Grundsteuer Stammdaten AGIT
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Einführung
Im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Regelungen zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig, da sie nicht mehr mit dem Gebot der steuerlichen Gleichbehandlung vereinbar waren. Infolgedessen wurde im Jahr 2019 eine gesetzliche Neuregelung beschlossen. Die erstmalige Erhebung der reformierten Grundsteuer erfolgt ab dem 1. Januar 2025.
Das Gesetz zur Reform der Grundsteuer sieht vor, dass zum Stichtag 1. Januar 2022 eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke vorgenommen wird. Die grundlegende Systematik der Steuerberechnung bleibt dabei erhalten: Der Grundstückswert bildet weiterhin die Bemessungsgrundlage, welcher mit der nun deutlich reduzierten Steuermesszahl sowie dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert wird, um die Höhe der Grundsteuer zu bestimmen.
Die Ermittlung des Grundstückswerts erfolgt künftig jedoch nach neuen Kriterien. Maßgeblich sind nun insbesondere der Bodenrichtwert sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete. Um eine gleichmäßige Besteuerung vergleichbarer Grundstücke sicherzustellen, ist vorgesehen, die Bewertung in regelmäßigen Abständen zu aktualisieren. Aktuell steht die Erhebung der relevanten Daten auf Basis des Stichtags 1. Januar 2022 im Fokus.
RELion und AGIT (Aareon Grundsteuer Interaktions-Tool)
Die Berechnungsmodelle variieren je nach Bundesland. Die Länder Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden jeweils eigene Modelle an, die vom bundesweit gültigen Modell abweichen. In der aktuellen Version wird ausschließlich das Bundesmodell unterstützt. AGIT-Templates für die länderspezifischen Modelle befinden sich derzeit in der Umsetzung, werden jedoch nicht direkt durch RELion unterstützt.
RELion unterstützt bei der Erstellung und Bereitstellung der erforderlichen Stammdaten. Grundlage hierfür sind – soweit verfügbar – die in RELion gepflegten Datenbestände.
Ausgehend vom Objekt sowie den zugehörigen Gebäuden und Hauseingängen werden die relevanten Stammdaten zur Übernahme in ein AGIT-Template bereitgestellt. Bei dem AGIT-Template handelt es sich um eine von Aareon vorbereitete Excel-Datei mit vorstrukturierten Formularfeldern.
Die AGIT-Templates werden manuell ergänzt und anschließend im AGIT-Client hochgeladen. Dort erfolgt eine weiterführende Prüfung der Daten. Nach erfolgreicher Validierung können die Daten über die ERiC-Schnittstelle an die zuständigen Finanzbehörden übermittelt werden.
Wichtig
Das Hochladen, die Prüfung sowie die Übertragung der AGIT-Templates sind nicht Bestandteil dieser Dokumentation.
Prozessablauf RELion
Objektstruktur
Für die kaufmännische Verwaltung von Objekten in RELion ist es in der Regel ausreichend, Objekt- und Einheitenstammdaten sowie die zugehörigen Verträge anzulegen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, zusätzlich Gebäude und Hauseingänge zu erfassen und die Einheiten diesen zuzuordnen. Diese erweiterte Struktur bietet Vorteile in der täglichen Verwaltung, beispielsweise durch die Nutzung von Abrechnungskreisen, die auf Hauseingängen basieren.
Für die Erstellung der Grundsteuer-Stammdaten ist es zwingend erforderlich, die Einheiten den jeweiligen Hauseingängen zuzuordnen – dies gilt auch für Parkflächen. Der Hauseingang stellt die maßgebliche Ebene für die Bereitstellung der Stammdaten an den AGIT-Client dar.
Zur Übermittlung der Grunddaten an die Finanzämter wurde eine neue Übersicht entwickelt. Diese dient einerseits der strukturierten Darstellung eines Objekts mit zugehörigen Gebäuden, Hauseingängen und Einheiten, andererseits ermöglicht sie eine zentrale Bearbeitung der Stammdaten. Zunächst werden die relevanten Daten ermittelt, um die Datenlieferung für die Grundsteuer vorzubereiten. Die Übersicht Objektstruktur kann über die Suchfunktion geöffnet werden.
In dieser Ansicht werden die Ebenen vom Mandanten über Zuständigkeitseinheiten und Objekte bis hin zum Einheitenstamm hierarchisch dargestellt. Die Tabelle ist mandantenbezogen. Beim erstmaligen Öffnen innerhalb eines Mandanten ist die Funktion Aktualisieren zu verwenden.
In der Spalte Adresse sind Straße, Hausnummer sowie etwaige Zusatzangaben vollständig einzutragen. Über das Pfeilsymbol kann die Summenzeile geöffnet werden, um die Objektstruktur zu bearbeiten.
Bei einem einfach strukturierten Objekt genügt es in der Regel, das Objekt mit der entsprechenden Adresse (z. B. Goethestraße 6) anzulegen. Die Einheitenstammdaten sowie die zugehörigen Verträge werden üblicherweise über die Funktion „Einheitenschnellerfassung“ erfasst. Anschließend kann das Objekt im System verwaltet werden.
| Objekt A | Goethestraße 6 |
| Gebäude G01 | Goethestraße 6 |
| Hauseingang 6 | Goethestraße 6 |
| Einheit 001 | Goethestraße 6 |
| Einheit 002 | Goethestraße 6 |
| Einheit 003 | Goethestraße 6 |
Die Ebenen Gebäude und Hauseingang sind in RELion häufig nicht vorhanden. In solchen Fällen ist es erforderlich, diese Strukturen manuell anzulegen, um eine korrekte Zuordnung der Einheiten zu ermöglichen.
Bei größeren Objekten können mehrere Straßen und Hauseingänge relevant sein. In diesen Fällen ist eine strukturierte Erfassung besonders wichtig, um eine eindeutige und nachvollziehbare Zuordnung der Einheiten zu gewährleisten.
| Objekt B | Schillerstraße 12a-14b, Lessingstr.1-3 |
| Gebäude G01 | Schillerstraße 12a – 12b |
| Hauseingang Schillerstraße 12a | |
| Einheit 001 | Schillerstraße 12a |
| Einheit 002 | Schillerstraße 12a |
| Hauseingang Schillerstraße 12b | |
| Einheit 003 | Schillerstraße 12b |
| Einheit 004 | Schillerstraße 12b |
| Gebäude G02 | Schillerstraße 14a –14b |
| Hauseingang Schillerstraße 14a | |
| Einheit 021 | Schillerstraße 14a |
| Einheit 022 | Schillerstraße 14a |
| Hauseingang Schillerstraße 14b | |
| Einheiten … | |
| Gebäude G03 | Lessingstraße 1-3 |
| Hauseingang Lessingstraße 1 | |
| Einheiten … | |
| Hauseingang Lessingstraße 3 | |
| Einheiten … |
In der Objektstruktur werden fehlende Ebenen (also Gebäude und Hauseingänge) automatisch mit blauer Schrift angelegt. Diese Zeilen sind als Platzhalter zu verstehen. Darüber hinaus gibt es weiterhin die Möglichkeit in der Objektkarte, oder Liste direkt über Struktur, Gebäude anzulegen.
Stammdatenkarte öffnen
Innerhalb der Objektstruktur besteht die Möglichkeit, direkt in die jeweiligen Stammdatenkarten zu wechseln, sofern weiterführende Informationen benötigt werden oder Felder zu pflegen sind, die in der Objektstruktur nicht dargestellt werden.
Dazu kann der entsprechende Datensatz – beispielsweise Einheitenstamm, Gebäude oder Objekt – geöffnet werden. Sie gelangen dann unmittelbar in die Stammdatenkarte der aktuell ausgewählten Zeile. Im Beispiel würde sich die Einheitenstammkarte öffnen.
Einheiten zuordnen
Mit der Funktion Einheiten zuordnen besteht die Möglichkeit, eine oder mehrere Einheiten innerhalb der Objektstruktur auszuwählen und einem Hauseingang zuzuordnen. Einzelne Zeilen können gezielt ausgewählt werden, indem die Strg-Taste gedrückt gehalten und die entsprechenden Zeilen angeklickt werden.
In der Auswahl muss immer genau ein Hauseingang gewählt werden. Dieser kann ein bereits vorhandener (schwarze Schrift) oder ein neu anzulegender Hauseingang (blaue Schrift) sein. Wenn gleichzeitig auch ein Gebäude gewählt wurde, wird der Hauseingang dem Gebäude automatisch zugeordnet.
Im folgenden Beispiel sind Gebäude und Hauseingang noch nicht in den Stammdaten vorhanden, die Zeilen mit blauer Schrift sind Platzhalter für Gebäude und Hauseingang, die noch benötigt werden (Meldung G100 Gebäude nicht vorhanden und H100 Hauseingang nicht vorhanden).
Die vorgeschlagenen Codes (z. B. GEBÄUDE01, HAUS01) können vor dem Anlegen angepasst werden (z. B. G01, H01). Die Objekte werden anschließend mit dem von Ihnen gewählten Code erstellt. Bitte achten Sie darauf, dass in jeder Zeile die Felder Beschreibung, Adresse, PLZ und Ort vollständig ausgefüllt sind.
Die Funktion zur Aufbereitung der Objektstruktur legt automatisch mehrere Platzhalter für Hauseingänge an, wenn in den Einheitenstammdaten unterschiedliche Adressen erkannt werden (z. B. HAUS01, HAUS02, HAUS03 usw.). Dies kann korrekt und hilfreich sein.
Sollten jedoch versehentlich unterschiedliche Schreibweisen derselben Adresse verwendet worden sein (z. B. Schillerstr. 12a, Schillerstraße 12a, Schillerstr. 12 A), kann dies zu unerwünschten Duplikaten führen. In diesem Fall empfiehlt es sich, die Adressangaben in den Einheitenstammzeilen zu vereinheitlichen.
Hinweis
Mit der Taste F8 kann die Adresse der darüberliegenden Zeile kopiert werden. Anschließend kann mit der Pfeil-nach-unten-Taste zur nächsten Zeile gewechselt und die Adresse dem gewünschten Hauseingang zugeordnet werden.
Alle Änderungen, die direkt in der Objektstruktur in den Feldern Beschreibung, Adresse, PLZ, Ort sowie Nutzungsart vorgenommen werden, werden automatisch in die zugehörigen Objekt-, Gebäude- und Einheitenkarten zurückgeschrieben.
Werden Stammdaten direkt in den Karten für Objekt, Gebäude, Hauseingang oder Einheitenstamm gepflegt oder neu angelegt, ist anschließend die Funktion Aktualisieren in der Objektstruktur auszuführen, um die Änderungen zu übernehmen. Nach dem Start der Funktion Einheiten zuordnen erscheint folgende Abfrage:
Im Anschluss sind GEBÄUDE01 und HAUS01 angelegt und die Einheitenstämme diesen zugeordnet.
Wichtig
Es müssen alle Einheiten direkt mit einem Hauseingang verbunden sein.
Adresse testen
Straße und Hausnummer sind gemeinsam im Feld Adresse hinterlegt. Für die Meldung an die Finanzbehörden ist jedoch eine getrennte Darstellung dieser Informationen erforderlich. Die Trennung erfolgt – soweit möglich – automatisch im Rahmen der Erstellung der Grundsteuer-Stammdaten.
Die entsprechende Funktion prüft die automatische Aufteilung der Adresse in die Bestandteile Straße, Hausnummer, Hausnummer-Zusatz usw. Da diese Aufteilung nicht in allen Fällen korrekt durchgeführt werden kann, ist gegebenenfalls eine manuelle Korrektur in den Eingabefeldern der Zensusmeldung erforderlich. Für die Grundsteuer sind ausschließlich die Adressen auf der Ebene der Hauseingänge relevant.
Sonderfall Parkflächen
Um auch für Parkflächen eine korrekte Zuordnung innerhalb der Objektstruktur zu ermöglichen, können diese – analog zu Wohnungen – einem Hauseingang zugeordnet werden.
Für Stellplätze oder sonstige Außenflächen, die keinem bestehenden Hauseingang direkt zugeordnet werden können, ist es erforderlich, die Ebenen Gebäude und Hauseingang manuell anzulegen und den entsprechenden Einheiten zuzuweisen.
| Objekt C | |
| Gebäude Parkplatz | |
| Hauseingang Parkplatz | |
| Einheit 501 Stellplatz 1 | |
| Einheit 502 Stellplatz 2 | |
| Einheit 503 Stellplatz 3 |
Sollten diese Parkflächen auf unterschiedlichen Grundstücken liegen, so werden diese auch hier auf der Ebene Hauseingang getrennt.
Sonderfall Unbebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke werden manuell im AGIT-Template erfasst.
Grundsteuer Stammdaten erstellen
Über den Vorgang Grundsteuer Stammdaten erstellen werden die Grunddaten für eine oder mehrere Zuständigkeitseinheiten in den Tabellen für das AGIT Template – Grunddaten und AGIT Template – Wohngrundstück erstellt.
Übergabe der Daten ins AGIT-Template
Öffnen Sie die Vorlagen AGIT Template – Grunddaten sowie AGIT Template – Wohngrundstück über die Suche.
AGIT-Template - Grunddaten
Die in der Objektstruktur eingepflegten Daten können individuell bearbeitet und aktualisiert werden. Bitte prüfen Sie in diesem Zusammenhang auch die korrekte Trennung der Adresse in Straße/Lagebezeichnung, Hausnr. und Hausnr. Zusatz.
Wichtig
Es können in dieser Ansicht auch Spalten ein- und ausgeblendet sowie deren Reihenfolge geändert werden. In diesem Fall sollte jedoch auf eine Anpassung verzichtet werden, da die Spalten in der vorgegebenen Reihenfolge angeordnet sind, wie sie für die Weiterverarbeitung in den Excel-Templates erforderlich ist.
Filterung auf Bundesländer
Wenn Sie die Meldungen ausschließlich für bestimmte Bundesländer erstellen möchten, besteht die Möglichkeit, über die Gemeindeschlüssel zu filtern. Voraussetzung hierfür ist, dass die Gemeindeschlüssel in der Objektstruktur auf den Ebenen Gebäude und Hauseingang hinterlegt wurden. Beispielsweise kann das Bundesland Thüringen über den Gemeindeschlüssel 16 gefiltert werden.
Hinweis
Die Gemeindeschlüssel sind in der Regel in der Infobox Basisdaten des jeweiligen Ortes auf Wikipedia zu finden.
Zusammenfassung der Bundesländer mit Grundsteuer Bundesmodell und deren Gemeindeschlüssel:
| Amtlicher Gemeindeschlüssel | Bundesland |
|---|---|
| 01 | Schleswig-Holstein |
| 04 | Bremen |
| 05 | Nordrhein-Westfalen |
| 07 | Rheinland-Pfalz |
| 11 | Berlin |
| 12 | Brandenburg |
| 13 | Mecklenburg-Vorpommern |
| 15 | Sachsen-Anhalt |
| 16 | Thüringen |
AGIT-Template – Wohngrundstück
Im AGIT-Template werden die Wohngrundstücke nach den Vorgaben der Finanzämter erfasst und in folgende Spalten befüllt. Die Felder werden aus dem Einheitenstamm und Verteilungen ermittelt.
Die in der Objektstruktur hinterlegten Daten können individuell überprüft und bei Bedarf ergänzt werden.
Wichtig
Es besteht auch hier die Möglichkeit, Spalten ein- oder auszublenden sowie deren Reihenfolge zu ändern. In diesem speziellen Fall sollte jedoch auf eine Anpassung verzichtet werden, da die Spalten in der vorgegebenen Reihenfolge angeordnet sind, wie sie für die AGIT-Templates erforderlich ist.
Kopieren ins AGIT-Template
Filtern Sie zunächst auf die Zuständigkeitseinheit, deren Daten Sie in das AGIT-Template übertragen möchten. Öffnen Sie anschließend die Datei über die Funktion In Excel öffnen.
In der geöffneten Excel-Datei markieren Sie alle relevanten Daten und kopieren diese zur weiteren Verarbeitung.
Danach öffnen Sie ein leeres AGIT-Template und fügen die Daten dort mit Strg+V ein:
Beim Kopieren wird die Überschriftzeile mitkopiert, kontrollieren sie bitte an dieser Stelle noch einmal, ob die Spalten übereinstimmen, anschließend löschen Sie diese doppelte Überschriftszeile bitte heraus.
Ergänzung der Angaben im AGIT-Template
Viele Angaben – wie beispielsweise Flurstücknummern – werden von RELion nicht automatisch erkannt. Diese Informationen müssen daher manuell in der Excel-Datei ergänzt werden.