.08.2023) und starten Sie die Verarbeitung mit der Bestätigung von Ja.

Dies ist in den Fällen notwendig, in denen das Basisdatum der Indexvereinbarung bei der Erfassung der vertraglichen Indexregel in der Zukunft liegt (z. B. für zukünftige Verträge, zukünftiger Indexstart) und daher zum Zeitpunkt der Datenerfassung keinen Indexwert hat oder falls Sie einen vorhandenen Wert der Indexverwaltung überschreiben. Alle Verträge mit dem Basisdatum und dem Indexcode der markierten Zeile werden sodann aktualisiert.

Hinweis

Bitte beachten Sie, dass diese Funktion mandantenübergreifend die Vertragsdaten aktualisiert. Verträge, für die bereits eine Indexmietanpassungshistorie vorliegt, werden mit dieser Funktion nicht verändert. Neben der oben erwähnten Funktion gibt es noch die Funktion Vertragsindexdaten für alle Codes aktualisieren, welche die Vertragsindexdaten (in allen Mandanten) für alle Indexcodes (nicht nur den aktuell markierten) anpasst.

Einrichtung der Nummernserie

Öffnen Sie über die Suche die Seite RE Einrichtung. Hinterlegen Sie im Feld Indexanschreiben Nummern die Nummernserie, die Sie für die Erstellung der Mietanpassungsschreiben als Rechnungsnummer verwenden wollen. Die Einrichtung der Nummernserie ist im Rahmen der Indexmietanpassung obligatorisch.

Exkurs Erfassung der Indexvereinbarung im Vertrag

Die Erfassung der Indexvereinbarungen ist Bestandteil der Vertragsverwaltung und wird in der Dokumentation Mietverwaltungsverträge behandelt. Der Vollständigkeit halber werden die Einrichtungsparameter des Mietvertrages hier kurz wiedergegeben.

Öffnen Sie über Mietvertragsklauseln/Indexdaten die Liste Vertrag Indexdaten.

Zur Erfassung der Indexvereinbarung öffnen Sie über Neu eine neue Aufgabenseite, zur Ansicht oder zur Bearbeitung einer bestehenden Indexvereinbarung wählen Sie entsprechend Ansicht oder Bearbeiten.

Im Inforegister Allgemein wird definiert, wie RELion eine Indexveränderung als Basis für eine zulässige Mietanpassung erkennen soll.

Bezeichnung	Erläuterung
Vertragsnr.	Indexvereinbarungen werden zu der hier angegebenen Vertragsnummer gespeichert. Pro Vertrag können beliebig viele Indexvereinbarungen erfasst werden.
Index Bezeichnung	Geben Sie hier eine Bezeichnung für die Indexvereinbarung ein, die Sie anlegen möchten.
Sollstellungsart	Hier kann auf eine Sollstellungsart abgegrenzt werden, für die die indexabhängige Anpassung durchgeführt werden soll.
Index Code	Über die Auswahl des Index Code legen Sie fest, auf welche Indexreihe Bezug zu nehmen ist.
Index Bezug	Geben Sie das Datum ein, zu dem der Bezugswert der Indizierung erstmals berechnet werden soll. Der Wert wird nach einer durchgeführten Index-Mietanpassung automatisch hochgesetzt, da das Datum der Erhöhung danach den neuen Ausgangspunkt der nächsten Berechnung markiert.
Index aktuelles Datum	Gibt das Datum wieder, zudem die Indexreihe letztmalig gepflegt wurde.
Anpassungsart	Die Anpassungsart bestimmt die Kriterien, die erfüllt sein müssen, um bei einer Indexveränderung eine zulässige Mietanpassung zu erkennen.
	Kritischer Wert: Der kritische Wert ist der errechnete Indexwert, der die definierte Differenz ausgehend vom Basiswert markiert. Eine Mietanpassung ist zulässig, wenn der Index aktueller Wert (entspricht dem zum aktuellen Datum gültigen Indexwert) den Index Kritischer Wert erreicht oder überschreitet.
	Anpassungsdatum: Das Anpassungsdatum errechnet sich aus dem Startdatum des Index Bezug zuzüglich der im Feld Anpassungsintervall definierten Zeitspanne. Eine Mietanpassung ist zulässig, wenn das Anpassungsintervall abgelaufen ist.
	Beides – was zuerst: (Eine von beiden Bedingungen muss erfüllt sein) Bei dieser Option ist eine Mietanpassung zulässig, wenn entweder der Index Kritischer Wert erreicht wird oder das Anpassungsintervall abgelaufen ist.
	Beides gleichzeitig: (Beide Bedingungen müssen erfüllt sein) Bei dieser Option ist eine Mietanpassung nur zulässig, wenn sowohl der Index Kritischer Wert erreicht, wird als auch das Anpassungsintervall abgelaufen ist.
Erhöhungsart	Die Erhöhungsart bestimmt, auf welche Art der Index Kritischer Wert einer Indexveränderung berechnet werden soll. Erhöhung %: Die relative Veränderung des Indexwertes zwischen dem Index Basiswert und dem im Feld Erhöhung % vorgegebenen Wert bestimmt den kritischen Wert. Erhöhung Punkte: Die absolute Veränderung des Indexwertes zwischen dem Index Basiswert und dem im Feld Erhöhung Punkte vorgegebenen Wert bestimmt den kritischen Wert.
Erhöhung %	In dieses Feld geben Sie den Prozentwert als Dezimalzahl ein, der in Verbindung mit der Option Erhöhungsart Erhöhung % zur Berechnung des Index Kritischer Wert benötigt wird.
Erhöhung Punkte	Geben Sie hier den Punktezuwachs als Dezimalzahl ein. Dieser wird in Verbindung mit der Option Erhöhungsart Erhöhung Punkte zur Berechnung des Index Kritischer Wert benötigt.
Anpassungsintervall	Das Anpassungsintervall markiert den Zeitraum, nach dessen Ablauf ausgehend vom Datum Index Bezug, eine Indexveränderung betrachtet werden soll.
Standard Index	Setzen Sie das Feld aktiv, wenn Sie möcVhten, dass dieser Index als Standard Index verwendet wird. Somit wird dieser Index insb. bei allen weiteren zukünftig neu angelegten Vertragszeilen hinterlegt. Aber auch bereits vorhandene Einheitenverträge ohne Indexvereinbarung werden angepasst, sofern Sie die entsprechende Abfrage mit Ja bestätigen“.
Bemerkung	Hier können Sie eine Bemerkung hinterlegen, welche in der Indexliste mit angezeigt wird.
Vertragsklasse	Wird zu der ausgewählten Vertragsnummer ermittelt und angezeigt.
Anpassung gesperrt	Wird das Feld aktiv gesetzt, wird der betreffende Vertrag bei einem Index-Mietanpassungslauf nicht berücksichtigt.
Sperrgrund	Sofern Sie im Feld Anpassung gesperrt einen Haken gesetzt haben, können Sie hier einen Sperrgrund hinterlegen.
Konto Nr. Filter	In diesem Feld kann die Anwendung der Indexanpassung auf ein oder mehrere bestimmte Konten begrenzt werden. Der Filter kann auch additiv mit dem Filter im Feld Sollstellungsart verwendet werden.
Index Basiswert	Zeigt den Wert aus der Indexreihe zum Datum im Feld Index Bezug an.
Index aktueller Wert	Zeigt den Wert aus der Indexreihe zum Datum im Feld Index aktuelles Datum an.
Index Kritischer Wert	Zeigt den kalkulierten Wert auf Basis des Wertes im Feld Index Basiswert und der Erhöhungsparameter an.
Kritisches Anpassungsdatum	Zeigt das kalkulierte Datum an, zu dem eine Anpassung auf Basis des Datums im Feld Index Bezug und dem Anpassungsintervall möglich ist.
Fehlprozent	Anzeige der Berechnung der relativen Differenz auf Basis des aktuellen Wertes zum Kritischen Wert.
Fehlpunkte	Anzeige der Berechnung der absoluten Differenz auf Basis des aktuellen Wertes zum Kritischen Wert.

Im Inforegister Anpassung werden die Einstellungen vorgenommen, die die Berechnung der Mietanpassung hinsichtlich der Höhe und Fälligkeit bestimmen.

Bezeichnung	Erläuterung
Früheste Anpassung	Geben Sie hier nur dann ein Datum ein, falls eine Indexmietanpassung vor diesem Termin ausgeschlossen werden soll.
Anpassungsfälligkeit	In diesem Feld ist die Anpassungsfälligkeit für den Mietvertrag zu bestimmen. Wählen Sie eine der beiden Optionen: Mitteilungsdatum Die Fälligkeit der neuen Miete berechnet sich in Relation zum Mitteilungsdatum der Mietanpassung. Berechnungsdatum Die Fälligkeit der neuen Miete berechnet sich in Relation zu dem Datum, zu dem die Kriterien nach der Anpassungsart der Mietanpassung erfüllt waren.
Fälligkeitsformel	Geben Sie eine Datumsformel ein, ab wann der Mieter die neu berechnete Miete schuldet. Ausgangswert ist das Datum der Anpassungsfälligkeit (Mitteilungsdatum oder Berechnungsdatum). Wenn Sie keine Eingabe vornehmen, gilt die Miete ab Berechnungs- bzw. Mitteilungsdatum. Soll die neue Miete erst ab dem nächsten Monatsersten gelten, geben Sie als Datumsformel LM+1 ein.
Weitergabe %	Hier können Sie festlegen, wieviel Prozent der Indexveränderung tatsächlich auf die Neuberechnung der Miete angerechnet werden sollen. Vorbelegt ist der Maximalwert von 100 Prozent.
Kappungsgrenze %	Bestimmen Sie hier den relativen Betrag der höchstmöglichen Mietanpassung bezogen auf die zuletzt gültige Miete.
Anpassungsdatum	Wurde bereits eine Mietanpassung auf Basis dieser Vereinbarung vorgenommen, erscheint hier das Mitteilungsdatum der letzten Anpassung.
Letzte Mieterhöhung	Wurde bereits eine Mietanpassung auf Basis dieser Vereinbarung vorgenommen, erscheint hier das Wirksamkeitsdatum der letzten Anpassung.
Erhöhungsweitergabe	Wurde bereits eine Mietanpassung auf Basis dieser Vereinbarung vorgenommen, erscheint hier der absolute Betrag der letzten Mietanpassung.

Sofern noch nicht über die Option Standard Index geschehen, ist die Indexvereinbarung noch dem betreffenden Einheitenvertrag zuzuweisen. Dies können Sie durch Auswahl der gewünschten Indexvereinbarung im Feld Index Bezeichnung des Inforegisters Einheiten in der Aufgabenseite Mietvertrag vornehmen:

Nachdem Sie die Indexvereinbarung dem Mietvertrag zugeordnet haben, wird Ihnen in der Infobox Vertragsinformation der Aufgabenseite Mietvertrag die Verknüpfung des Vertrages mit der Indexvereinbarung angezeigt.

Hinweis

Bitte beachten Sie, dass Sie grundsätzlich mehrere Indexvereinbarungen zu einem Mietvertrag hinterlegen können. Diese sind dann jeweils einzeln den betroffenen Einheitenverträgen zuzuweisen.

Ablaufschema

Schematische Darstellung einer Indexveränderung:

In der Datenbank gespeichert werden die Stammdaten Stichtag 1, der Ausgangswert sowie die Parameter der Indexveränderung, die Wertänderung (absolut oder relativ) oder das Intervall (Zeitverlauf). In Abhängigkeit vom Parameter der Indexveränderung wird entweder der Stichtag 2 oder aber der Vergleichswert errechnet.

Schematische Darstellung des Indexprüfverfahrens in RELion:

Der Stichtag 1 (Indexbezug) gibt als Ausgangswert den Index Basiswert an. Der Vergleichswert am Stichtag 2 (Index aktueller Wert) wird durch das vom Anwender vorzugebende Berechnungsdatum bestimmt. Zum Berechnungsdatum wird in RELion geprüft, ob anhand der definierten Anpassungsarten die Voraussetzung einer definierten Indexveränderung gegeben sind oder nicht. Sind die Voraussetzungen erfüllt, wird die weitere Berechnung der Mietanpassung auf Basis des Berechnungsdatums und dem dazu korrespondierenden Indexwert in Kombination mit den übrigen Anpassungsbedingungen vorgenommen.

Der Ausgangswert wird unter Bezugnahme auf eine bestimmte Indexreihe in einer separaten Tabelle erfasst und ist dort entsprechend der Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes durch den Anwender fortzuschreiben (siehe Kapitel Einrichtung der Indexreihen. und Erfassung der Indexwerte).

Indexprüfung über Indexprüfprotokoll

RELion bietet Ihnen mithilfe eines Berichts, dem Indexprüfprotokoll, die Möglichkeit, Ihren Verwaltungsbestand auf mögliche Indexanpassungen hin zu überprüfen und zulässige Mietanpassungen in einen Mietanpassungsvorschlag zur weiteren Verarbeitung einstellen zu lassen.

Hinweis

Bei der Prüfung einer möglichen Indexanpassung wird zunächst die Indexveränderung des Index Basiswertes gegenüber dem vorzugebenen Berechnungsdatum ermittelt und bei Erfüllung der Änderungskriterien (Wert und/oder Datum) mit den Kriterien der Mietanpassungsoptionen abgeglichen. Das Ergebnis der Prüfung nebst ergänzenden Informationen wird im Prüfprotokoll aufbereitet und zur Ansicht und weiteren Bearbeitung bereitgestellt.

Starten Sie den Bericht Mietvertragindexerh. Prüfliste.

Im Inforegister Optionen geben Sie das Berechnungsdatum (das Datum aus der Indexreihe, dessen Entwicklung gegenüber dem Basiswert betrachtet werden soll) und das Mitteilungsdatum (das Datum, zu dem Sie den Mieter über die Mietanpassung informieren) vor.

Im Feld Indexcode wählen Sie die Indexreihe aus, für die eine Berechnung erfolgen soll. Im Feld Nur fällige Einheitenverträge können Sie die Verarbeitung der Prüfung auf die Verträge beschränken, die zum Berechnungsdatum fällig sind. Wollen Sie Ergebnisse für alle Verträge sehen, deaktivieren Sie das Feld. Im Register Einheitenvertrag schränken Sie bei Bedarf die zu prüfenden Verträge ein.

Hinweis

Sie können den Prüfbericht auch aus der Indexverwaltung heraus über Prüfliste Mietanpassung starten oder im Mietanpassungsvorschlag über Indexerhöhung.

Nach der Verarbeitung erhalten Sie einen Hinweis, dass ein Prüfprotokoll erstellt wurde.

Mit Ja gelangen Sie zur Übersicht Indexmietanpassung Protokoll, gefiltert auf den gerade erstellten Protokolleintrag. Sie können das Protokoll auch später noch aufrufen über Indexmietanpassung Protokoll.

Sie erhalten eine Auswertung zu den vom Bericht zum vorgegebenen Berechnungsdatum berechneten Daten und können die Ergebnisse nun vertragsweise überprüfen. Alle beim Start der Mietvertragindexerh. Prüfliste vorgegebenen Werte werden in den Feldern des Prüfprotokollkopfes angezeigt. Die Prüfprotokolle werden fortlaufend nummeriert. Der Anwender, der die Verarbeitung gestartet hat und das Datum der Verarbeitung werden ebenfalls angezeigt. Mit Ansicht öffnen Sie die Indexmietanpassungsprotokollkarte, die alle Informationen zum Prüflauf enthält.   Im Inforegister Allgemein werden die Daten des Protokollkopfes angezeigt. Diese entsprechen den bei der Verarbeitung der Mietvertragindexerh. Prüfliste vorgegebenen Parametern und Filtern.

Vier Infoboxen zu den Indexerhöhungszeilen zeigen weitere Details. In der Infobox Objekt Informationen sind Informationen zum Objekt und der Einheit enthalten.

In der Infobox Debitor Informationen werden Name und Anschrift angezeigt.

In der Infobox Indexdaten Vertrag werden die Informationen bereitgestellt, die sich aus der Indexvereinbarung ergeben. Dazu zählen die Anpassungsart und Anpassungsregeln hinsichtlich Fälligkeit und Weitergabe.

In der Infobox Beträge werden die zur Kontonummer ermittelten Beträge der alten und neuen Miete nebst Erhöhungsbetrag und ggf. bestehender Nachzahlung ausgewiesen.

Im Inforegister Indexerhöhungszeilen werden alle Datensätze angezeigt, die vom Prüflauf verarbeitet wurden.

Die Verarbeitung erfolgt kontenweise zur Einheit des Vertrages. Die Liste kann nach allen Spalten gefiltert oder sortiert werden. Die Spalten können bei Bedarf ein- und ausgeblendet und nach Belieben angeordnet werden. Ein Export nach Excel ist möglich über die entsprechende Standardfunktion:

Der Menübefehl Excel Ausgabe Übersicht erzeugt eine Tabellenansicht aller Spalten, unabhängig davon, ob diese tatsächlich auf der Indexmietanpassungsprotokollkarte eingeblendet wurden oder nicht. Diese Tabellenansicht kann sodann ebenfalls über die genannte Standardfunktion nach Excel exportiert werden, um für weitere Analysen oder auch den Ausdruck auf Papier aufbereitet zu werden.

Hinweis

Eine Indexmietanpassung wird Ihnen vorgeschlagen, wenn – je nach Anpassungsart – zum vorgegebenen Berechnungsdatum:

• der kritische Wert erreicht bzw. überschritten ist und/oder,
• das Anpassungsintervall abgelaufen ist und
• das Datum früheste Anpassung abgelaufen (oder nicht definiert) ist.

Die Prüfroutine in RELion gleicht stets den zum Berechnungsdatum hinterlegten Index mit dem der Basis ab. Bitte beachten Sie, dass die Systematik der Indexmietanpassung in RELion dabei unterstellt, dass dieser Prüfprozess monatlich durchgeführt wird. Haben Sie also längere Zeit keine Prüfroutinen durchlaufen, sollten Sie mit dem Berechnungsdatum beginnen, welches dem zuletzt geprüften Berechnungsdatum folgt.

Über die Funktion Mietanpassungszeilen erstellen können die Prüfzeilen des Indexprüflaufes an einen Mietanpassungsvorschlag zur weiteren Verarbeitung, wie im nachfolgenden Abschnitt beschrieben, übergeben werden.

Mietanpassungsvorschlag erstellen

Ausgangsbasis für die Erstellung eines Mietanpassungsvorschlages ist das Indexprüfprotokoll. Um einen Mietanpassungsvorschlag für Indexmietanpassungen zu erstellen, wählen Sie auf der Indexmietanpassungsprotokollkarte im Menü Mietanpassungszeilen erstellen.

Wählen Sie im Inforegister Optionen den Code für den Mietanpassungsvorschlag über den Lookup aus. Im Inforegister Indexmietanpassungszeilen Protokoll können Sie bei Bedarf die Verarbeitung auf bestimmte Datensätze des Prüfprotokolls einschränken.

In der ausgewählten Mietanpassungsvorschlagszeile werden die Datensätze möglicher Mietanpassungen vom Bericht Mietanpassungszeilen erstellen eingestellt. Die Verarbeitung schließt mit einem Hinweis ab.

Wenn Sie den Hinweis mit Ja bestätigen, öffnet sich die Übersicht Mietanpassungszeilen des betroffenen Mietanpassungsvorschlags.

Es werden alle fehlerfreien Zeilen des Indexmietanpassungsprotokolls in den Mietanpassungsvorschlag übergeben. Der Status im Feld Anpassungszeile erstellt der Indexmietanpassungsprotokollkarte ändert sich von Nein auf Ja.

Hinweis

Sofern bei der Verarbeitung im Bericht Mietanpassungszeilen erstellen kein Filter im Inforegister Indexmietanpassungszeilen Protokoll gesetzt wurde, sind alle fehlerfreien Zeilen an den Mietanpassungsvorschlag übergeben worden. Ggf. über den Filter ausgeschlossene Datensätze können jederzeit nachverarbeitet werden, indem die Funktion über Mietanpassungszeilen erstellen erneut angestoßen wird. Eine bereits an den Mietanpassungsvorschlag übergebene Zeile kann nicht erneut übergeben werden, es sein denn, alle Zeilen des Mietanpassungsvorschlags werden gelöscht, dann ändert sich der Wert wieder von Ja auf Nein.

Indexmietanpassungsvorschlag

Der Mietanpassungsvorschlag stellt den Arbeitsvorrat des Mietanpassungsvorgangs dar. Mit Neu eröffnen Sie einen neuen Vorgang:

Geben Sie im Feld Code einen eindeutigen Code und im Feld Beschreibung eine aussagefähige Beschreibung für den Mietanpassungsvorgang an. Als Mietanpassung Art wählen Sie die Option Indexerhöhung. Die restlichen Felder werden vom Programm bei Ausführung der Anpassungsfunktion automatisch gefüllt. Wurden Mietanpassungsvorschläge erstellt, sehen Sie die Anzahl der verarbeiteten Zeilen in der Spalte Zeilen. Sie können von dort direkt in die Mietanpassungszeilen wechseln. Alternativ markieren Sie den betreffenden Mietanpassungsvorschlag und wählen Zeilen im Menü Details aus.

Sie erhalten alle relevanten Informationen zu den zu ändernden Sollstellungsbeträgen zeilenweise pro Einheitenvertrag und Konto. Über Vorgeschlagene Mietanpassungen können Sie einen Bericht mit den relevanten Daten zur Mietanpassung erstellen. Mit Anschreiben Indexmietanpassung haben Sie die Möglichkeit, eine Vorlage auszuwählen und die Mieter über die Mietanpassung zu informieren.  

Erweiterte Ansichten und Gruppierungen im Indexmietanpassungsvorschlag

Ausgehend von der Übersicht der Mietanpassungsvorschläge haben Sie in der Spalte Vertragszeilen die Möglichkeit, sich die vertragsbezogenen Indexanpassungen anzeigen zu lassen:

Alle Zeilen des Mietanpassungsvorschlages sind in dieser Ansicht zum Vertrag zusammengefasst. Markieren Sie die Zeile, deren Daten Sie betrachten wollen und öffnen Sie im Menü Verwalten die Detailansicht. Alternativ gelangen Sie in die Detailansicht, indem Sie in der Zeile den Code anklicken. Die Seite ist in acht Inforegister gegliedert.

Im Inforegister Allgemein sind die vertragsbezogenen Daten der Mietanpassung zusammengefasst.

Die Details zu der vertragsbezogenen Mietanpassung sind in den Inforegistern Mietanpassung Erweiterungszeilen Einheit und Mietanpassung Erweiterungszeilen Konto zusammengefasst:

Sämtliche aktuellen Einheiten und Konten des Vertrages, ungeachtet einer tatsächlich vorgenommen Mietanpassung (Feld Angepasst = Ja) werden übersichtlich dargestellt. Personenbezogene Daten zu Empfänger, Eigentümer, Verwalter und Bearbeiter werden in gleichnamigen Inforegistern zusammengestellt:

Im Inforegister Nachzahlung werden die vertragsbezogenen Summen der Nachforderungen dargestellt.

Wichtig

Die Zusammenfassung zum Vertrag erfolgt auch dann, wenn unterschiedliche Indexvereinbarungen innerhalb des Vertrages bestehen. Unterschiedliche Indexvereinbarungen innerhalb eines Vertrages können dazu führen, dass das Wirksamkeitsdatum der Mietanpassung innerhalb des Vertrages in einem Anpassungslauf zu unterschiedlichen Terminen eintritt. Die Nachzahlung wird je Konto tag genau berechnet, allerdings kann das Wirksamkeitsdatum und auch die Anzahl der Perioden Nachzahlung nicht mehr eindeutig pro Vertrag sein. Bitte beachten Sie dies bei der Einrichtung der Wordserienbriefe, falls Sie Verträge verwalten, die mit unterschiedlichen Indexvereinbarungen eingerichtet sind!

Mieteranschreiben

Für die Mitteilung der Mietanpassung an den Mieter bietet RELion Vorlagen sowohl im RDLC als auch im Word-Format an. Letzteres kann insb. dazu genutzt werden, individuelle Anpassungen im Aufbau bzw. Layout vorzunehmen.

Mietanpassungsvorschlag verarbeiten

Haben Sie den Mietanpassungsvorschlag überprüft und die Mitteilungen an den Mieter versandt, schließen Sie den Mietanpassungsprozess ab, indem Sie die Mietanpassungszeilen an die Mietsollstellungszeilen übergeben. Wählen Sie dazu im Menüband des Mietanpassungsvorschlags die Funktion Sollstellungszeilen eintragen.

Hinweis

Es werden bei Ausführung der Funktion alle Sollstellungszeilen übertragen, die fehlerfrei sind und im Feld Freigegeben einen Haken haben. Wenn Sie einzelne fehlerfreie Zeilen von der Bearbeitung ausschließen wollen, muss der Freigabehaken dort entfernt werden. Die Funktion kann alternativ auch von den Mietanpassungszeilen aus aufgerufen werden.

Zur Überführung der Mietanpassungszeilen in die Sollstellungszeilen des Vertrages bestätigen Sie mit Ja. Nach erfolgreicher Verarbeitung erhalten Sie einen Hinweis mit der Angabe zur Anzahl verarbeiteter Zeilen.

Für den Zeitraum, für den Mieten vor der Anpassung bereits sollgestellt wurden und für die die Mietanpassung nun rückwirkend wirksam wird, werden Sollstellungszeilen erzeugt und in das Buchblatt für Sollstellungsdifferenzzeilen eingestellt.

Ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB

Die Mietanpassung nach ortsüblicher Vergleichsmiete ist eine variable Form der Mietanpassung, die ausschließlich im Wohnungsmietvertrag Anwendung findet. Während die Mietanpassungsformen Staffelmiete und Indexmiete vertraglich vereinbarte Mietanpassungen darstellen, bei denen die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss über die Miethöhe verhandeln können und sich über die Art und Höhe der künftigen Entwicklung im Voraus einig sind, ist die Mietanpassung nach § 558 BGB eine vollständig durch gesetzliche Regelungen bestimmte Mietanpassungsform, die vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgedungen werden kann.

Sie soll auf der einen Seite dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, bei langjährigen Mietverhältnissen die Miete wertbeständig zur Markentwicklung zu halten, aber auf der anderen Seite auch den Mieter vor unerwarteten Preisentwicklungen schützen. Aus diesem Grunde sind die Mietanpassungen nach § 558 BGB zahlreichen Bestimmungen und Beschränkungen unterworfen.

Die wichtigsten Bestimmungen sind:

• Preisstabilität (Ruhezeit):
  • Eine vertraglich vereinbarte Miete muss vor einer Anpassung mindestens 15 Monate unverändert sein (Anpassungen nach § 559 BGB und § 560 BGB bleiben unberührt).
• Preisschutz (Kappungsgrenze)
  • Eine Mietanpassung darf in einem Zeitraum von 3 Jahren nicht mehr als 20 % betragen (Anpassungen nach § 559 BGB und § 560 BGB bleiben unberührt, regional ggf. niedrigere Kappungsgrenzen möglich).
• Mieterkonsens (Zustimmungspflicht)
  • Die Mietanpassung ist zustimmungspflichtig und muss zur Wirksamkeit bei fehlender Zustimmung gerichtlich geltend gemacht werden.
• Begründung (Ortsüblichkeit):
  • Die Mietanpassung muss begründet sein, d.h. die aktuelle Miete muss unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und der Nachweis hierüber geführt werden.

In der Begründung liegt das Streitpotential und die eigentliche Herausforderung an eine erfolgreiche Mietanpassung nach § 558 BGB. In RELion haben Sie die Möglichkeit, die zwei maßgeblichen Formen der Begründung einzurichten und für eine Mietanpassung heranzuziehen.

1. drei Vergleichswohnungen (§ 558a Ziffer 4 BGB)
2. den Mietspiegel bzw. sog. qualifizierten Mietspiegel (§ 558c, d)

Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass das Gesetz weitere Möglichkeiten zur Begründung vorsieht, nämlich den Bezug auf ein Gutachten und die Mieterdatenbank. Diese Formen sind jedoch selten und sehr individuell. Sie werden daher nicht explizit in RELion behandelt. Mietanpassungen mittels dieser Begründungsmethoden sind dann manuell vorzunehmen.

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist ein wichtiges Instrument bei der Begründung einer Mietanpassung von Wohnraummieten an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Eine einheitliche Form für den Mietspiegel, insbesondere hinsichtlich der Berechnungsparameter, ist nicht festgelegt. Der Mietspiegel wird von der zuständigen Gemeinde erstellt, oft in Zusammenarbeit mit Interessenverbänden der Mieter und Eigentümer. Hieraus ergibt sich eine große Vielfalt von Mietspiegeln mit unterschiedlichen Berechnungsmethoden.

Der überwiegende Teil der Mietspiegel ist zweistufig:

In der ersten Stufe wird die Basismiete anhand allgemeiner Parameter wie z. B. Baujahr, Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung ermittelt. In der zweiten Stufe (die aus mehreren Einzelschritten bestehen kann) wird dieser Wert mit Hilfe von Zu- und Abschlägen modifiziert, damit auf besondere werterhöhende oder –mindernde Eigenschaften der einzelnen Wohnung abgestellt werden kann.

Im Detail bestehen bei den unterschiedlichen Modellen von Mietspiegeln erhebliche Unterschiede bei der Berechnung. Die größte Herausforderung stellt die Abbildung der Zu- und Abschlagsmechanismen dar. Die Vorgaben unterscheiden sich teils sehr stark voneinander und sind durch unterschiedliche Logik, abweichende Parameter und nicht einheitliche Bezugsgrößen nur schwer in einem allgemeinen Modell zur Deckung zu bringen.

Allgemeine Erläuterung

Basismiete

Ausgangspunkt einer Mietenberechnung nach Mietspiegel ist die Ermittlung einer Basismiete, unter anderem auch als Grundpreis oder Mietrichtwert bezeichnet. Dies erfolgt i.d.R. durch Zuordnung der Wohnung in einer Matrix, die sich aus den Merkmalen der sogenannten Ausprägungen, zusammensetzt (z. B. Baujahr, Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung).

Vielfach werden in der Matrix auch bereits Grenzen definiert, innerhalb derer sich Abweichungen durch Zu- und Abschläge zu bewegen haben. In diesem Fall wird zusätzlich pro Mietspiegelfach eine Spanne zwischen Min- und Maxwerten um einen Mittelwert festgelegt.

Hinweis

Ziel jeder Mietspiegel-Zeilen/Spalten-Matrix, die sog. Richtwert-Tabelle, ist die Ermittlung der Richtwerte, auch Basismiete genannt, einer Wohnung im Schnittpunkt ihrer Zeilen und Spalten, dem sog. Mietspiegelfach. Häufig werden in diesem Mietspiegelfach Mittel- sowie Höchst- und Mindestwerte pro m² Wohnfläche angegeben. Jedes mögliche Mietspiegelfach wird in RELion als eigene Zeile in der Basismieten-Matrix geführt.

Die Ausprägungen der Matrix müssen konstante Eigenschaften sein, die einer Wohnung eindeutig als Stammdaten zugeordnet werden können. Hängen diese Ausprägungen ihrerseits von vorausgehenden Berechnungen ab, dann sind diese Ausprägungen in einer Zwischenrechnung außerhalb von RELion zu ermitteln, bevor die Ausprägungen den Einheiten zugewiesen werden. Jedes der bis zu neun möglichen Ausprägungsmerkmale muss jeder Wohnung einzeln zugewiesen werden. Auch Ausprägungen, die bereits indirekt bekannt sind, wie z. B. das Baujahr oder die Wohnungsgröße sind explizit als Mietspiegelausprägung zu erfassen. RELion ermittelt sodann aus der Kombination der bei der Einheit erfassten Ausprägungen automatisch das zugehörige Mietspiegelfach und wertet den dort angegeben Mittelwert und die Preisspanne aus.

Zu- und Abschläge der Basismiete

Ist der Basiswert für die betreffende Einheit ermittelt, wie im vorigen Abschnitt beschrieben, sehen die meisten Mietspiegel vor, dass der ermittelte Wert durch die Anwendung von Zu- und Abschlägen weiter individualisiert und den tatsächlichen Gegebenheiten der einzelnen Wohnung angepasst wird. So kann z. B. eine hochwertige Ausstattung oder bevorzugte Lage eine Erhöhung des Mietpreises rechtfertigen, ebenso wie negative Bewertungsmerkmale eine entsprechende Verminderung bewirken können. Die Schwierigkeit bei der Abbildung ergibt sich daraus, dass sowohl bei der Definition solcher Kriterien als auch bei den sich daraus ergebenden Berechnungsmechanismen keine Einheitlichkeit besteht. Die wichtigsten Modelle sind nachfolgend aufgeführt.

Einfache Zu-/Abschläge als Betragswert pro m²

Eine häufige und einfach darstellbare Variante. Ein Katalog von Merkmalen definiert positive und negative Korrekturwerte in Beträgen pro m². Diese werden zusammengezählt und in Summe auf den Basiswert additiv angewandt.

Einfache Zu-/Abschläge in Punkt- oder Prozentwerten mit Umrechnung bei der Endberechnung

Die Definition positiver und negativer Korrekturwerte erfolgt in Punkt- oder Prozentwerten. Bei der abschließenden Berechnung sind die Werte zu addieren und in einen Korrekturfaktor in Betragswert pro m² auf die Basismiete umzurechnen. Die Umrechnung des Punktwertes in einen Betragswert pro m² erfolgt in RELion dabei in einem separaten Auswertungsbereich.

Kombinierte Punkt-/Prozentwertmethode

Es werden verschiedene Merkmalsgruppen definiert. Für die einzelnen Merkmale sind teils Prozentwerte, teils Punktwerte anzusetzen. Für Gruppen mit Punktwerten sind diese zusammenzuzählen und dann die Punktsumme einem Prozentwert zuzuordnen. Die Umrechnung des Punktewertes in einen Prozentwert wird in einem separat zu parametrisierenden Auswertungsbereich vorgenommen.

Merkmalsgruppen Berliner Modell

Diese Form ist eine Spezialform des Modells Kombinierte Punkt-/Prozentwertmethode und im gegenwärtigen Programmstand mit der Sonderfunktion Mietspiegel Berlin umgesetzt. Hier sind fünf Merkmalsgruppen definiert, deren Einzelmerkmale nur die Bewertung positiv oder negativ erhalten. Innerhalb der Merkmalsgruppe ist dann zu prüfen, ob positive oder negative Merkmale überwiegen. Entsprechend kann dann für die betreffende Merkmalsgruppe ein prozentualer Zu- oder Abschlag angesetzt werden. Die Umrechnung der Bewertungsergebnisse in einen Prozentwert erfolgt in einem separat zu parametrisierenden Auswertungsbereich. Ergänzend ist hinzuzufügen, dass darüber hinaus sogenannte Sondermerkmale als betragsmäßige Zu- und Abschläge definierbar sind und in Abhängigkeit vom Ergebnis der Bewertung zusätzlich Berücksichtigung finden können.

Spannen und Begrenzungen der Basismiete

Spannen und Begrenzungen dienen dazu, die durch Zu- und Abschläge entstehenden Abweichungen von der Basismiete einzugrenzen. Das Bild ist auch hier uneinheitlich. Grundsätzlich werden Spannen auf zweierlei Arten dargestellt:

• Innerhalb der Matrix für die Basismiete: Im einzelnen Mietspiegelfach werden zusätzlich zum Mittelwert noch die betragsmäßige Ober- und Untergrenze (Min.-/Max.-Wert) einer Spanne definiert.
• Als Prozentsatz auf den Basiswert: In Sonderfällen werden Begrenzungen auch als Prozentsatz oder Betrag in Bezug auf den Basiswert und in Kombination mit einer bestimmten Ausprägungskombination vorgenommen (z. B. München). Derartige Verschachtelungen sind nicht ohne Sonderprogrammierungen zu lösen und daher nicht von der derzeitigen RELion Mietspiegelfunktionalität abgedeckt.

Darstellung des Mietspiegelaufbaus

 

Ablaufschema Mietspiegeleinrichtung

Am nachfolgenden fiktiven Fallbeispiel wird Ihnen der Ablauf der Mietspiegeleinrichtung erläutert. Der fiktive Mietspiegel der fiktiven Stadt Großstadt umfasst eine gängige Basismieten-Matrix sowie mehrere Gruppen von Zu- und Abschlägen für wohnwerterhöhende und –mindernde Merkmale des Objekts und der Wohnung. Im Anschluss werden ein Beispielobjekt und dessen Einheiten dem Mietspiegel zugeordnet, inklusive entsprechender Zu-/Abschlagsmerkmale. Im letzten Schritt wird für das Objekt eine Mietanpassung durchgeführt.

Schema Mietspiegel Datensatz

Ausgangspunkt der Mietspiegelerfassung ist die Erfassung eines Datensatzes, unter dem der einzurichtende Mietspiegel verwaltet wird. Der Datensatz erhält einen eindeutigen Code sowie eine oder mehrere Versionen, die zeitabhängig zugewiesen werden, damit der Mietspiegel periodisch aktualisiert werden kann. Das Gesetz schreibt regelmäßige Aktualisierungen des Mietspiegels vor. Im nachfolgenden Schema soll dieser Zusammenhang verdeutlicht werden:

Mietspiegel Datensatz erzeugen

Öffnen Sie über die Suche die Einrichtung Mietspiegel.

Hier definieren Sie den Code für den anzulegenden Mietspiegel. Geben Sie dazu im Feld Code einen frei wählbaren Code ein und erfassen Sie im Feld Beschreibung die zugehörige Beschreibung. Im Feld Berechnungsmodell wird automatisch Standard vorgeblendet. Dieses ist nur für den Fall, dass Sie den Mietspiegel Berlin erfassen wollen entsprechend umzustellen. Andere spezielle Berechnungsmodelle sind im gegenwärtigen Programmstand nicht vorgesehen.

Hinweis

Um spätere Dateninkonsistenzen zu vermeiden (insbesondere da die Mietspiegel mandantenübergreifend sind), ist das Umbenennen oder Löschen eines Mietspiegelcodes grundsätzlich abgeriegelt. Bitte beachten Sie dies bereits bei der Anlage.

Über Versionen gelangen Sie in die Versionsübersicht. Beim ersten Anlegen eines Codes wird die erste Version automatisch angelegt. Alle weiteren legen Sie manuell zur gegebenen Zeit an. Jede aktualisierte Auflage des Mietspiegels wird als neue Version in RELion abgebildet. Noch enthält dieser Versions-Datensatz keine weiteren Informationen. Diese erhält er durch die eigentliche Erfassung der Mietspiegel-Eckdaten auf der Mietspiegel-Karte. Öffnen Sie aus der Versions-Übersicht mit Bearbeiten die Global-Mietspiegelkarte.

Geben Sie im Inforegister Allgemein die Beschreibung ein sowie das Datum, ab dem der Mietspiegel gültig ist. Das Inforegister Mietspiegelstruktur dient der Erfassung des Berechnungsschemas des Mietspiegels. Hier wird später definiert, wie die einzelnen Komponenten des Mietspiegels, also die Basis-Nettomieten sowie die verschiedenen Zu- und Abschläge, bei der Ermittlung des individuellen Mietpreises zu verrechnen sind.

Basismieten-Matrix einrichten

Nachdem der Datensatz der Mietspiegel-Version wie oben beschrieben erzeugt wurde, kann damit begonnen werden, die umfangreichen Einzelinformationen zu hinterlegen.

Der erste Schritt hierfür ist die Erstellung der allgemeinen Richtwert-Tabelle (Mietspiegelfächer), auch Basismiete genannt. In einem weiteren Schritt wird dann die Systematik der Zu- und Abschläge hinterlegt. Die Basismiete ist der Ausgangspunkt der zu berechnenden Vergleichsmiete, die falls erforderlich, in den weiteren Schritten um die Zu- oder Abschläge angereichert werden kann.

1. Kenngrößen für Basismiete definieren (Mietspiegelausprägungen)

Wählen Sie auf dem Menüband der Mietspiegelkarte die Funktion Mietspiegel Ausprägungen.

Hier sind die grundlegenden Kategorien der Mietrichtwert-Tabelle zu erfassen. In unserem Beispiel nehmen wir an, diese seien: Baualtersklasse, Wohnungsgröße sowie Wohnlage.

Bis zu neun Ausprägungen sind möglich. Erfassen Sie die Parameter, indem Sie im Feld Ausprägung einen frei wählbaren Code eingeben und daneben eine entsprechende Beschreibung. Im Anschluss hinterlegen Sie zu jeder Ausprägung die jeweiligen Merkmale als Einzelwerte (Parameter). Hierzu markieren Sie die betreffende Ausprägungszeile und öffnen die Liste Global-Mietspiegel Parameter, wahlweise über Parameter oder den Drilldown im Feld Anzahl Parameter.

Im Feld Parameter vergeben Sie einen frei definierbaren Code, im Feld Beschreibung einen Text. Verfahren Sie mit allen übrigen Ausprägungen analog.

Abschließend hinterlegen Sie die erfassten Ausprägungen in der Global-Mietspiegel Einrichtung. Gehen Sie hierfür zurück auf die Mietspiegelkarte und wählen Sie Mietspiegel Einrichtung.

Wählen Sie in den Feldern Ausprägung 1-9 über den Lookup die soeben angelegten Ausprägungen aus.

2. Erfassung der Einzelwerte (Basismietenmatrix)

Beispiel fiktiver Mietspiegel der Stadt Großstadt:

Dieser fiktive Mietspiegel verfügt über drei Ausprägungen (Baualtersklasse, Wohnlage und Wohnungsgröße) und insgesamt 8 Parameter (3 Baualtersklassen, 2 Wohnlagen, 3 Wohnungsgrößen). Die somit entstehende Matrix hat demnach 3 x 2 x 3 = 18 Mietspiegelfächer. Die Mietspiegelmatrix muss demzufolge 18 Zeilen erhalten. Öffnen Sie, ausgehend von der Mietspiegelkarte, Matrix Basismiete.

In dieser Tabelle werden die allgemeinen Mietrichtwerte, die in der Regel bei allen Mietspiegel-Modellen die Grundlage bilden, tabellarisch erfasst. Die zuvor angelegten Kategorien (Ausprägungen), sind in den Spalten vorgeblendet. In jedem Spaltenfeld sind nun die entsprechenden Ausprägungen auszuwählen, im Feld Min, Mittel und Max der zugehörige Betragswert des Mietspiegelfachs zu erfassen. Auf diese Weise können Sie Zeile für Zeile alle Kombinationen der einzelnen Mietspiegelfächer abbilden, die Sie im Mietspiegel vorfinden.

Sie haben ferner die Möglichkeit, die Koordinaten des Mietspiegelfaches zu hinterlegen, falls der Mietspiegel in einem Koordinatensystem mit Fachnummern organisiert sein sollte. Hierdurch ist bei der Begründung der Mieterhöhung die Einordnung der Wohnung in das entsprechende Mietspiegelfach leichter zu dokumentieren. Erfassen Sie nun die 18 Zeilen entsprechend der Mietrichtwerttabelle:

Wichtig

Der Betragswert Mittel bildet i.d.R. die Grundlage der späteren Mietberechnung und damit den Ausgangspunkt für alle weiteren Zu- oder Abschlagsmechanismen. Es gibt auch Mietspiegel, deren Fächer keine Mittelwerte ausweisen, sondern nur Ober- und Untergrenzen. In diesem Fall kann der Mittelwert manuell festgelegt und in die Spalte Mittel eingetragen werden. Es kann allerdings bei der Verarbeitung der Basismiete auch von den unteren oder oberen Werten, den Min - und Max – Werten ausgegangen werden. Zusätzlich bietet RELion die Funktion Individueller Spannenwert, mit der die anzusetzenden Werte auf Objekt- und/oder Einheitenbasis erfasst werden können. Eine Beschreibung der Funktion Individueller Spannenwert finden Sie im gleichnamigen Kapitel Individueller Spannenwert unter den Spezialfällen.

Merkmalsgruppen und Merkmale für Zu- und Abschläge

In der Regel sehen Mietspiegel die Möglichkeit vor, den allgemeinen Mietrichtwert einer Wohneinheit an individuelle Merkmale anzupassen, die sich auf diese spezielle Wohnung werterhöhend oder wertmindernd auswirken. Dies wird gewöhnlich durch Zu- und Abschläge auf den allgemeinen Richtwert abgebildet. Sie erfassen diese Zu- und Abschläge in zwei Schritten:

Im ersten Schritt definieren Sie zunächst Merkmalsgruppen für gleichartige Merkmale. Zum Beispiel könnte es sein, dass in dem abzubildenden Mietspiegel manche Zu- und Abschläge als Betragswerte formuliert sind, andere aber als Prozentwerte. Um diese Merkmale im Sinne der Berechnungslogik zu strukturieren, würden Sie hierfür zwei Merkmalsgruppen anlegen.

Im zweiten Schritt werden dann für jede Merkmalsgruppe die einzelnen Zu- und Abschlagsmerkmale erfasst und mit ihren entsprechenden Werten versehen.

1. Merkmalsgruppen

Öffnen Sie, ausgehend von der Mietspiegelkarte die Merkmalsgruppen.

Erfassen in der Tabelle Global-Mietspiegelmerkmalsgruppen die im Mietspiegel definierten Merkmalsgruppen. Der Code ist frei zu wählen, ebenso die Beschreibung. Im Feld Merkmale in wird die Einheit angegeben, in der die betreffenden Zu- oder Abschlagswerte definiert sind, also z. B. Betrag/m². Das folgende Feld Ergebnis in wird vom System mit demselben Wert vorbelegt und braucht im vorliegenden Standardfall nicht verändert zu werden. Die Art ist mit Standardmerkmal vorbelegt und braucht ebenfalls nicht verändert zu werden.

Wichtig

Die Funktionalität Mietspiegel ist auf größtmögliche Offenheit und Nutzungsneutralität ausgelegt, um einen möglichst großen Anteil der am Markt auftretenden Mietspiegelvarianten abbilden zu können. Dies bedeutet, dass möglichst wenige Vorgaben durch das System gemacht werden – umso mehr liegt es im Gegenzug im Verantwortungsbereich des Anwenders, eine korrekte Abbildung seines Mietspiegels vorzunehmen. Gehen Sie deshalb bei der Definition der Merkmalsgruppen sorgfältig vor. Grundsätzlich ist es wichtig, dass jede definierte Merkmalsgruppe nur Merkmale enthält, die EINE gemeinsame Bezugseinheit aufweisen (z. B. EUR/m², Prozent etc.). Die meisten Mietspiegel sind ohnehin bereits in dieser Weise strukturiert – wo dies nicht der Fall ist, ist der Anwender gefordert, dies in eine einheitliche Berechnungslogik umzusetzen.

2. Merkmale

Sobald die Merkmalsgruppen erfasst sind, können die jeweils zugehörigen Einzelmerkmale hinterlegt werden. Hierzu wählen Sie in der Übersicht Global-Mietspiegelmerkmalsgruppen die Zeile mit der gewünschten Merkmalsgruppe und öffnen im Menüband über Details die Einzelmerkmale, oder alternativ mit Drilldown im Feld Anzahl Merkmale, die Liste Merkmale.

Es sind Merkmals-Code und Beschreibung zu erfassen, ferner wird im Feld Merkmale in festgelegt, in welcher Einheit der dahinter erfasste Wert vorliegt. Beachten Sie dort das Vorzeichen. Ein Abschlag erhält ein negatives Vorzeichen. Das Feld Bewertung ist nur im Zusammenhang mit dem Mietspiegel Berlin von Bedeutung. Analog verfahren Sie für die übrigen Merkmalsgruppen.

Definition des Berechnungsschemas

Den Abschluss der Mietspiegel-Einrichtung bildet die Definition des Berechnungsschemas. Bisher wurden die einzelnen Komponenten des Mietspiegels erfasst – Basismieten und verschiedene Merkmalsgruppen. Nun wird festgelegt, wie diese zusammenzurechnen sind, um je Wohneinheit den endgültigen, individuellen Vergleichswert zu erhalten.

Wichtig

Wie bereits oben ausgeführt, werden auch bei der Definition des Berechnungsschemas möglichst wenige Vorgaben durch das System gemacht, um eine möglichst umfassende Abbildung von Mietspiegeln zuzulassen. Verwenden Sie deshalb genügend Sorgfalt auf die Definition des Berechnungsschemas – sie entscheidet über die korrekte Berechnung der Mietanpassungen.

In unserem Beispiel Großstadt haben wir es mit drei Komponenten zu tun:

• Basismiete (lt. Richtwerttabelle)
• Zu- und Abschläge nach Bereichen (in Betrag/m²)
• Sonstige Zu- und Abschläge (in %)

Dies wird auf der Mietspiegel-Karte abgebildet, und zwar im Inforegister Mietspiegelstruktur:

Zunächst legen Sie die erste Strukturzeile an, die immer mit der Basismiete beginnt. Dazu wählen Sie im Feld Merkmalsgruppe die Übersicht Mietspiegelmerkmalsgruppen. Diese Übersicht ist gefiltert auf die Zeilenart Basismiete und daher zunächst noch leer, über Aus vollständiger Liste auswählen gelangen Sie zu der Übersicht der Merkmalsgruppen und können dort die benötigte Basisstrukturzeile über Neu anlegen.

Erfassen Sie hier einen Code und eine Beschreibung für die Basismiete. Im Feld Ergebnis in wählen Sie die Bezugseinheit, die (gemäß dem abzubildenden Mietspiegel) in der Regel Betrag/m² sein wird. Beenden Sie die Erfassung mit OK.

Die erste Zeile der Mietspiegelstruktur wird entsprechend belegt. Nun werden die Merkmalsgruppen eingetragen. Beachten Sie, dass jeweils zuerst die einzelnen Gruppen einzutragen ist und darunter die jeweilige Summenzeile. Geben Sie die erste Gruppe ein, indem Sie in der nächsten Zeile die Art Zu/Abschlag wählen und dann die Auswahl im Feld Merkmalsgruppe betätigen. Es öffnet sich die entsprechende Übersicht, und Sie können die erste der zuvor angelegten Merkmalsgruppen auswählen und mit OK hinterlegen.

Sie sehen, dass die Merkmalsgruppen in die Zeilen übernommen wurden. Die Einrückung weist darauf hin, dass es sich um eine einzelne Merkmalsgruppe handelt. Gleichartige Merkmalsgruppen, d. h., solche mit gleicher Einheit (z. B. EUR/m²) sind in Summenzeilen zusammenzufassen, wie eingangs im Berechnungsschema dargestellt. Unterschiedliche Merkmalsgruppen erhalten jeweils eigene Summen. Um eine Summenzeile zu der Merkmalsgruppe anzulegen, wählen Sie im Feld Art Summe und öffnen dann im Feld Merkmalsgruppe mit der Auswahl die Liste Global-Mietspiegelmerkmalsgruppen. Diese Liste ist gefiltert auf die Zeilenart Summe und daher zunächst noch leer, über Aus vollständiger Liste auswählen gelangen Sie zu der Übersicht der Merkmalsgruppen und können die benötigte Summenstrukturzeile anlegen. Definieren Sie einen Code und hinterlegen Sie eine Beschreibung für die Summe und bestätigen Sie diesen mit OK in der Mietspiegelstrukturzeile.

Wiederholen Sie den Schritt für die nächsten Merkmalsgruppen analog. Das fertige Schema in diesem Beispiel sieht dann so aus:

Wichtig

Im Berechnungsschema muss jede Summierung von gleichartigen Merkmalsgruppen in einer Summenzeile zusammengefasst werden, auch wenn diese Summe nur eine einzige Merkmalsgruppe, wie im Beispiel, enthält.

Mit der Einrichtung der Mietspiegelstruktur ist die Mietspiegeleinrichtung abgeschlossen. Nun müssen die Wohnungen dem Mietspiegel zugeordnet werden und die Mietspiegelausprägungen und Merkmale zu den Wohnungen erfasst werden.

Zuordnung von Objekt und Einheit zum Mietspiegel

Sobald der Mietspiegel erfasst ist, werden die Objekte und Einheiten seines Geltungsbereichs entsprechend zugewiesen.

• Zuordnung des Objektes zum Mietspiegel
• Erfassen der Basismieten-Kategorien (Ausprägungen) am Objekt
• Erfassen der Werte der Basismieten-Kategorien (Ausprägungen) an der Einheit
• Erfassen der individuellen Zu/Abschlagsmerkmale an der Einheit

Zuordnung des Mietspiegels am Objekt

Wählen Sie auf der Aufgabenseite des Objektes im Inforegister Mietanpassung, Feld Mietspiegel, den gewünschten Code aus.

Erfassen der Basismieten-Kategorien am Objekt

Öffnen Sie im Inforegister Mietanpassung über Mietspiegelausprägung öffnen die Mietspiegelausprägungen. Die im Mietspiegel verwendeten Kategorien sind bereits vorgeblendet, wählen Sie in den Feldern die entsprechenden Werte aus. Im Beispiel wurden Baualtersklasse (BAK) und Wohnlage (WLA) gefüllt, die Wohnfläche ist einheitenspezifisch und wird deshalb nicht für das Gesamtobjekt erfasst, sondern am Einheitenstamm, wie im nachfolgenden Abschnitt beschrieben.

Hinweis

Beachten Sie an dieser Stelle, dass Sie die Berechnungsgrundlage für den Mietrichtwert (Basismiete) an dieser Stelle ändern können. Standardmäßig wird der Mittelwert vorbelegt.

Erfassen der Basismieten-Kategorien an den Einheiten

Wählen Sie die Übersicht Einheitenstämme des Objektes und markieren Sie die erste Wohnung, für die sie die Ausprägungsparameter erfassen wollen. Öffnen Sie die Aufgabenseite Einheitenausprägungen:

Im Inforegister Allgemein erhalten Sie eine Übersicht zu den mit der Einheit verbundenen Werten aus den Stammdaten. Im Inforegister Ausprägungen sehen Sie auf der linken Seite die zum Objekt bereits hinterlegten Ausprägungsparameter, diese wurden zunächst für die Einheit automatisch übernommen und können, falls dies im Einzelfall erforderlich sein sollte, an dieser Stelle für die betroffene Einheit geändert werden. Ergänzen Sie nun die einheitenspezifischen Werte, im Beispiel den Kategoriewert für die Wohnungsgröße (WFL). Sobald die Ausprägungen der Einheit vollständig zugewiesen sind und damit die Zuordnung der Einheit in das betreffende Mietspiegelfach möglich ist, holt das System automatisch den oder die Werte des zugehörigen Mietspiegelfachs aus der Basismieten-Matrix und zeigt diese/n an (s. Bild, Feld Mittelwert, Minimum, Maximum).  

Erfassen der individuellen Zu-/Abschlagsmerkmale an der Einheit

Öffnen Sie die Übersicht Einheitenstämme des Objektes und markieren Sie die erste Wohnung, für die sie die Ausprägungsparameter erfassen wollen. Über das Menüband gelangen Sie zu der Aufgabenseite Einheitenmerkmale:

Im Fenster Einheit Mietspiegelmerkmale stehen Ihnen alle Zu- und Abschlagsmerkmale zur Verfügung, die Sie wie zuvor beschrieben angelegt haben. Zum Eintragen eines Merkmals wählen Sie zuerst die Merkmalsgruppe im gleichnamigen Feld, dann kann im Feld Merkmals-Code das gewünschte Merkmal ausgewählt werden. Mit der Erfassung der Einheitenmerkmale ist die Mietspiegelzuordnung abgeschlossen.

Mietanpassung nach Mietspiegel

Öffnen Sie über die Suche die Mietanpassungsvorschläge. Legen Sie den Mietanpassungsvorschlag an, in den die zu berechnenden Mietanpassungszeilen geschrieben werden sollen, oder wählen einen Mietanpassungsvorschlag aus. Beachten Sie, dass Sie neben einem eindeutigen Code und einer aussagekräftigen Beschreibung als Mietanpassung Art die Option Anp. nach Mietspiegel eintragen.

Über Mietanpassung erstellen beginnen Sie die Verarbeitung des betreffenden Berichts. Der Bericht durchläuft alle (bzw. alle gefilterten) Objekte, die einem Mietspiegel zugeordnet sind, und prüft die vorhandenen Mietsollstellungen der einzelnen Einheiten auf Anpassungsmöglichkeit. Die Identifikation der Sollstellungen erfolgt anhand der Sollstellungsart Miete – wichtig: diese darf pro Einheit nur einmal vorhanden sein.

Bei der Anpassung wird für eine

• anpassungsfähige Wohnung der neue Mietpreis berechnet und in einer Zeile des Mietanpassungsvorschlags eingetragen,
• Wohnung, die aus formalen oder inhaltlichen Gründen nicht erhöht werden kann (z. B. Unterschreitung der Ruhezeit, Gewerbemietvertrag o.ä.), eine Hinweismeldung eingestellt,
• Einheit, deren Daten unvollständig oder inkonsistent sind, eine Fehlermeldung eingestellt.

Im Inforegister Optionen werden die eingangs erläuterten Einrichtungsparameter vorgeblendet. Bei Bedarf passen Sie die Werte fallbezogen an. Sie haben an dieser Stelle auch die Möglichkeit, die aus der Einrichtung übernommene Kappungsgrenze, im Feld In Prozent im Bereich Freiwillige Kappung zu übersteuern.

Im Inforegister Einheitenvertrag kann nach verschiedenen Kriterien gefiltert und damit die Auswahl der von der Verarbeitung eingeschlossenen Objekte und Verträge eingegrenzt werden. Anschließend starten Sie den Bericht mit OK.

Wichtig

Die Mietanpassung erfordert eine eindeutige Mietsollstellung mit der Sollstellungsart Miete. Wenn Sie mehrere Zeilen mit der Sollstellungsart Miete zu einem Einheitenvertrag führen, muss bei der Mietanpassung das Sollstellungskonto im Feld Filter für Sollstellungen für den konkreten Anpassungslauf gefiltert werden!

Hinweis

Wenn Objekte mit regionalen Kappungsgrenzen zu berücksichtigen sind, empfiehlt es sich, diese für den Mietanpassungsvorgang im Inforegister Einheitenvertrag abzufiltern und getrennt in Verbindung mit der Freiwilligen Kappung zu verarbeiten. Sie können z. B. die Objekte, die einer bestimmten regionalen Kappungsgrenze unterworfen sind, zu einer Objektgruppe zusammenfassen und die Objektgruppe im Einheitenvertragsfilter gezielt auswählen.

Es werden Mietanpassungszeilen vom System erzeugt. Diese können aufgerufen werden aus der Übersicht Mietanpassungsvorschlag oder über den Drilldown im Feld Zeilen.

Im vorliegenden Beispiel wurden sieben Mietanpassungszeilen erstellt:

Für jede zulässige Anpassung einer Mietsollstellungszeile wird eine Mietanpassungszeile erstellt. Es wird der neue Mietpreis ermittelt und eingetragen, der bisherige Wert wird zur Information vorgeblendet.

In Zeilen, für die ein besonderer Vorgang durchgeführt wurde (z. B. Anwenden der Kappungsgrenze) oder für die eine Anpassung nicht zulässig ist (z. B. Ruhezeit nicht eingehalten, Mietspiegelwert der aktuellen Miete bereits überschritten usw.), wird ein entsprechender Hinweis bzw. Fehlermeldung eingestellt. Die Hinweise und Fehlermeldungen können über den Drilldown auf den entsprechenden Feldern der Spalte Alle Fehler/Hinweise eingesehen werden.

Zur Überprüfung der Berechnung können Sie aus der Liste Mietanpassungszeilen heraus über Ansicht die Mietanpassung Karte oder über Berechnung nach Mietspiegel die Mietanpassungsberechnung öffnen und die Zusammensetzung der Beträge im Detail analysieren.

Im Inforegister Allgemein erhalten Sie Informationen zu den Stammdaten der Einheit. Im Inforegister Bearbeitungsstand können Sie die Freigabe der Mietanpassung vornehmen, die Zustimmung erfassen und ggf. soweit erforderlich die Datumsfelder Zustimmung Mahnung fällig und Fälligkeitsdatum f. Zustimmung ändern, die zunächst aus der Einrichtung vorgeblendet sind.

In den Inforegistern Anpassungswerte und Mietspiegelausprägung sind die Details zu der Mietanpassung abzulesen.

Hinweis

Die Bearbeitung der Mietanpassungszeilen ist sowohl in der Liste als auch in der Karte ausschließlich für den Bereich des Bearbeitungsstandes möglich. Durch das Berechnungsverfahren vom Programm ermittelte Daten können nicht manuell geändert werden.

Im vorliegenden Beispiel wurden ausgehend von dem Mietspiegelrichtwert (9,60 Euro) unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen (Summe von 0,15 Euro + 0,48 Euro) insgesamt 10,23 Euro als ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Wenn Sie die Zeilen auf Richtigkeit geprüft haben, kennzeichnen Sie diese mit einem Haken im Feld Freigegeben.

Hinweis

Sie können auch einzelne Zeilen aus dem Mietanpassungsvorschlag löschen, um z. B. mit einer neuen Verarbeitung für den betreffenden Vertrag unter ggf. abweichenden Parametern eine neue Zeile zu erstellen, allerdings können Sie dies sodann nur in einem neuen Mietanpassungsvorschlag vornehmen, da zu einem aktuellen Mietanpassungsvorgang keine weiteren Zeilen hinzugefügt werden können.

Sobald die Zustimmung des Mieters vorliegt, setzen Sie in den entsprechenden Zeilen einen Haken im Feld Zustimmung. Das Einstellen der neuen Werte für die Sollstellungszeilen der Einheiten erfolgt über Sollstellungszeilen eintragen. Eine Zeile kann nur an die Sollstellungszeilen übergeben werden, wenn die Mietanpassungszeile freigegeben ist und die Zustimmung vorliegt. Nach einem Verarbeitungshinweis werden die Sollstellungszeilen des Vertrages aktualisiert und können über den Aufruf der Sollstellungszeilen im Vertrag eingesehen werden.

Mieteranschreiben

Für die eingestellten Zeilen können nach der Freigabe Mieteranschreiben mit Word erstellt und ausgedruckt werden. Nutzen Sie hierfür die Funktion Drucken im Menüband. Nach Freigabe der Zeilen können diese in die Sollstellungen übertragen werden. Details zum Thema Word-Anschreiben entnehmen Sie bitte dem Kapitel Word-Anbindung.

Mietspanne

RELion verwendet bei Mieterhöhungen nach Mietspiegel als Basiswert der Berechnung den vorgegebenen Wert des jeweiligen Mietspiegelfachs (wie bereits beschrieben). Es gibt aber einige Mietspiegel, die zwar eine Spanne zwischen einer Unter- und einer Obergrenze ausweisen, aber keinen festen Mittelwert. In diesem Fall können Mittelwerte vom Anwender betragsmäßig definiert und in die Basismieten-Matrix eingetragen werden. Dies ist aber nicht immer ausreichend. Bei Mietspiegeln, die eine Spanne zulassen, kann es unter Umständen zulässig und auch erforderlich sein, entsprechend der Lage der Objekte oder anderer Parameter den Mietrichtwert einzelner Objekte weiter zu differenzieren. Zum Beispiel kann es nötig sein, bei Objekten in unterschiedlichen Stadtvierteln aufgrund der jeweiligen Wohnqualität unterschiedliche Basiswerte anzusetzen.

Mit der Funktion Individueller Spannenwert können Sie individuelle Richtwerte für einzelne Objekte und ggf. auch einzelne Einheiten innerhalb der Spannen erfassen. Die systemseitige Abarbeitung bei der Mietanpassung lässt sich vereinfacht so darstellen:

Individueller Spannenwert

Mietspiegel ohne Mittelwert

Es wurde der Mietspiegel Düsseldorf auf dem bereits beschriebenen Weg erfasst, die Matrix Basismiete enthält aber keine Mittelwerte.

Individueller Spannenwert am Objekt

Öffnen Sie die Objektkarte eines Objekts, das dem betreffenden Mietspiegel zugeordnet ist, und wählen Sie über Mietspiegelausprägungen im Inforegister Mietanpassung die Objektausprägung für Mietspiegel.

Über den Drilldown im Feld Objekt Ind. Spannenwert öffnen Sie die Seite Individueller Spannenwert.

Tragen Sie Startdatum und Betrag (anzugeben in EUR/m²) ein.

Grundsätzlich ist es auch möglich, bestehende Zeilen zu ändern, ohne eine neue Zeile anzulegen. Dies obliegt der Entscheidung des Anwenders. Bei Änderungen werden Datum und Bearbeiter systemseitig festgehalten.

Individueller Spannenwert an der Einheit

Sollte der Spannenwert einer Einheit von dem des Objekts abweichen, kann dies an der Einheit hinterlegt werden. Öffnen Sie die Übersicht Einheitenstämme des Objektes und markieren Sie die erste Wohnung, für die sie die Ausprägungsparameter erfassen wollen. Über die Funktion Einheitenausprägungen gelangen Sie zu der Aufgabenseite Einheitenausprägung für Mietspiegel.

Der Spannenwert des Objekts (im Beispiel 7,35 EUR) wird bereits vorgeblendet. Im Beispiel hat sich der Bearbeiter entschieden, dieser speziellen Einheit einen abweichenden Spannenwert von 7,00 EUR zuzuordnen. Die Erfassung erfolgt analog zu der Erfassung am Objekt. Öffnen Sie die Seite Individueller Spannenwert über den Drilldown im Feld Einheit Ind. Spannenwert und erfassen Sie Startdatum und Betrag.

Soll für mehrere Objekte der gleiche Spannenwert eingetragen werden, muss dazu nicht jedes Objekt einzeln bearbeitet werden. Der Bericht Individueller Spannenwert für Objekt kann dies gesammelt abarbeiten. Öffnen Sie über die Suche den Bericht Individueller Spannenwert für Objekt.

Im Inforegister Optionen sind der gewünschte Betrag/m² anzugeben, sowie das Startdatum des Spannenwerts. Ist das Feld Aktualisierung vorhandener Individueller Spannenwerte aktiv gesetzt, werden vorhandene Werte, die dasselbe Startdatum aufweisen, überschrieben - andernfalls nicht.

Gleichzeitige Verwendung von Mittelwert und Individuellem Spannenwert

Es ist grundsätzlich möglich, auch für Mietspiegel mit Mittelwert einen Individuellen Spannenwert zu hinterlegen. In diesem Fall hat der Individuelle Spannenwert Vorrang, wie sich auch aus dem oben abgebildeten Flussdiagramm ableiten lässt. Dies kann für Mietspiegel von Bedeutung sein, die trotz ausgewiesenen Mittelwerts eine variable Einordnung innerhalb der Spanne zulassen. Ein solches Vorgehen liegt im Ermessen und in der Verantwortung des Anwenders.

Fixe Zu-/Abschläge auf Gesamtbetrag

In der Regel geben Mietspiegel die Basismiete als quadratmeterbezogenen Wert in EUR/m² an. Entsprechend werden üblicherweise die Zu- bzw. Abschläge auf diesen Wert addiert bzw. subtrahiert und sind ebenso in EUR/m² ausgewiesen.

Einzelne Mietspiegel kennen aber auch Zu-/Abschläge auf den Gesamtbetrag. Hier wird zuerst wie üblich der Quadratmeterpreis der Wohnung ermittelt, danach jedoch ist durch Multiplikation mit der Wohnfläche der Gesamtpreis zu errechnen, und auf diesen wird dann nochmals ein Fixbetrag angewendet.

Beispiel:

Basismiete	5,40 EUR/m²
Versch. Zuschläge laut Mietspiegel	0,70 EUR/m²
Errechnete Miete pro Quadratmeter	6,10 EUR/m²
Gesamtmiete	6,10 EUR/m² x 70 m² Fläche = 427,- EUR
Zuschlag lt. Mietspiegel für Balkon	5,- EUR
Vergleichsmiete	432,- EUR

Erfassung: Entsprechend der Berechnungslogik des Mietspiegels ist am Ende des Berechnungsschemas die Merkmalsgruppe für den Fixbetrag und zugehörige Summe anzulegen. Wichtig: die Merkmalsgruppe erhält die Art Zu-/Abschlag Fixbetrag, die Summe die Art Summe Fixbetrag.

Für die einzelne Einheit wird die Basismiete ermittelt und es werden alle normalen Zu-/Abschläge verarbeitet. Davon berechnet RELion anhand der hinterlegten m²-Zahl die vorläufige Vergleichsmiete der Einheit. Auf diese wird dann der Fixbetrag angewendet (addiert bzw. subtrahiert). So entsteht der Gesamtbetrag der Vergleichsmiete. Aus diesem wird wieder der Mietpreis pro m² zurückgerechnet.

Zu-/Abschläge nach Punkten und Umrechnung (Auswertungsbereich)

Einzelne Mietspiegeltypen weisen bei Zu- und Abschlägen Staffelungen auf, die mit Umrechnungen verbunden sind. Gängig ist z. B. ein Punktesystem, bei dem für einzelne Zu- und Abschlagsmerkmale eine Punktesumme zu bilden ist, die dann einem Prozentwert zugeordnet wird. Letzterer bestimmt dann die Höhe des Zu- oder Abschlags.

Um die für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendigen Werte in das Berechnungsschema übertragen zu können, sind daher zunächst in einem Zwischenschritt die Punktwerte von Ausstattungsmerkmalen zu ermitteln und sodann in einen Zu-/Abschlagswert umzurechnen. Dieser rechnerische Zwischenschritt wird in einem separaten Auswertungsbereich durchgeführt.

Nachfolgend ein Beispiel zur Einrichtung einer solchen Merkmalsgruppe unter Verwendung von Auswertungsbereichen.

Gegeben sei folgender Merkmalskatalog in Punkten:

Merkmale	Punkte
Nutzbarer Balkon (Grundfläche mind. 4 m², Ausrichtung nicht nach Norden)	1
Mindestens ein Durchgangszimmer vorhanden	-1
Einbauküche vom Vermieter gestellt	2
Fehlstromschalter/FI-Schalter vorhanden (Baujahr vor 1990)	1
Holzvertäfelte Decken und/oder Wände (>50 % der Wohnung) vorhanden	2
Weder Kabelanschluss noch Gemeinschaftsantenne vorhanden	-1
Keine Türöffneranlage vorhanden	-1
Keine Wechselsprechanlage vorhanden	-1
Keine Isolierfenster vorhanden	-1
Vorwiegend Parkettböden oder Kachel-, Fliesen- oder Marmorböden	2

Die Summe der Punkte für die einzelne Wohneinheit sei dann in einen prozentualen Zu-/Abschlag nach folgendem Schema umzurechnen:

-15 bis -4 Punkte	≙	-11 Prozent
-3 bis -2 Punkte	≙	-6 Prozent
-1 bis 1 Punkte	≙	0 Prozent
2 bis 3 Punkte	≙	6 Prozent
4 bis 20 Punkte	≙	11 Prozent

Erfassung: Es wird – analog zum Standardablauf - eine Merkmalsgruppe erfasst. Die einzige Besonderheit: Die Merkmale in sind in Punkten anzugeben, das Ergebnis in jedoch in Prozent:

Die zugehörigen Einzelmerkmale werden mit Punktwerten erfasst.

Der Merkmalsgruppe wird dann ein Auswertungsbereich zugeordnet. Markieren Sie dazu die Merkmalsgruppe und öffnen Sie auf dem Menüband Auswertungsbereich. Im Fenster Auswertungsbereich wird das benötigte Schema zur Umrechnung der Punktesumme in einen Prozentwert erfasst.

Wichtig

Die Anwendung des Auswertungsbereichs ist an der Merkmalsgruppe mit dem Feld Auswertungsbereich anwenden zu aktivieren (sonst ist der Auswertungsbereich zwar vorhanden, wird aber nicht berücksichtigt).

Bei der Mietanpassung der einzelnen Einheit errechnet RELion aus der Gesamtheit der hinterlegten Merkmale die Summe der Punkte, leitet anhand des Auswertungsbereichs den entsprechenden Prozentwert ab und verwendet diesen dann für die weitere Berechnung.

Beispiel: Mietspiegelberechnungsschema

Da sämtliche Merkmalsgruppen ein Ergebnis in Prozent aufweisen, auch diejenigen, welche zunächst in einem Auswertungsbereich nach Punkten ausgewertet wurden, erfolgt die abschließende Addition aller Zu-/Abschläge in einer Summenzeile, dort dann als Betrag/m².

Spannenbegrenzungen

Einzelne Mietspiegeltypen weisen Spannen auf, innerhalb derer ein ermittelter Wert zu begrenzen ist. Dies kann, z. B. die Summe der Zuschläge sein, die Summe einer einzelnen Merkmalsgruppe oder auch die errechnete ortsübliche Vergleichsmiete. Beispiel für eine abgebildete Spanne: Eine einzelne Merkmalsgruppe ist so begrenzt, dass die Summe der Zuschläge 15 % der Basismiete nicht übersteigen sollen.

Überblick über die zur Verfügung stehenden Parameter

Im Folgenden eine kurze Übersicht, anhand welcher Eckdaten die Spannen in der RELion-Mietspiegelfunktionalität definiert werden.

Zu begrenzender Wert:

• Merkmalsgruppe
• Summenzeile
• Ortsübliche Vergleichsmiete

Bezugsgröße:

• Merkmalsgruppe (Standard)
• Basismiete
• Ortsübliche Vergleichsmiete

Einheiten:

• Betrag/m²
• Prozent

Spannenbegrenzungen an Merkmalsgruppen

Eine Spanne zu einer oder mehreren Merkmalsgruppen sollte an der zugehörigen Summenzeile eingerichtet werden. Alternativ kann die Spanne auch an einer einzelnen Merkmalsgruppenzeile eingerichtet werden (siehe auch den folgenden Abschnitt Anwendungsbeispiele für Spannen an Merkmalsgruppen).

Maßgeblich sind die folgenden vier Felder:

Bezeichnung	Erläuterung
Untere Grenze	Geben Sie hier den Wert für die Untergrenze der Spanne ein.
Obere Grenze	Geben Sie hier den Wert für die Obergrenze der Spanne ein.
Bezugsgröße	Die Bezugsgröße ist derjenige Parameter, auf den sich die Werte der Ober- und Untergrenze beziehen.
	Standard – die Grenzen beziehen sich auf die Merkmalsgruppe oder –summe selbst. Das heißt z. B., eine Obergrenze von 0,80 EUR/m² bedeutet, dass die Summierung der Zuschläge bei diesem Wert gekappt wird.
	Basismiete – die Grenzen beziehen sich auf die Basismiete des betreffenden Mietspiegelfachs. Das heißt z. B., eine Obergrenze von 15 % beschränkt die Summierung der Merkmale auf einen Betrag, der 15 % der betreffenden Basismiete entspricht.
	Ortsübliche Vergleichsmiete – dieser Sonderfall wird nur bei Merkmalsgruppen bzw. Summen des Typs Ortsübliche Vergleichsmiete verwendet. Hier beziehen sich die Grenzen auf die berechnete ortsübliche Vergleichsmiete. Das heißt z. B., eine Obergrenze von 15 % beschränkt die Summierung der Merkmale auf einen Betrag, der 15 % der berechneten ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Spanneneinheit	Dies ist die Einheit, in der die Werte der Ober- und Untergrenze interpretiert werden. Die Einheit wird vom System vorbelegt und ist abhängig von der Wahl der Bezugsgröße. Bei Bezugsgröße Standard bleibt das Feld leer, denn die Einheit richtet sich jeweils nach der Einheit des Feldes Ergebnis in. Bei Bezugsgröße Basismiete oder Ortsübliche Vergleichsmiete wird immer die Einheit Prozent vorbelegt.

Anwendungsbeispiele für Spannen an Merkmalsgruppen

Zur Verdeutlichung werden hier unterschiedliche Varianten kurz dargestellt, jeweils mit Hinweisen zur Erfassung im System.

Betragsmäßige Begrenzung der Zuschläge insgesamt

Ein Mietspiegel sieht Zuschläge in mehreren Merkmalsgruppen vor. Diese sind definiert in EUR/m². Die Zuschläge sollen insgesamt eine Höhe von 0,70 EUR/m² nicht überschreiten.

Komponente	Einheit	Begrenzung
Merkmalsgruppe A	EUR/m²
Merkmalsgruppe B	EUR/m²
Merkmalsgruppe C	EUR/m²
Gruppensumme	EUR/m²	0,70 EUR/m²

Einrichtung der zu begrenzenden (Summen-)Zeile:

Ergebnis in	Art	Obere Grenze	Bezugsgröße	Spanneneinheit
Betrag/m²	Summenzeile	0,70	Standard	[leer, entspr. EUR/m²]

Betragsmäßige Begrenzung einer einzelnen Merkmalsgruppe

Ein Mietspiegel sieht Zuschläge in mehreren Merkmalsgruppen vor. Diese sind definiert in EUR/m². Innerhalb einer bestimmten Gruppe sollen die Zuschläge eine Höhe von 0,50 EUR/m² nicht überschreiten.

Komponente	Einheit	Begrenzung
Merkmalsgruppe A	EUR/m²
Merkmalsgruppe B	EUR/m²	0,50 EUR/m²
Merkmalsgruppe C	EUR/m²
Gruppensumme	EUR/m²

Einrichtung der zu begrenzenden (Merkmalsgruppen-)Zeile:

Ergebnis in	Art	Obere Grenze	Bezugsgröße	Spanneneinheit
Betrag/m²	Standardmerkmal	0,50	Standard	[leer, entspr. EUR/m²]

Begrenzung prozentualer Zuschläge

Ein Mietspiegel sieht Zuschläge in mehreren Merkmalsgruppen vor. Diese sind definiert in Prozent. Der summierte Prozentwert der Zuschläge soll insgesamt 15 % nicht überschreiten.

Komponente	Einheit	Begrenzung
Merkmalsgruppe A	%
Merkmalsgruppe B	%
Merkmalsgruppe C	%
Gruppensumme	%	15 %

Einrichtung der zu begrenzenden (Summen-)Zeile:

Ergebnis in	Art	Obere Grenze	Bezugsgröße	Spanneneinheit
Prozent	Summenzeile	15	Standard	[leer, entspr. %]

Prozentuale Begrenzung bezogen auf die Basismiete

Ein Mietspiegel sieht Zuschläge in mehreren Merkmalsgruppen vor. Diese sind definiert in EUR/m². Die Zuschläge sollen insgesamt eine Höhe von 9 % der jeweiligen Basismiete (Mietspiegelfach) nicht überschreiten.

Komponente	Einheit	Begrenzung
Merkmalsgruppe A	EUR/m²
Merkmalsgruppe B	EUR/m²
Merkmalsgruppe C	EUR/m²
Gruppensumme	EUR/m²	9 % der Basismiete

Einrichtung der zu begrenzenden (Summen-)Zeile:

Ergebnis in	Art	Obere Grenze	Bezugsgröße	Spanneneinheit
Betrag/m²	Summenzeile	9	Basismiete	[Prozent]

Prozentuale Begrenzung bezogen auf ortsübliche Vergleichsmiete

Dies stellt einen Sonderfall unter den Zuschlagsmodellen dar, der in manchen Mietspiegelmodellen zum Tragen kommt. Nach der eigentlichen Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete, einschließlich der im Mietspiegel spezifizierten Zu- und Abschläge, wird eine nochmalige Nachjustierung zugelassen, unter der Prämisse, dass spezielle, nicht im Mietspiegel aufgeführte Merkmale den Mietpreis der jeweiligen Wohnung noch individuell verändern. Diese Veränderung ist auf bestimmte Maximalwerte begrenzt.

Im Berechnungsschema des Mietspiegels wird eine zusätzliche Merkmalsgruppe (und zugehörige Summe) erfasst, die ein spezielles Kennzeichen trägt (Art: Zu-/Abschlag auf OV). Diese steht am Schluss des Berechnungsschemas, die Art signalisiert dem System den speziellen Weg der programmtechnischen Verarbeitung.

Beispielbilder: Merkmalsgruppe mit relevanten Merkmalen für Zu-/Abschlag auf OV und Summenzeile sowie der am Ende des Berechnungsschemas erfassten Zeile:

Ein Mietspiegel sieht Zuschläge in mehreren Merkmalsgruppen vor. Weiterhin sieht der Mietspiegel vor, dass bei Vorliegen individueller, vom Merkmalskatalog nicht abgedeckter Kriterien die errechnete Miete nochmals innerhalb einer Spanne von +/-9 % korrigiert werden kann.

Da der Mietspiegel nicht definiert, in welchen Abstufungen diese Spanne zum Tragen kommt, steht es Ihnen in diesem Fall frei, die Einzelmerkmale der Zuschläge auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach seinen Anforderungen einzurichten, beispielsweise in 0,10-EUR-Schritten. An jeder betroffenen Einheit ist dann das jeweils maßgebliche Merkmal zu hinterlegen, analog der Erfassung anderer Merkmale.

Komponente	Einheit	Begrenzung
Merkmalsgruppe A	EUR/m²
Merkmalsgruppe B	EUR/m²
Merkmalsgruppe C	EUR/m²
Gruppensumme	EUR/m²	(entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete)
Weitere Zu-/Abschl. auf OV
Summe Z/A OV	EUR/m²	9 % der ortsübl. Vergleichsmiete

Einrichtung der zu begrenzenden (Summen-)Zeile:

Ergebnis in	Art	Obere Grenze	Bezugsgröße	Spanneneinheit
Betrag/m²	Summe Z/A OV	9	ortsübl. Vergleichsmiete	[Prozent]

Spezialfall: Abweichendes Berechnungsmodell (Berlin)

Grundsätzlich ist die Struktur des RELion-Mietspiegels so flexibel aufgebaut, dass sie eine Vielzahl der in Gebrauch befindlichen Mietspiegel abbilden kann. Einzelne Mietspiegeltypen können jedoch Besonderheiten aufweisen, die sich innerhalb der allgemeinen Berechnungslogik nicht mehr darstellen lassen. In diesem Fall wird durch die Wahl eines alternativen Berechnungsmodells eine gesonderte, auf den Spezialfall abgestimmte Programmierung aktiviert.

In der aktuellen RELion Version ist eine Lösung für den Mietspiegel Berlin implementiert. Das Berechnungsmodell wird ganz am Anfang beim Anlegen des Mietspiegel-Codes ausgewählt. Die voreingestellte Option ist Standard, diese braucht in der Regel nicht verändert zu werden. Im Fall des Berliner Mietspiegels ist sie jedoch manuell auf Berlin zu setzen:

Das gewählte Berechnungsmodell wird auch im Kopf der Mietspiegelkarte angezeigt.

Die Besonderheiten des Berliner Mietspiegels

Zusätzliche Merkmale können die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Richtwert-Spanne – ausgehend vom Mittelwert- positiv oder negativ beeinflussen:

1. die Ausstattung des Bades
2. die Ausstattung der Küche
3. die Ausstattung der Wohnung
4. die Ausstattung des Gebäudes
5. das Wohnumfeld

Das Besondere an diesem Mietspiegel ist, dass die Merkmale weder einen Betragswert noch einen Prozentwert erhalten, sondern lediglich die Eigenschaft „Positiv“ oder „Negativ“ und dass pro Gruppe ein fixer Zu- oder Abschlag i.H.v. jeweils genau +/-20 % vorzunehmen ist, je nachdem ob die Mehrheit der Merkmale innerhalb ihrer Gruppe positiv oder negativ sind. Der Zuschlag ist jedoch nicht auf den Richtwert selbst, sondern auf den Differenzbetrag zwischen Unterwert und Mittelwert bei überwiegend negativen Merkmalen und auf den Differenzbetrag zwischen Oberwert und Mittelwert bei überwiegend positiven Merkmalen anzuwenden. Im Ergebnis ist somit stets ein Wert zu ermitteln, der genau zwischen dem unterem und dem oberen Richtwert landet, ein punktgenaues Erreichen der Grenzen ist möglich (wenn die Summe aller Merkmale 100 % ergibt). Ein Überschreiten der Grenzwerte ist in diesem Verfahren ausgeschlossen, da niemals mehr als 100 % des Differenzbetrages zum Mittelwert addiert werden kann.

Es gibt darüber hinaus noch sog. Sondermerkmale, die betragsmäßig hinzuaddiert werden dürfen, allerdings nur soweit die Obergrenze dadurch nicht überschritten wird. Diese spezielle Berechnungslogik wird durch die Wahl des Berechnungsmodells Berlin aktiviert. Die Erfassung des Berliner Mietspiegels ändert sich gegenüber dem Standardmodell in der Gestaltung der Merkmalsgruppen, um der besonderen Berechnungslogik auch in der Datenerfassung Rechnung zu tragen.

Anlage des Mietspiegel Berlin

• Merkmalsgruppen

Die fünf genannten Merkmalsgruppen erhalten das Kennzeichen Merkmale in Bewertung.

• Zugehörige Einzelmerkmale

Die zugehörigen Einzelmerkmale demzufolge mit den Optionen Positiv/Negativ oder Neutral.

• Auswertungsbereiche

Da die Gesamtheit der Merkmale jeder einzelnen Gruppe je nach positiver, neutraler oder negativer Tendenz jeweils mit +20 %, 0 % oder -20 % bewertet wird, wird für jede der fünf Merkmalsgruppen ein Auswertungsbereich eingerichtet, der diese Umrechnung bewirkt.

Neue Mietspiegelversion

Ein Mietspiegel ist in der Regel nur für einen begrenzten Zeitraum gültig und wird dann angepasst oder neu erstellt (insbesondere ein Qualifizierter Mietspiegel, s. auch § 558d BGB). Aus diesem Grund sieht RELion die Möglichkeit vor, von einem Mietspiegel neue Versionen anzulegen. Die vorhandene Version wird dabei nicht überschrieben, sondern bleibt erhalten. Neue und alte Version sind durch die erfassten Gültigkeitsdaten klar voneinander abgegrenzt.

Anlegen der neuen Version

Das Anlegen einer neuen Version erfolgt aus der Mietspiegel Versionsübersicht heraus über Neue Version anlegen.

Hinweis

Bevor Sie eine neue Version anlegen, füllen Sie auf der letzten Version das Datum im Feld Gültig bis, damit es nicht zu Überschneidungen kommen kann. Andernfalls wird das Anlegen einer neuen Version nicht zugelassen.

Es öffnet sich der Assistent Mietspiegel Version anlegen. Das Datum Gültig von ist bereits vorbelegt (anhand der Daten der vorigen Version), kann aber manuell geändert werden. Über die nachfolgenden Felder kann gesteuert werden, welche Bestandteile der vorigen Version übernommen werden sollen. In der Voreinstellung sind alle Felder aktiv gesetzt, da sich im Regelfall von einer Version zur nächsten nur die Beträge ändern und die gesamte Mietspiegelstruktur unverändert bleibt.

Das individuelle Ausnehmen einzelner Bestandteile durch Entfernen der Haken ist für Ausnahmefälle vorgesehen, bei denen in der neuen Version auch die Struktur modifiziert wird.

Änderungen können sich z. B. ergeben aus:

• Modifikationen der bestehenden Basismieten-Matrix – die Systematik bleibt insgesamt erhalten, aber die Matrix wird um einzelne Fächer erweitert oder verkürzt.
• Modifikationen der bestehenden Merkmalsstruktur – z. B. kommen neue Merkmale hinzu oder entfallen.
• Grundlegende Änderung der Struktur – die Systematik der Ausprägungen wird erweitert oder verkürzt, die Berechnungslogik von Merkmalsgruppen wird umstrukturiert o.ä.

Die Entscheidung, welche Komponenten übernommen werden sollen, hängt vom Einzelfall ab. RELion nimmt grundsätzliche Prüfungen auf die Konsistenz der ausgewählten Bereiche vor und verhindert unlogische Kombinationen, z. B. die Übernahme von Einzelmerkmalen ohne zugrundeliegende Merkmalsgruppe. Soll im Extremfall die gesamte Mietspiegelstruktur komplett neu angelegt werden, erzeugt das Entfernen aller Haken eine „leere“ neue Version, in der dann die Neuerfassung vorgenommen wird. Mit Fertigstellen wird der Vorgang angestoßen und eine neue Version wird angelegt.

Aktualisieren der Objekt- und Einheiteninformationen

Die Mietspiegelinformationen (Ausprägungen und Merkmale) an den Objekten und deren Einheiten sind versionsbezogen, sie beziehen sich stets nur auf diejenige Mietspiegelversion, unter der sie angelegt wurden. Dies würde bedeuten, dass die Informationen bei Inkrafttreten einer neuen Version nicht mehr zur Verfügung stehen. Deshalb werden in einem zweiten Schritt diese Informationen für die neue Version fortgeschrieben.

Wichtig

Die Aktualisierung vergleicht die neueste Version mit ihrer Vorgängerversion. Deshalb müssen logischerweise alle nötigen Änderungen an der neuen Version fertiggestellt sein, bevor der Aktualisierungsreport gestartet wird.

Es ist folgende Reihenfolge einzuhalten:

• Erzeugen der neuen Version
• Änderung und ggf. Ergänzung der neuen Version
• Durchführen der Aktualisierung

Öffnen Sie in der Mietspiegel Versionsübersicht den Bericht MSP Objekte und Einheiten aktualisieren. Im Inforegister Mandant kann die Verarbeitung gegebenenfalls auf einzelne Mandanten beschränkt werden. Im Inforegister Optionen wird informationshalber der Mietspiegelcode angezeigt, sowie darauf hingewiesen, von welcher zu welcher Version die Aktualisierung stattfindet. Es wird immer von der letzten auf die neueste Version aktualisiert.

Hinweis Anmerkung zur Arbeitsweise des Berichts

Der Bericht legt die Einheitenmerkmale, Objekt- und Einheitenausprägungen für die neue Mietspiegelversion an, basierend auf denjenigen, die er gegenüber der vorigen Version als unverändert erkennt. Ausprägungsparameter, die in der neuen Version wegfallen, werden nicht mehr berücksichtigt; der Anwender muss eine neue Zuordnung vornehmen. Ändert sich die Systematik der Ausprägungen, erkennt das System im Vergleich der beiden Ausprägungs-Einrichtungen eine Diskrepanz und kopiert nicht die objekt- und einheitenbezogenen Ausprägungen; der Anwender muss eine neue Zuordnung vornehmen.

Zielmiete als optionaler Richtwert

Die Zielmiete ist ein optionaler Richtwert für Mietanpassungen. Dieser Richtwert stellt eine freiwillige Kappung einer möglichen Mieterhöhung unterhalb des zulässigen Mietspiegeloberwertes dar. Der Wert kann wahlweise als absoluter Wert oder pro Quadratmeter der Wohneinheit definiert werden. Soll die Zielmiete bei der Mietanpassung verwendet werden, ist im Aufruf des Berichts Mietanpassung nach Mietspiegel die Option Zielmiete verwenden zu aktivieren.

Funktionsweise der Zielmiete

Es ist zunächst in der Einrichtung ein Code zu definieren, der eine Plansollstellung als Zielmiete identifiziert. Bei einem Mietanpassungslauf mit Zielmiete werden dann alle Plansollstellungszeilen, die diesen Code mitführen, als Zielmieten berücksichtigt.

Einrichtung der Zielmiete

Öffnen Sie über die Suche die RE Einrichtung. Im Inforegister Mietanpassung können Sie die Auswahl im Feld Plansollstellungscode für Zielmieten öffnen und einen entsprechenden Code nebst Beschreibung erfassen. Die Übernahme-Optionsfelder brauchen nicht aktiviert zu werden. Mit OK wird bestätigt und der Code im Feld Plansollstellungscode für Zielmieten hinterlegt.

Zielmieten manuell anlegen

Plansollstellungen werden am Einheitenstamm hinterlegt. Öffnen Sie aus der Einheitenstamm-Übersicht oder der Einheitenstamm-Karte die Seite Plansollstellungen.

Zur manuellen Erfassung einer Zielmiete geben Sie die Kontonr. des betroffenen Mietsollstellungskontos ein, das gewünschte Startdatum und im Feld Plansollstellungart den zuvor definierten Zielmieten-Code. Der Verteilcode wird aus der Einheit vorgeblendet. Ferner geben Sie den gewünschten Zielmieten-Betrag ein, wahlweise als absoluten Betrag im Feld Netto Betrag oder über den Verteilcode definiert im Feld Netto Betrag pro Verteilcode.

Zielmieten über Bericht anlegen

Zielmieten müssen nicht für jede Einheit manuell angelegt werden, sie können auch über Bericht 5052721 Zielmiete in Plansollstellungen automatisiert für eine beliebige Zahl von Einheitenstämmen eingestellt werden. Öffnen Sie über die Suche den Bericht Zielmiete in Plansollstellungen.

Den gewünschten Zielbetrag tragen Sie wahlweise als absoluter Betrag im Feld Nettobetrag oder verteilungsbezogen im Feld Nettobetrag pro Verteilcode ein. In letzteren Fall ist auch das Feld Verteilcode zu füllen und eine Rundungspräzision Cent genau oder auf volle 10 Cent oder volle Euro Beträge vorzugeben.

Der Bericht durchsucht für alle im Inforegister Einheitenstamm ausgewählten Objekte/Einheiten die Kontenpläne auf Konten der Sollstellungsarten Miete, Sonstige, Nebenkosten. Für jedes dieser Konten, soweit nicht durch Filterung im Feld Filter für Sollstellungen eingegrenzt wurde, wird eine Zielmietenzeile mit der in der Einrichtung hinterlegten Plansollstellungsart in die Plansollstellungen der entsprechenden Einheiten eingestellt.

Wichtig

Bereits vorhandene Zielmieten mit demselben Startdatum werden kommentarlos überschrieben. Bereits vorhandene Zielmieten mit früherem Startdatum erhalten automatisch ein Enddatum.

Ortsübliche Vergleichsmiete ohne Mietspiegel mit Bezug auf Plansollstellungen

Eine gesetzliche Mietanpassung nach § 558 BGB kann in RELion auch ohne eingerichteten Mietspiegel erstellt werden. Als notwendige Bezugsgröße für die Ermittlung der zulässigen Vergleichsmiete wird in diesem Fall auf eine Plansollstellung referenziert. RELion verarbeitet den Mietanpassungsvorgang wie zuvor beschrieben, allerdings wird anstelle des Mietspiegelwertes der Plansollstellungswert herangezogen, um die ortsübliche Vergleichsmiete auszuweisen.

Bei der Begründung der Ortsüblichkeit muss in dieser Variante naturgemäß Bezug genommen werden auf eine externe Berechnung/Ermittlung, z. B. eine selbst erstellte Tabelle in Anlehnung an einen gültigen Mietspiegel, da in RELion ja keine Referenz auf einen eingerichteten Mietspiegel vorliegt. Diese Variante der Begründung wird empfohlen, wenn die Einrichtung des Mietspiegels technisch nicht möglich oder aber zu umfangreich/komplex erscheint, die zulässigen Richtwerte pro Einheit aber bekannt sind und somit über Plansollstellungsvorgaben vorgehalten werden können.

Plansollstellungen

Plansollstellungen sind wie im Kapitel Zielmiete als optionaler Richtwert beschrieben zu erfassen oder zu aktualisieren. Nachfolgendes Schaubild zeigt eine beispielhafte Einrichtung einer ortsüblichen Vergleichsmiete mit der Plansollstellungsart VERGL.

Damit eine Plansollstellung als Vergleichsmiete herangezogen werden kann, ist folgendes zu beachten:

1. Die Kontonummer des Sollstellungskontos muss identisch sein mit dem Konto der Plansollstellung.
2. Die Sollstellungsart muss vom Typ Miete sein.
3. Die Plansollstellung muss zum Wirksamkeitsdatum der Mietanpassung gültig sein.
4. Der Verteilcode im Feld Verteilungscode Einheit [gem. Plansollstellung] sollte identisch sein mit dem Verteilcode Einheit [gem. Einheitenstamm].

Hinweis

Als Referenzwert wird nicht der Wert im Feld Netto Betrag verwendet, sondern der Wert im Feld Netto Betrag pro Verteilcode. Die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietanpassungsverfahren errechnet sich sodann aus dem Produkt von Netto Betrag pro Verteilcode [gem. Plansollstellung] x Verteilfaktor [gem. Einheitenstamm].

Wichtig

Da sowohl der Betrag im Feld Netto Betrag als auch der Betrag im Feld Netto Betrag pro Verteilcode erfasst werden können, wird der jeweils andere Betrag in Abhängigkeit von der Eingabe neu berechnet, dabei kann es rundungsbedingte Abweichungen geben. Erfassen Sie daher in Verbindung mit der Funktion der Mietanpassung immer nur den Wert Netto Betrag pro Verteilcode, um nicht bei der Mietanpassung rundungsbedingte Abweichungen zu erhalten.

Durchführung der Mietanpassung

Öffnen Sie über die Suche die Liste Mietanpassungsvorschläge. Hier legen Sie den Mietanpassungsvorschlag an, in den die zu berechnenden Mietanpassungszeilen geschrieben werden sollen, oder wählen einen Mietanpassungsvorschlag aus. Achten Sie darauf, dass als Mietanpassung Art die Option Anp. nach Mietspiegel gewählt bzw. eingetragen wurde. Über Mietanpassung erstellen beginnen Sie die Verarbeitung des betreffenden Berichts.

Der Bericht wurde um die Option Vergleichsmiete aus Plansollstellung verwenden erweitert. Wenn Sie die Option anwählen, wird die Option Zielmiete verwenden deaktiviert und das Feld Plansollstellungsart aktiviert. Erfassen Sie hier den Code der Plansollstellungsart, die die ortsübliche Vergleichsmiete repräsentiert.

Im weiteren Verlauf der Verarbeitung unterscheidet sich das Verfahren nicht von dem Ablauf, wie im Kapitel Mietanpassung nach Mietspiegel beschrieben.

Wichtig

Da zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kein Mietspiegel verwendet wird, sind die entsprechenden Felder der Mietanpassung nicht gefüllt. Beachten Sie dies bitte im Rahmen der Word-Anbindung und passen Sie Ihre Vorlagen für diese spezielle Form der Mietanpassung entsprechend an.

Mietanpassung Karte

Aus den Mietanpassungszeilen heraus lässt sich die Mietanpassungskarte öffnen. Im Inforegister Allgemein sind zwei Felder eingebunden, die Ihnen anzeigen, dass die Mietanpassung aus der Plansollstellung heraus erfolgte und welcher Plansollstellungscode verwendet wurde.

Außerdem können Sie die Plansollstellungen direkt aus der Mietanpassung Karte aufrufen.

Vergleichswohnungen

Nach § 558a Ziffer 4 BGB kann die ortsübliche Vergleichbarkeit mittels drei vergleichbarer Wohnungen nachgewiesen werden. Die Vergleichswohnungen müssen nicht aus dem eigenen Verwaltungsbestand des Vermieters stammen. Haben Sie Daten von Vergleichswohnungen außerhalb des RELion Bestandes und wollen diese berücksichtigen, legen Sie für diese Objekte neue Verwaltungsobjekte in RELion an.

Einrichtung Vergleichswohnungen - Suchparameter

Öffnen Sie über die Suche die Vergleichswohnung Einrichtung.

In der Einrichtung legen Sie die frei definierbaren Filterkriterien für die Ermittlung in Frage kommender Vergleichswohnungen fest. Diese Einrichtung wird im späteren Verlauf des Verfahrens die Suchparameter maßgeblich bestimmen.

Bezeichnung	Erläuterung
Max. Vergleichswohnungen	Hier die Anzahl der für eine Einheit erstellten Vergleichswohnungen eingestellt werden. Der Mindestwert ist 3. Die Vergleichswohnungen sind nach Preis sortiert. Es werden beim Erstellen immer die teuersten bevorzugt berücksichtigt.
Toleranz Baujahr [+/- Jahre]	Grundsätzlich werden nur Vergleichswohnungen gesucht, die dasselbe Baujahr aufweisen wie die Ausgangswohnung („Basiseinheit“). Mit diesem Wert können Sie eine Toleranz um die entsprechenden Jahre nach unten und oben einrichten. Wert 0 bedeutet exakte Übereinstimmung.
Toleranz Größe [+/- %]	Grundsätzlich werden nur Vergleichswohnungen gesucht, die dieselbe Wohnungsgröße aufweisen wie die Ausgangswohnung („Basiseinheit“). Mit diesem Wert können Sie eine Toleranz um die entsprechenden m² nach unten und oben einrichten. Wert 0 bedeutet exakte Übereinstimmung.
Objekt Ausstattung 1 – 5 / Einheit Ausstattung 1 – 5	Sie können je fünf Merkmale für Objekt- und Ein-heitenausstattungen vorgeben. Bei der späteren Suche nach Vergleichswohnungen wird die Übereinstimmung geprüft. Die Ausstattungsfilter werden aufgrund ihrer Komplexität im folgenden Abschnitt gesondert erklärt.

Erläuterung zur Anwendung der Ausstattungsfilter

Die Suche nach Vergleichswohnungen läuft nach festen Kriterien. Die Toleranz für die Suchparameter Wohnungsgröße und Baujahr haben Sie in der Einrichtung vorgegeben. Falls die Zimmeranzahl an den Einheitenstämmen gepflegt ist, werden nur Vergleichswohnungen zugeordnet, deren Zimmeranzahl, mit der der Basiseinheit übereinstimmt. Postleitzahl und Ort sind Kriterien, die im späteren Verlauf der Verarbeitung der Mietanpassung nach Vergleichswohnungen eingestellt werden können. Die Suche kann optional durch Vorgabe von Ausstattungsfiltern weiter verfeinert werden.

Der Zweck dieser Filter ist, Ausstattungen zu definieren, die für die Vergleichbarkeit von Wohnungen relevant sind. Diese Ausstattungen sollen bei der Identifikation von Vergleichswohnungen berücksichtigt werden, andere, nicht hinterlegte Ausstattungen dagegen nicht.

Beispiel: Wenn der Anwender das Ausstattungsmerkmal „Balkon“ hinterlegt, wird geprüft, ob Basiseinheit und Vergleichswohnungen in diesem Merkmal übereinstimmen. Dagegen wird z. B. die Ausstattung „Einbauküche“, die zwar an einer der Einheiten vorhanden, aber nicht als Filter definiert ist, nicht für die Vergleichbarkeit berücksichtigt. Werden Filter in der Einrichtung definiert, müssen sie für Basiseinheiten und Vergleichswohnungen konsistent sein. Da Basiseinheiten und Vergleichswohnungen in verschiedenen Durchgängen erzeugt werden, dürfen dazwischen die Filter nicht verändert werden! Sollen die Filterkriterien tatsächlich einmal geändert werden, sind zuerst die vorhandenen Basiseinheiten und Vergleichswohnungen zu löschen und nach Änderung der Filtereinrichtung neu zu erstellen. RELion führt hier den Anwender entsprechend, verhindert unzulässige Eingaben und führt ggf. Löschungen nach vorheriger Sicherheitsabfrage durch. Es wird nur von Positivmerkmalen ausgegangen, also solchen Ausstattungen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen. Es ist aktuell nicht vorgesehen, negative, also wertmindernde Kriterien als Ausstattungen zu erfassen. Grundsätzlich ist die Betrachtung von Vergleichswohnungen bidirektional, d.h. ist A die Vergleichswohnung von B, ist B auch die Vergleichswohnung von A. Dies gilt bei der Verwendung von Ausstattungsfiltern nicht mehr uneingeschränkt, sondern es gilt folgende Logik:

• Ist eine definierte Ausstattung an der Basiseinheit nicht vorhanden, darf sie auch an der Vergleichseinheit nicht vorhanden sein, da dieses Positivmerkmal tendenziell den Mietpreis letzterer Einheit erhöht und somit eine Vergleichbarkeit nicht mehr gegeben wäre.
• Ist eine definierte Ausstattung an der Basiseinheit vorhanden, können sowohl Vergleichseinheiten berücksichtigt werden, die dieselbe Ausstattung aufweisen, als auch solche, die dies nicht tun. Denn sollte eine Vergleichseinheit trotz Fehlens dieses Positivmerkmals einen höheren Mietpreis aufweisen, könnte diese trotzdem zur Mietanpassung herangezogen werden.

Zur Verdeutlichung dieses Zusammenhangs folgende Tabelle:

Ausstattung an Basiseinheit	Ausstattung an potenzieller Vergleichseinheit	Vergleichbarkeit grundsätzlich gegeben
JA	JA	JA
JA	NEIN	JA
NEIN	NEIN	JA
NEIN	JA	NEIN

Wählen Sie zu den Objekt- und Einheitenausstattungsfiltern bis zu fünf gewünschte Ausstattungsmerkmale aus der Liste Global-Ausstattungen aus. Diese Einrichtung ist vorzunehmen, bevor die Basiseinheiten und Vergleichswohnungen erzeugt werden. Es ist möglich, die Einrichtung zu einem späteren Zeitpunkt zu ändern, dann müssen allerdings, wie bereits erwähnt, alle Basiseinheiten und Vergleichswohnungen gelöscht und nach Änderung der Einrichtung neu erstellt werden.

Basiseinheiten anlegen

Öffnen Sie über die Suche den Bericht Vergleichswohnungen aktualisieren.

Der Filter Objektnummer begrenzt die Anlage der Basiseinheiten auf die angegebenen Objekte. Werden hier keine Vorgaben gemacht, erfolgt die Anlage von Basiseinheiten für den kompletten Mandanten. Im Feld Max. Vergleichswohnungen kann durch Eingabe eines Werts (mind. 3) die Anzahl der zu erzeugenden Vergleichswohnungen entsprechend begrenzt werden. Für die Erstellung der Basiseinheiten ist diese Angabe noch nicht von Bedeutung, ebenso wenig wie die im Inforegister Filter möglichen Einschränkungen für die Suchkriterien.

Wählen Sie die Funktion Basiseinheiten anlegen. Nach einer Sicherheitsabfrage wird die Stapelverarbeitung gestartet. Bestätigen Sie mit Ja.

Das Ergebnis der Verarbeitung können Sie am Einheitenstamm ablesen. Öffnen Sie hierzu den Einheitenstamm eines von der Verarbeitung eingeschlossenen Objektes und wählen Sie die Funktion Vergleichswohnungen, um sich die Übersicht der Vergleichswohnungen anzeigen zu lassen.

Die Basiseinheit wurde in der ersten Zeile der Liste Vergleichswohnungen eingetragen. Lösen Sie den Systemfilter auf die Einheitennr. auf, erhalten Sie eine Übersicht aller Basiseinheiten des Objektes (wie im Beispiel oben).

Wichtig

Basiseinheiten können nur angelegt werden, wenn die Einheit von der Finanzierungsart Frei finanziert ist und die Nutzungsart der Nutzungsartenklasse Wohnraum zugewiesen ist. Beachten Sie weiterhin, dass Objekte, die eine Mietspiegelzuordnung haben, ebenfalls nicht berücksichtigt werden.

Folgende Informationen stehen zur Verfügung:

Bezeichnung	Erläuterung
Basis Objektnr., Basis Einheitennr.	Hier werden Objekt- und Einheitennr. der Basiseinheit angezeigt.
Objektnr., Einheitennr.	Hier werden Objekt- und Einheitennr. der Vergleichseinheit angezeigt.
Aktuelle Miete	Hier wird die aktuelle Miete der Einheit angezeigt.
Aktuelle Miete pro m²	Hier wird die aktuelle Miete der Einheit pro m² angezeigt.
Leerstand	Wenn es sich bei der Einheit um einen Leerstand handelt, wird hier ein Haken angezeigt.
Aktueller Mieter, Adresse etc.	In diesen Feldern werden der Name des aktuellen Mieters und der Einheit sowie die Adresse der Einheit etc. angezeigt.
Größe, Zimmer, Baujahr	In diesen Feldern werden Größe, Zimmer und Baujahr der Einheit angezeigt. Hinsichtlich Größe und Baujahr kann bei der Suche nach Vergleichswohnungen noch mit Toleranzen gearbeitet werden. Die Zimmeranzahl muss bei Vergleichswohnungen identisch sein.
Obj. Ausstattung, Einh. Ausstattung	Falls am betreffenden Objekt/Einheit Ausstattungen hinterlegt sind, die den eingerichteten Ausstattungsfiltern entsprechen (s. Kapitel Erläuterung zur Anwendung der Ausstattungsfilter), werden diese hier angezeigt.

Vergleichswohnungen finden

Sobald Basiseinheiten angelegt sind, können hierzu Vergleichswohnungen gesucht werden. Öffnen Sie über die Suche den Bericht Vergleichswohnungen aktualisieren.

Der Filter Objektnummer begrenzt die Zuordnung von Vergleichswohnung auf die angegebenen Objekte. Werden hier keine Vorgaben gemacht, erfolgt die Anlage von Vergleichswohnungen für den kompletten Mandanten.

Im Feld Max. Vergleichswohnungen kann durch Eingabe eines Werts (mind. 3) die Anzahl der zu erzeugenden Vergleichswohnungen entsprechend begrenzt werden. Der Wert wird aus der Vergleichswohnung Einrichtung vorgeblendet und kann bei Bedarf an dieser Stelle angepasst werden. Die Felder Filter Objektnummer, Filter PLZ, Filter Ort begrenzen die Suche von Vergleichswohnungen zu den Basiseinheiten auf die angegebenen Werte ein. Werden hier keine Filterbedingungen gesetzt, wird der komplette Bestand durchsucht und als Vergleichswohnung ermittelt, soweit die Vergleichbarkeit in den übrigen Parametern (Baujahr, Größe, Zimmerzahl und Ausstattungen) gegeben ist.

Hinweis

Sie sollten in jedem Fall mit einem Ortsfilter arbeiten, da ansonsten kaum von ortsüblicher Vergleichsmiete gesprochen werden kann. Ggf. muss innerhalb des Ortes sogar nach Postleitzahlenbereichen getrennt gefiltert werden.

Mit den Toleranzparametern Baujahr und Größe können Abweichungstoleranzen beim Vergleich zwischen Basiseinheit und anzulegenden Vergleichseinheiten definiert werden. Grundsätzlich werden nur Vergleichswohnungen gesucht, die hinsichtlich des Baujahrs und Größe der Ausgangswohnung (Basiseinheit) entsprechen. Mit den genannten Parametern können Sie Toleranzen um die entsprechenden Jahre bzw. m² nach unten und oben einrichten. Wert 0 bedeutet exakte Übereinstimmung. Die Toleranzen werden aus der Einrichtung übernommen. Die Filter Objekt-Ausstattung und Einheiten-Ausstattung werden aus der Einrichtung übernommen. Der Zweck der Filter ist, Ausstattungen zu definieren, die für die Vergleichbarkeit von Wohnungen relevant sind. Diese Ausstattungen sollen bei der Identifikation von Vergleichswohnungen berücksichtigt werden, andere, nicht hinterlegte Ausstattungen dagegen nicht.

Zusätzlich sind folgende Bedingungen fest programmiert:

• Objektart ist Mieter,
• dem Objekt ist kein Mietenspiegel zugewiesen und
• die Finanzierungsart muss Frei finanziert sein.

Über Vergleichswohnungen finden starten Sie die Verarbeitung. Nach einer Sicherheitsabfrage wird die Stapelverarbeitung durchgeführt.

Das Ergebnis der Verarbeitung können Sie am Einheitenstamm ablesen. Öffnen Sie hierzu den Einheitenstamm eines von der Verarbeitung eingeschlossenen Objektes und wählen Sie die Funktion Vergleichswohnungen im Menüband, um sich die Übersicht der Vergleichswohnungen anzeigen zu lassen. Unterhalb der Zeile zur Basiseinheit sind nun die zugehörigen Vergleichswohnungen zu sehen.

Wenn Sie den Systemfilter auflösen, erhalten Sie einen kompletten Überblick über alle Eintragungen der Liste Vergleichswohnungen. Hier können Sie überprüfen, wie RELion die Zuordnungen vorgenommen hat und wo eventuell keine Vergleichswohnungen gefunden wurden.

Wichtig

Vergleichswohnungen werden zu den Basiseinheiten ermittelt. Basiseinheiten und Vergleichswohnungen sind Datensätze innerhalb derselben Tabelle. Eine Einheit kann also nur als Vergleichswohnung für andere Einheiten identifiziert werden, wenn für diese eine Basiseinheit angelegt ist! Es werden zur Anzahl der anzulegenden Vergleichswohnungen bevorzugt die teuersten eingestellt. Der Bericht stellt auch Vergleichswohnungen ein, die aktuell leerstehend sind. Diese Wohnungen müssen ggf. aus der Liste gelöscht werden.

Mieten oder Vergleichswohnungen aktualisieren

Wenn sich Mietpreise an Basiseinheiten und/oder Vergleichswohnungen ändern, müssen die Datensätze aktualisiert werden.

Wichtig

Da Basiseinheiten und Vergleichswohnungen Datensätze in einer eigenen Tabelle sind, werden die Mietpreise nicht automatisch aktualisiert, wenn sich die Sollstellungen an den betreffenden Einheiten ändern! Es ist daher erforderlich, dass vor einem Mietanpassungslauf alle Basiseinheiten und Vergleichswohnungen aktuelle Mietpreise aufweisen, damit die Berechnung die tatsächlichen Werte abbildet!

Um für einen Einheitenstamm die Mietpreise der Basiseinheit und der Vergleichswohnungen zu aktualisieren, öffnen Sie die Liste Vergleichswohnungen. Lösen Sie den Systemfilter auf oder stellen Sie die Auswahl für die zu bearbeitenden Objekte mittels der Filterbedingungen ein.

Über Vergleichswohnungen aktualisieren kommen Sie zurück zur Stapelverarbeitung Vergleichswohnungen aktualisieren und können dort die Schritte Basiseinheiten anlegen und Vergleichswohnungen finden wiederholen und so die gesamte Liste aktualisieren. Über Mieten aktualisieren können Sie die Aktualisierung der Liste auf die Mieten beschränken. Nach einer Sicherheitsabfrage werden die Mieten der angezeigten Datensätze aktualisiert.

Mietanpassung mit Vergleichswohnungen durchführen

Öffnen Sie über die Suche die Mietanpassungsvorschläge. Hier legen Sie den Mietanpassungsvorschlag an, in den die zu berechnenden Mietanpassungszeilen geschrieben werden sollen, oder wählen einen Mietanpassungsvorschlag aus. Achten Sie darauf, als Mietanpassung Art die Option Anp. nach Vergleichswhg. zu wählen. Über Mietanpassung erstellen rufen Sie den Bericht Vergleichsmietenanpassung auf.

Im Inforegister Optionen werden die eingangs erläuterten Einrichtungsparameter vorgeblendet. Bei Bedarf passen Sie die Werte fallbezogen an. Sie haben an dieser Stelle auch die Möglichkeit, die aus der Einrichtung übernommene Kappungsgrenze, im Feld In Prozent im Bereich Freiwillige Kappung zu übersteuern. Im Inforegister Einheitenvertrag kann nach verschiedenen Kriterien auf die gewünschten Objekte und Verträge gefiltert werden.

Hinweis

Wenn Objekte mit regionalen Kappungsgrenzen zu berücksichtigen sind, empfiehlt es sich, diese für den Mietanpassungsvorgang im Inforegister Einheitenvertrag abzufiltern und getrennt in Verbindung mit der Freiwilligen Kappung zu verarbeiten. Sie können z. B. die Objekte, die einer bestimmten regionalen Kappungsgrenze unterworfen sind, zu einer Objektgruppe zusammenfassen und die Objektgruppe im Einheitenvertragsfilter gezielt auswählen.

In der Liste Mietanpassungsvorschlag rufen Sie die von RELion erstellten Mietanpassungszeilen über Zeilen auf. Über Vorschlag Mietanpassungen können Sie sich eine Übersicht ausdrucken.

Wichtig

Für jede zulässige Anpassung wird der neue Mietpreis ermittelt und eingetragen, der bisherige Wert wird zur Information vorgeblendet. Für Zeilen, für die ein besonderer Vorgang durchgeführt wurde (z. B. Kappungsgrenze) oder für die eine Anpassung nicht zulässig ist (z. B. weniger als 3 Vergleichswohnungen), wird ein entsprechender Hinweis bzw. Fehlermeldungen erstellt, welchen Sie sich über den Drilldown im Feld Alle Fehler/Hinweise ansehen können.

Hinweis

Die Preisfindung bei der Berechnung der Vergleichsmiete erfolgt nach folgender Logik: Es werden unter den vorhandenen Vergleichswohnungen zur Einheit die drei teuersten berücksichtigt. Falls diese sich im Preis unterscheiden, wird der niedrigste Preis dieser drei als Vergleichswert genommen.

Sie können sich die Vergleichswohnungen, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen wurden, über Details/Mietanpassung mit Vergleichseinheiten anzeigen lassen.

Die drei Vergleichswohnungen erhalten im Feld Für Anpassung verwendet einen Haken. Der niedrigste Wert der drei Wohnungen wurde als ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen.

Wenn Sie die Mietanpassungszeilen auf Richtigkeit geprüft haben, kennzeichnen Sie diese mit einem Haken im Feld Freigegeben. Sie können die Bearbeitung von der Mietanpassungskarte oder in den Zeilen direkt vornehmen. Um die Zeilen direkt zu bearbeiten, klicken Sie auf Liste bearbeiten.

Sobald die Zustimmung des Mieters vorliegt, setzen Sie in den entsprechenden Zeilen einen Haken im Feld Zustimmung.

Hinweis

Die Bearbeitung der Mietanpassungszeilen ist sowohl in der Liste als auch in der Karte ausschließlich für den Bereich des Bearbeitungsstandes möglich. Durch das Berechnungsverfahren vom Programm ermittelte Daten können nicht manuell geändert werden.

Das Einstellen der neuen Werte für die Sollstellungszeilen der Einheiten erfolgt über Sollstellungszeilen eintragen. Eine Zeile kann nur an die Sollstellungszeilen übergeben werden, wenn die Mietanpassungszeile freigegeben ist und die Zustimmung vorliegt. Nach einem Verarbeitungshinweis werden die Sollstellungszeilen des Vertrages aktualisiert und können über den Aufruf der Sollstellungszeilen im Vertrag eingesehen werden.

Mit der Übergabe der Mietanpassungszeile an die Sollstellungszeilen ist der Vorgang der Mietanpassung abgeschlossen. Die Mietanpassungszeile wird aus dem Mietanpassungsvorschlag entfernt und in einer separaten Tabelle, der Mietanpassung Historie zum Vorgang archiviert. Dazu öffnen Sie die Funktion Historie.
Der Aufruf ist sowohl vom Mietanpassungsvorschlag als auch von den Mietanpassungszeilen aus möglich.

Mieteranschreiben

Für die eingestellten Zeilen können nach der Freigabe Mieteranschreiben mit Word erstellt und ausgedruckt werden. Nutzen Sie hierfür die Funktion Drucken im Menüband. Nach Freigabe der Zeilen können diese in die Sollstellungen übertragen werden. Details zum Thema Word-Anschreiben entnehmen Sie bitte dem Kapitel Word-Anbindung.

Berechnungsfolge der geforderten Miete nach § 558 BGB

Das nachfolgende Schaubild zeigt die Berechnungsfolge für die Ermittlung der neuen Miete in Abhängigkeit von den gesetzlichen Vorgaben. Es wird auf den kleineren Betrag von Kappungsgrenzmiete oder Vergleichsmiete angepasst.

• Ist die Vergleichsmiete höher als die Kappungsgrenzmiete, erscheint der gekappte Absolutwert mit seinem (gerundeten) Relativwert zur Information.
• Ist die Vergleichsmiete geringer als die Kappungsgrenzmiete, erscheint der Absolutwert der Vergleichsmiete als (gerundetes) Produkt von relativer Vergleichsmiete mal Fläche und wird als neue Miete (Betrag neu) gefordert.

Wichtig

Bitte beachten Sie, dass die im Anpassungslauf berechnete relative Miete (EUR/m²) ein auf zwei Stellen gerundeter Betrag ist und nur dann zur Rückrechnung auf die geforderte Miete verwendet werden kann, wenn die geforderte Miete unter der Kappungsgrenzmiete liegt. Sie sollten daher bei der Gestaltung des Mietanpassungsschreibens von Formulierungen absehen, die die neue Miete als relativen Wert in EUR/m² ausweisen, sondern stets nur die absoluten Beträge verwenden.

Verarbeitungshinweise

Bei der Berechnung der Mietanpassungszeilen prüft RELion die Kappungsgrenze, die Kappungsfrist und die Ruhezeit. Anhand des nachfolgenden Fallbeispiels wird die zeilenweise Abarbeitung der möglichen Sollstellungsänderungen zu verschiedenen Terminen erläutert:

 

Individuelle Mietanpassung

RELion bietet Ihnen die Möglichkeit, neben den vertraglichen und gesetzlichen Möglichkeiten von Mietanpassungen auch individuelle Mietanpassungen durchzuführen.

• Manuelle Erhöhung
• Zielwert einstellen und
• Zielwert für neue Sollstellung

Hinweis

Beachten Sie, dass in allen Verfahren der Individuellen Mietanpassung keine Fehlercodes verwendet werden, wie dies aus dem Bereich gesetzlicher Mietanpassungen bekannt ist. Eine Einheit erhält eine Mietanpassungszeile, wenn die Filterbedingungen der Verarbeitung erfüllt sind. Ferner sind die Felder Freigegeben und Zustimmung bereits angehakt.

Manuelle Erhöhung

Öffnen Sie über die Suche Mietanpassungsvorschläge und wählen einen Vorgang aus, oder Sie legen einen neuen Vorgang an. Achten Sie hierbei darauf, als Mietanpassung Art die Option Manuelle Erhöhung zu wählen. Rufen Sie die Funktion Mietanpassung erstellen auf. Im Inforegister Weitere Filter haben Sie Filtermöglichkeiten für das einzuschließende Konto, den Vermietungsstatus, Nutzungsart u.a.

Bezeichnung	Erläuterung
Filter für Sollstellungen	In diesem Feld wird auf ein oder mehrere Sollstellungskonten gefiltert. Achtung: wird kein Wert eingetragen, werden alle Sollstellungskonten angepasst.
Nur zum Erhöhungsdatum bewohnt	Wird das Feld aktiviert, werden nur Einheiten angepasst, die zum Erhöhungsdatum bewohnt sind.
Leerstände berücksichtigen	Falls das Feld aktiv gesetzt wird, werden auch Leerstandseinheiten angepasst.
Betrag alt min. – max.	Wird hier ein Minimal- oder/und Maximalwert angegeben, werden Einheiten nicht angepasst, wenn deren aktuelle Sollstellung den Minimalwert unterschreitet bzw. Maximalwert überschreitet.
Betrag alt pro Verteilcode min. – max.	Wird hier ein Minimal- oder/und Maximalwert angegeben, werden Einheiten nicht angepasst, wenn deren aktuelle Sollstellung pro Verteilung den Minimalwert unterschreitet bzw. Maximalwert überschreitet. Die Vorgabe des Verteilcodes erfolgt im Inforegister Ausführungsfolge.
Einzug ab – bis	Mit diesen Feldern kann die Auswahl begrenzt werden auf Einheiten, deren Einzugsdatum innerhalb des definierten Bereichs liegt.
Auszug ab – bis	Mit diesen Feldern kann die Auswahl begrenzt werden auf Einheiten, deren Auszugsdatum innerhalb des definierten Bereichs liegt.
Filter Objektnutzungsart	In diesem Feld kann auf einen bestimmten Nutzungsart-Code der anzupassenden Objekte abgegrenzt werden.

Im Inforegister Ausführungsfolge legen Sie die Parameter der Anpassung fest.

Bezeichnung	Erläuterung
Erhöhung ab	Geben Sie hier das Datum ein, zu dem die Anpassung wirksam werden soll.
Verteilcode Tragen Sie hier den Verteilcode für Verteilung ein, falls Sie einen verteilungsbezogenen Anpassungsbetrag verwenden möchten.
Rundungsbetrag pro Verteilcode neu	Hier kann definiert werden, auf wie viele Stellen der neue Wert (pro Verteilung) gerundet werden soll. Optionen: 1.000; 100; 10;1; 0,1; 0,01
Rundungsbetrag neu	Hier kann definiert werden, auf wie viele Stellen der neue Wert gerundet werden soll. Optionen: 1.000; 100; 10;1; 0,1; 0,01
Erhöhung %	Um eine prozentuale Erhöhung des bestehenden Sollstellungsbetrags durchzuführen, ist hier der Prozentsatz einzugeben.
Erhöhung Betrag pro Verteilcode (netto)	Um eine Erhöhung des bestehenden Sollstellungsbetrags um einen festen Betrag pro Verteilung durchzuführen, ist hier dieser Betrag einzugeben.
Erhöhung Fixbetrag	Um eine Erhöhung des bestehenden Sollstellungsbetrags um einen festen Betrag durchzuführen, ist hier dieser Betrag einzugeben.
Erhöhung Betrag min.	Wird hier ein Betrag eingegeben, wird für die einzelne Einheit nur dann eine Anpassungszeile eingestellt, wenn der Anpassungsbetrag den Mindestbetrag erreicht.
Erhöhung Betrag max.	Wird hier ein Betrag eingegeben, wird der Anpassungsbetrag auf den angegebenen Wert begrenzt.
Erhöhung Betrag pro Verteilcode min.	Wird hier ein Betrag eingegeben, wird für die einzelne Einheit nur dann eine Anpassungszeile eingestellt, wenn die Anpassung pro Verteilung den Mindestbetrag erreicht.
Erhöhung Betrag pro Verteilcode max.	Wird hier ein Betrag eingegeben, wird der Anpassungsbetrag pro Verteilung auf den angegebenen Wert begrenzt.
Modernisierung	Wenn Sie dieses Feld aktivieren, wird der Erhöhungszeile der in der Einrichtung hinterlegte Code für den Änderungsgrund Modernisierung mitgegeben, ansonsten stellt der Bericht in den Code für Manuelle Mietänderung ein.

Im Inforegister Einheitenvertrag kann der Anpassungslauf bei Bedarf auf einzelne Objekte oder/und Einheiten gefiltert werden. Wird keine Abgrenzung eingegeben, erfolgt der Lauf über alle Objekte im Mandanten. Mit OK starten Sie die Verarbeitung.

Für die ausgewählten Objekte erfolgt nun eine Berechnung von Mietanpassungszeilen. Das Ergebnis können Sie im Fenster Mietanpassungsvorschläge über Zeilen ansehen.

Mit Sollstellungszeilen eintragen veranlassen Sie die Übernahme des Mietanpassungsvorschlages in die Sollstellungszeilen des Vertrages.

Zielwert einstellen

Im Abschnitt Manuelle Erhöhung wurden manuelle Erhöhungen in absoluten Beträgen oder in Relation zur Miete von bestehenden Sollstellungszeilen behandelt. In diesem Abschnitt wird eine weitere Form der Mietanpassung, der Zielwertvorgabe, beschrieben.

Hier haben Sie die Möglichkeit, anstelle eines Erhöhungsbetrages einen neuen Mietwert als Zielwert vorzugeben. Die Anpassung kann somit im Einzelfall unterschiedlich hoch ausfallen, Ziel ist es, am Ende des Verarbeitungslaufes allen in der Auswertung eingebundenen Mieteinheiten den gleichen Mietwert vorzugeben. Öffnen Sie über die Suche die Mietanpassungsvorschläge und wählen Sie einen Vorgang aus, oder legen Sie einen neuen Vorgang an. Als Mietanpassung Art muss hierbei die Option Zielwert einstellen eingetragen sein. Starten Sie den Bericht über die Funktion Mietanpassung erstellen.

Im Inforegister Weitere Filter haben Sie die gleichen Filtermöglichkeiten wie im vorherigen Abschnitt beschrieben. Im Inforegister Einheitenvertrag kann der Anpassungslauf bei Bedarf auf einzelne Objekte oder/und Einheiten gefiltert werden. Wird keine Abgrenzung eingegeben, erfolgt der Lauf über alle Objekte im Mandanten.

Im Inforegister Ausführungsfolge legen Sie die Parameter der Anpassung fest. Diese unterscheiden sich gegenüber dem im vorherigen Kapitel (Manuelle Erhöhung)beschriebenen Bericht.

• Zur Ausführung ist ein Startdatum einzugeben.
• Der Verteilcode wird benötigt, wenn eine verteilcodeabhängige (i.d.R. m²-abhängige) Anpassung durchgeführt werden soll.
• Geben Sie den Anpassungsbetrag entweder als Nettobetrag oder als Nettobetrag pro Verteilcode an. Höhere Werte werden auf den neuen Wert gekappt, wenn Sie den entsprechenden Haken setzen. Das bedeutet, liegt ein vorhandener Sollstellungsbetrag bereits über dem eingegebenen Zielwert, wird er auf den Zielwert reduziert. Ist der Haken nicht gesetzt, bleibt der vorhandene höhere Wert unverändert.
• Mit Aktivierung des Feldes Modernisierung wird der Änderungscode für Modernisierung mitgegeben, ansonsten stellt der Bericht den Code für Manuelle Mietänderung ein.

Mit OK starten Sie die Verarbeitung. Für die ausgewählten Objekte erfolgt nun eine Berechnung von Mietanpassungszeilen.

Zielwert für neue Sollstellung einstellen

Die Funktion Zielwert für neue Sollstellung ähnelt der Funktion Zielwert einstellen, ist jedoch vorgesehen für die erstmalige Erstellung einer Sollstellungszeile zu einem Konto. Sind bereits Sollstellungszeilen zu dem Konto vorhanden, bricht der Bericht die Verarbeitung für diese Fälle ab und stellt einen Fehlerhinweis ein. Öffnen Sie über die Suche die Mietanpassungsvorschläge und wählen Sie einen Vorgang aus, oder legen einen neuen Vorgang an. Bitte achten Sie darauf, als Mietanpassung Art die Option Zielwert für neue Sollstellung zu wählen. Starten Sie den Bericht über die Funktion Mietanpassung erstellen.

Geben Sie das Sollstellungskonto für die Verarbeitung vor. Die restlichen Optionen entsprechend den Ausführungsoptionen des Berichts Zielwert einstellen. Die Optionen Höhere Werte auf neuen Wert kappen und Modernisierung fehlen, da aufgrund der besonderen Verwendung dieses Berichts für neue Sollstellungszeilen diese keine Anwendung finden können.

Manuelle Erhöhung wegen § 559 BGB (Modernisierung)

Der Ablauf gleicht dem Verfahren Manuelle Erhöhung und Zielwert einstellen. Durch Setzen des Hakens im Feld Modernisierung wird der für Modernisierungszuschläge eingerichtete Änderungscode in die Sollstellungszeilen übernommen.

Hierdurch wird dieser Erhöhungsvorgang bei der Berechnung im Mietanpassungsverfahren nach der ortsüblichen Vergleichsmiete als Modernisierungsanpassung identifiziert und für die Prüfung der Kappungsgrenze im Kappungszeitraum sowie der Ruhezeit entsprechend herausgerechnet.  

Word-Anbindung

Für die Mitteilung an den Mieter im Zusammenhang mit Mietanpassungen können auf Basis der standardmäßig vorhandenen Word-Berichts jeweils individuell angepasste Varianten erzeugt und genutzt werden.

Standardmäßig vorhandene Word-Berichts

Am Beispiel der Anpassung nach Mietspiegel wird nachfolgend der standardmäßig vorhandene Word-Bericht (ID 5052572) beschrieben. Dieser kann in der Folge im Zusammenhang mit dieser Mietanpassungsform als Basis für individuelle Varianten verwendet werden. Für die anderen Mietanpassungsformen stehen analog entsprechende Word-Berichts zur Verfügung.

Bericht ID	Beschreibung
5052279	Indexmietschreiben
5052571	Manuelle Erhöhung
5052572	Mietanpassung nach Mietspiegel
5052573	Mietanpassung nach Vergleichswohnungen
5052574	Mietanpassung nach Wirtschaftlichkeitsberechnung

Erstellung eines Berichtslayouts (Word)

Öffnen Sie über die Suche die Berichtslayouts.

Schritt 1: Exportieren Sie ein vorhandenes Layout, um es als Ausgangspunkt für Ihr eigenes Layout zu verwenden.

Beispiel: Anpassung nach Mietspiegel (ID 5052572)

Schritt 2: Öffnen Sie die Datei und passen Sie sie nach Ihren Vorstellungen an.

Beispiel: Formatierung ändern => Variable RespCenterSenderData in fett und kursiv

Schritt 3: Speichern Sie Ihre Vorlage unter einem anderen Namen.

Schritt 4: Legen Sie ein neues Berichtslayout an und importieren Sie Ihre Vorlage.

Schritt 5: Ergebnis

Schritt 6: Verwenden Sie Ihre Vorlage

Wählen Sie im Feld Berichtslayout über die drei Punkte Ihre Vorlage aus.

Hinweis

Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang auch die Erläuterungen von Microsoft: https://learn.microsoft.com/de-de/dynamics365/business-central/ui-get-started-layouts?tabs=copy.

Einfügen von Textvariablen

In jedem Word-Bericht steht Ihnen eine Auswahl von Textvariablen (Data Set) zur Verfügung. Diese Variablen können Sie in Ihrem Schreiben an den entsprechenden Stellen einbauen. Sie finden dieses Data Set im Word-Menü Entwicklertools im XML-Zuordnungsbereich.

Um eine Variable in den Text einzubauen, setzen Sie den Cursor an die entsprechende Stelle im Text, wählen die betreffende Variable im Data Set und klicken mit der rechten Maustaste auf Inhaltssteuerelement einfügen und anschließend auf Rich-Text oder Nur-Text. Der Unterschied liegt darin, dass bei Rich-Text eine Änderung der Formatierung dieser Variable im Text auf alle Stellen wirkt, an denen diese Variable mit Rich-Text verwendet wurde (eine Mehrfachverwendung der gleiche Variable an verschiedenen Stellen im Text ist möglich), während bei Nur-Text die Formatierung nur für diese eine Verwendung greift (und so unterschiedliche Formatierungen möglich sind).

Hinweis

Falls der Menüpunkt Entwicklertools in MS-Word nicht angezeigt wird, aktivieren Sie ihn in den Optionen.

Einfügen von Wiederholungsgruppen

In bestimmten Fällen ist es notwendig, eine Auflistung von Daten im Schreiben abzubilden.

Beispiel: Mietspiegel

Definition im Schreiben:

Ergebnis:

Um eine solche Wiederholungsgruppe in Ihr Schreiben einzubauen, wählen Sie im DataSet die betreffende Gruppe aus (hier: UnitRentalCharacteristic, URC) und wählen Sie mit der rechten Maustaste die Funktion Wiederholt.

Anschließend können Sie wie gewohnt einzelne Textvariablen dieser Gruppe einfügen.

Wichtig

Typischerweise werden Wiederholungsgruppen in Tabellen verwendet. Siehe Beispiel aus dem Mietspiegel-Anschreiben. Dazu legen Sie zunächst in Microsoft-Word eine entsprechende Tabelle, bspw. mit zwei Zeilen, an. In die erste Zeile tragen Sie die entsprechenden Überschriften ein. Um nun die Datenzeile als Wiederholungsgruppe zu definieren, markieren Sie die gesamte Zeile und verfahren dann wie oben beschrieben, um diese Tabellenzeile mit der entsprechenden Gruppe zu verbinden. Anschließend können Sie dann die einzelnen Textvariablen in den entsprechenden Feldern/Spalten eintragen. Beispiel:

Verfügbare Textvariablen

Nachfolgend erhalten Sie eine Übersicht über die verfügbaren Textvariablen in den folgenden Berichts:

• 5052571: Manuelle Erhöhung
• 5052572: Mietanpassung nach Mietspiegel
• 5052573: Mietanpassung nach Vergleichswohnungen
• 5052574: Mietanpassung nach Wirtschaftlichkeitsberechnung

Wichtig

Nicht alle Textvariablen sind in allen Berichts verfügbar. Darüber hinaus werden verfügbare Felder nicht in jedem Fall durch das Programm bedient – da im betreffenden Kontext ggf. nicht befüllbar. Die Reihenfolge in der Tabelle entspricht ggf. nicht der Reihenfolge im Dokument (XML-Zuordnung). Entscheidend sind allein die Feldnamen. Der Bericht 5052279 Indexmieterhöhung Anschreiben verfügt über eigene bzw. andere Textvariablen.

Wie Sie erkennen werden, tragen die meisten Textvariablen sog. Präfixe, die ein Gruppenmerkmal darstellen und bei der Identifizierung und Einordnung helfen können.

Präfixe:

Lfd. Nr.	Präfix	Bedeutung (UK)	Bedeutung (D)	Bemerkung
1	CN	Contact	Kontakt
2	CR	Customer	Debitor
3	CT	Contract	Vertrag
4	RC	Responsibility Center	Zuständigkeitseinheit
5	OB	Object	Objekt
6	UC	Unit Contract	Einheitenvertrag
7	UM	Unit Master Data	Einheitenstamm
8	UOC	UnitOfComparision	Vergleichswohnung	Nur Anp. nach Vergleichswohnungen
9	URC	UnitRentCharacteristic	Mietspiegelmerkmal	Nur Anp. nach Mietspiegel
10	RAC	Rent Adjustment Contract	Mietanpassung- Vertragszeile
11	RAL	Rent Adjustment Line	Mietanpassungszeile
12	RC	Responsibility Center	Zuständigkeitseinheit	Sofern dem Objekt ein Verwalter zugeordnet ist, wird hier die Verwaltungs-ZE geliefert. Ansonsten die Eigentümer-ZE.
13	RCM	Responsibility Center (Management)	Zuständigkeitseinheit (Verwalter)
14	RCO	Responsibility Center (Owner)	Zuständigkeitseinheit (Eigentümer)
15	RSC	RentalStructLineCalc	Mietberechnung	Nur Anp. nach Mietspiegel
16	MDP	MasterDataDebitPosition	Sollstellungsdaten	Nicht bei Anp. nach Mietspiegel

Felder:

Lfd. Nr.	XML-Feld	Feldname (D)	Bemerkung
1	CN_AddressLine1	Adressetikett Zeile 1
2	CN_AddressLine2	Adressetikett Zeile 2
3	CN_AddressLine3	Adressetikett Zeile 3
4	CN_AddressLine4	Adressetikett Zeile 4
5	CN_AddressLine5	Adressetikett Zeile 5
6	CN_AddressLine6	Adressetikett Zeile 6
7	CN_AddressLine7	Adressetikett Zeile 7
8	CN_AddressLine8	Adressetikett Zeile 8
9	CN_ContactAddress	Kontakt Straße
10	CN_ContactAddress2	Kontakt Straße 2
11	CN_ContactCity	Kontakt Ort
12	CN_ContactFirstName	Kontakt Vorname
13	CN_ContactJobTitle	Kontakt Titel
14	CN_ContactMiddleName	Kontakt Vorname 2
15	CN_ContactName	Kontakt Name
16	CN_ContactName2	Kontakt Name 2
17	CN_ContactPartnerFirstName	Kontakt Partner Vorname
18	CN_ContactPartnerFirstName2	Kontakt Partner Vorname 2
19	CN_ContactPartnerLastName	Kontakt Partner Name
20	CN_ContactPartnerTitle	Kontakt Partner Titel
21	CN_ContactPostCode	Kontakt PLZ
22	CN_ContactSalutationDescription	Anrede Beschreibung
23	CN_Salutation	Briefanrede Zeile 1
24	CN_Salutation2	Briefanrede Zeile 2
25	CR_CustomerName	Debitorenname
26	CR_CustomerNo	Debitorennummer
27	CT_BeginningOfContract	Vertragsbeginn
28	CT_ExpirationDateOfContract	Vertragsende
29	OB_Address	Objekt Straße
30	OB_Address2	Objekt Straße 2
31	OB_City	Objekt Ort
32	OB_Description	Objekt Beschreibung
33	OB_ObjectNo	Objektnummer
34	OB_PostCode	Objekt PLZ
35	OB_YearOfConstruction	Objekt Baujahr
36	RAC_ContractCategory	Vertragsart
37	RAC_ContractNo	Vertragsnummer
38	RAC_DateOfValidity	Wirksamkeitsdatum
39	RAC_PersonRespEmail	Bearbeiter Email
40	RAC_PersonRespFaxNo	Bearbeiter Fax. Nr.
41	RAC_PersonRespName	Bearbeiter Name
42	RAC_PersonRespPhoneNo	Bearbeiter Telefon
43	RAC_RentAmountIncrease	Erhöhung Betrag
44	RAC_RentAmountNew	Betrag Miete neu
45	RAC_RentAmountOld	Betrag Miete alt
46	RAC_SupplementNo	Nachtragsnummer
47	RAC_TotalAmountIncrease	Erhöhung Gesamt- betrag
48	RAC_TotalAmountNew	Gesamtbetrag neu
49	RAC_TotalAmountOld	Gesamtbetrag alt
50	RAL_AllocationCode	Verteilungscode
51	RAL_AmountIncrease	Erhöhungsbetrag gesamt
52	RAL_AmountNew	Betrag neu
53	RAL_AmountOld	Betrag alt
54	RAL_AmountOldWithoutP556	Betrag alt ohne §556
55	RAL_AmountPerSqmNew	Betrag pro qm neu
56	RAL_AmountPerSqmOld	Betrag pro qm alt
57	RAL_ComparativeRent	Vergleichsmiete
58	RAL_ComparativeRentSqm	Vergleichsmiete pro qm
59	RAL_ContractCategory	Vertragsart
60	RAL_ContractNo	Vertragsnummer
61	RAL_DateOfValidity	Wirksamkeitsdatum
62	RAL_DueDateForApproval	Fälligkeitsdatum f. Zustimmung
63	RAL_IncreaseAmountPerSqm	Erhöhungsbetrag pro qm
64	RAL_IncreasePercent	Erhöhung %
65	RAL_KindOfRentAdaptation	Art der Mietanpassung
66	RAL_NoticeDate	Mitteilungsdatum
67	RAL_ObjectAccountDescription	Objektkonto Bez.
68	RAL_RentalTable	Mietspiegel	Nur Anp. nach Mietspiegel
69	RAL_RentalTableMax	Mietspiegel Max.wert	Nur Anp. nach Mietspiegel
70	RAL_RentalTableMean	Mietspiegel Mittelwert	Nur Anp. nach Mietspiegel
71	RAL_RentalTableMin	Mietspiegel Min.wert	Nur Anp. nach Mietspiegel
72	RAL_RentalTableValidFrom	Mietspiegel gültig ab	Nur Anp. nach Mietspiegel
73	RAL_RentalTableGridname	Mietspiegelfach	Nur Anp. nach Mietspiegel
74	RAL_RentTabSpec1	MSP Ausprägung 1	Nur Anp. nach Mietspiegel
75	RAL_RentTabSpec10	MSP Ausprägung 10	Nur Anp. nach Mietspiegel
76	RAL_RentTabSpec2	MSP Ausprägung 2	Nur Anp. nach Mietspiegel
77	RAL_RentTabSpec3	MSP Ausprägung 3	Nur Anp. nach Mietspiegel
78	RAL_RentTabSpec4	MSP Ausprägung 4	Nur Anp. nach Mietspiegel
79	RAL_RentTabSpec5	MSP Ausprägung 5	Nur Anp. nach Mietspiegel
80	RAL_RentTabSpec6	MSP Ausprägung 6	Nur Anp. nach Mietspiegel
81	RAL_RentTabSpec7	MSP Ausprägung 7	Nur Anp. nach Mietspiegel
82	RAL_RentTabSpec8	MSP Ausprägung 8	Nur Anp. nach Mietspiegel
83	RAL_RentTabSpec9	MSP Ausprägung 9	Nur Anp. nach Mietspiegel
84	RAL_RntAdvPayOnAncCst	Miete Vorausz. auf Nebenkosten
85	RAL_SquareMeter	Quadratmeter
86	RCM_Address	ZE (Verw.) Straße
87	RCM_Address2	ZE (Verw.) Straße 2
88	RCM_City	ZE (Verw.) Ort
89	RCM_CommercialRegEntry	ZE (Verw.) HR-Eintrag
90	RCM_CommercialRegNo	ZE (Verw.) HR-Nummer
91	RCM_Email	ZE (Verw.) Emailadresse
92	RCM_FaxNo	ZE (Verw.) Fax. Nr.
93	RCM_HomePage	ZE (Verw.) Homepage
94	RCM_Name	ZE (Verw.) Name
95	RCM_Name 2	ZE (Verw.) Name 2
96	RCM_PhoneNo	ZE (Verw.) Telefon
97	RCM_PlaceOfJurisdiction	ZE (Verw.) Gerichtsstand
98	RCM_PostCode	ZE (Verw.) PLZ
99	RCM_RegistrationNo	ZE (Verw.) USt. ID
100	RCM_VATID	ZE (Verw.) Steuernummer
101	RCO_Address	ZE (Eigt.) Straße
102	RCO_Address2	ZE (Eigt.) Straße 2
103	RCO_City	ZE (Eigt.) Ort
104	RCO_CommercialRegEntry	ZE (Eigt.) HR-Eintrag
105	RCO_CommercialRegNo	ZE (Eigt.) HR-Nummer
106	RCO_Email	ZE (Eigt.) Emailadresse
107	RCO_FaxNo	ZE (Eigt.) Fax. Nr.
108	RCO_HomePage	ZE (Eigt.) Homepage
109	RCO_Name	ZE (Eigt.) Name
110	RCO_Name 2	ZE (Eigt.)
111	RCO_PhoneNo	ZE (Eigt.) Telefon
112	RCO_PlaceOfJurisdiction	ZE (Eigt.) Gerichtsstand
113	RCO_PostCode	ZE (Eigt.) PLZ
114	RCO_RegistrationNo	ZE (Eigt.) USt. ID
115	RCO_VATID	ZE (Eigt.) Steuernummer
116	RC_Address	ZE Straße
117	RC_Address2	ZE Straße 2
118	RC_City	ZE Ort
119	RC_CommercialRegEntry	ZE HR-Eintrag
120	RC_CommercialRegNo	ZE HR-Nummer
121	RC_Email	ZE Emailadresse
122	RC_FaxNo	ZE Fax. Nr.
123	RC_FooterText1	ZE Fußtext 1
124	RC_FooterText2	ZE Fußtext 2
125	RC_FooterText3	ZE Fußtext 3
126	RC_FooterText4	ZE Fußtext 4
127	RC_FooterText5	ZE Fußtext 5
128	RC_FooterText6	ZE Fußtext 6
129	RC_FooterText7	ZE Fußtext 7
130	RC_FooterText8	ZE Fußtext 8
131	RC_FooterText9	ZE Fußtext 9
132	RC_FooterText10	ZE Fußtext 10
133	RC_FooterText11	ZE Fußtext 11
134	RC_FooterText12	ZE Fußtext 12
135	RC_FooterText13	ZE Fußtext 13
136	RC_FooterText14	ZE Fußtext 14
137	RC_FooterText15	ZE Fußtext 15
138	RC_FooterText16	ZE Fußtext 16
139	RC_FooterText17	ZE Fußtext 17
140	RC_FooterText18	ZE Fußtext 18
141	RC_FooterText19	ZE Fußtext 19
142	RC_FooterText20	ZE Fußtext 20
143	RC_FooterText21	ZE Fußtext 21
144	RC_HomePage	ZE Homepage
145	RC_Name	ZE Name
146	RC_Name2	ZE Name 2
147	RC_PhoneNo	ZE Telefon
148	RC_PlaceOfJurisdiction	ZE Gerichtsstand
149	RC_PostCode	ZE PLZ
150	RC_RegistrationNo	ZE USt. ID
151	RC_VATID	ZE Steuernummer
152	RC_SenderAddress	ZE-Absenderzeile im Schreiben
153	UC_Building	Einheitenvertrag Gebäude
154	UC_Description	Einheitenvertrag Beschreibung
155	UC_ExploitationMethod	Einheitenvertrag Nutzungsart
156	UC_Floor	Einheitenvertrag Stockwerk
157	UC_House	Einheitenvertrag Hauseingang
158	UC_Location	Einheitenvertrag Lage
159	UC_UnitHistory	Einheitenvertrag Einheitenhistorie
160	UC_UnitNo	Einheitenvertrag Einheit
161	UM_Address	Einheit Straße
162	UM_AreaAllocationCode	Einheit Verteilungscode
163	UM_AreaAllocationSqm	Einheit Größe qm
164	UM_City	Einheit Ort
165	UM_Description	Einheit Beschreibung
166	UM_ExploitationMethod	Einheit Nutzungsart
167	UM_Floor	Einheit Stockwerk
168	UM_Location	Einheit Lage
169	UM_PostCode	Einheit PLZ
170	UOC_Address	Straße Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
171	UOC_City	Ort Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
172	UOC_CrRnt	Aktuelle Miete Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
173	UOC_CrRntSQL	Aktuelle Miete/qm Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
174	UOC_Floor	Stockwerk Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
175	UOC_Location	Lage Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
176	UOC_NoRoomsTxt	Anz. Räume (Text) Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
177	UOC_ObjectEquipment1	Objekt-Ausstattung 1	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
178	UOC_ObjectEquipment2	Objekt-Ausstattung 2	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
179	UOC_ObjectEquipment3	Objekt-Ausstattung 3	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
180	UOC_ObjectEquipment4	Objekt-Ausstattung 4	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
181	UOC_ObjectEquipment5	Objekt-Ausstattung 5	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
182	UOC_ObjectNo	Objektnr. Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
183	UOC_PostCode	PLZ Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
184	UOC_Room	Räume Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
185	UOC_Size	Größe Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
186	UOC_UnitEquipment1	Einheit-Ausstattung 1	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
187	UOC_UnitEquipment2	Einheit-Ausstattung 2	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
188	UOC_UnitEquipment3	Einheit-Ausstattung 3	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
189	UOC_UnitEquipment4	Einheit-Ausstattung 4	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
190	UOC_UnitEquipment5	Einheit-Ausstattung 5	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
191	UOC_UnitNo	Einheitennummer Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
192	UOC_YearOfConstruction	Baujahr Vgl.whg.	Nur Anp. nach Vergleichswhg.
193	URC_CharacteristicsIn	Merkmale in	Nur Anp. nach Mietspiegel
194	URC_Description	Einheitenmerkmal Beschreibung	Nur Anp. nach Mietspiegel
195	URC_Rating	Bewertung	Nur Anp. nach Mietspiegel
196	URC_Value	Wert	Nur Anp. nach Mietspiegel
197	RSC_Description	Beschreibung	Nur Anp. nach Mietspiegel
198	RSC_GroupResult	Gruppenergebnis	Nur Anp. nach Mietspiegel
199	RSC_GroupResultIn	Gruppenergebnis in	Nur Anp. nach Mietspiegel
200	RSC_LowestRangeValue	Untere Grenze	Nur Anp. nach Mietspiegel
201	RSC_MaximumRangeValue	Obere Grenze	Nur Anp. nach Mietspiegel
202	RSC_Result	Ergebnis	Nur Anp. nach Mietspiegel
203	RSC_ResultIn	Ergebnis in	Nur Anp. nach Mietspiegel
204	MDP_AccountNo	Konto	Nicht in Anp. nach Mietspiegel
205	MDP_Amount	Betrag	Nicht in Anp. nach Mietspiegel
206	MDP_CompletionDate	Enddatum	Nicht in Anp. nach Mietspiegel
207	MDP_DebitPositionMethod	Sollstellungsart	Nicht in Anp. nach Mietspiegel
208	MDP_Description	Beschreibung	Nicht in Anp. nach Mietspiegel
209	MDP_NetAmount	Nettobetrag	Nicht in Anp. nach Mietspiegel
210	MDP_Range	Reichweite	Nicht in Anp. nach Mietspiegel
211	MDP_StartDate	Startdatum	Nicht in Anp. nach Mietspiegel
212	MDP_VATAmount	MwSt. Betrag	Nicht in Anp. nach Mietspiegel
213	BankAccountBIC	BIC	Bankverbindung (i.d.R. Objektbankverbindung)
214	BankAccountHolder	Kontoinhaber	Bankverbindung (i.d.R. Objektbankverbindung)
215	BankAccountIBAN	IBAN	Bankverbindung (i.d.R. Objektbankverbindung)
216	BankName	Bankname	Bankverbindung (i.d.R. Objektbankverbindung)
217	SumOfAmountNew	Gesamtbetrag neu	Miete + NK
218	SumOfAmountOld	Gesamtbetrag alt	Miete + NK